失误中造成的风险。运营风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。对比项目的建安费与销售价格的敏感性分析情况，项目的销售价格因素更为敏感，因此，在项目的开发建设中，在认真做好项目成本控制的前提下，更要做好项目的销售工作，以确保预期销售目标的实现。 7.4风险控制

风险措施的选择要有针对性，及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取措施化解、减轻或控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的预判、识别和管理，针对这三项列举了三项具体措施：

（1）成立风险小组：风险小组的存在可以更好的识别项目在生产经营过程中生产的风险和隐患，从而及早的采取措施降低或化解风险。

（2）加强项目管理：房地产项目管理可以分为事前、事中和事后管理三个过程。现代管理论认为事前管理是最重要的，本项目将会聘请有经验的房地产管理人员进行全程管理，从而有效地减少经营费用、提高收益水平，以此降低并控制风险。

（3）加快项目进度：开发周期越长项目建成以后的经济、政治形势就越难预测。针对该项目，我们采取平行施工的方法，与各承包商、材料供应商签订具有法律效力的合同，尽可能避免不必要因素的影响，从而更好地回避风险。

25

8.环境影响分析

8.1环境影响因素

环境分析是指对影响项目运作的环境进行分析和评价，得出作用于特定项目的客观因素，并利用分析结果得出项目运作的可行性。本项目在整个规划设计中既强调了项目整体与周边环境的统一性、和谐性，加上本项目开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，因此本文的环境分析只着重施工期间的环境影响进行分析。 8.2施工期的环境影响

虽然本项目开发过程全部是文明施工，但不可避免的还是会给周边环境带来影响，根据以往工程建设的经验主要的影响有扬粉、噪声和周边交通影响。

（1）扬尘。房地产在整个开发建设过程中会产生大量的扬尘，导致环境质量的下降，具体的表现有：场地平整、土方开挖、材料运输、主体建设扬尘等。

（2）噪声。噪声污染是指在建筑施工过程中产生的干扰周围生活环境的声

音，其特点是具有普遍性、突发性和非永久性[15]。由于项目临近居民区，因此施工过程一旦产生噪声污染将对周边居民的生活带来巨大的影响。

（3）周边交通影响。本项目位于城市繁华区车多人多，施工过程必将给周边交通增加大量车辆，影响周边交通，交通拥挤的可能性也大大增加，同时施工过程中会有大型机械进出场，可能会造成道路的损坏。 8.3环境影响的控制措施

项目建设的环境影响大多是不可避免的，但是可以通过具体的措施来降低其影响程度，针对上述的三个主要影响因素，本项目总结了以下措施：

（1）施工场地建设统一的围栏，建设过程中产生的垃圾必须及时清运，定期适量洒水从而达到减少扬尘的目的。

（2）严禁夜间施工，采用科技含量大、施工效率高的机械设备，大型设备施工加设隔音墙、隔音罩等。

（3）材料运输车辆，大型机械进出场必须避开区域交通高峰期，进出车辆要进行清理。

（4）在整个施工过程中必须强化环保理念，加强文明建设，力求环境影响

26

最小化。

9.结论与建议

9.1结论

经济评价：由于项目在开发建设前，进行了广泛、深入的市场调研，销售前景看好。该方案采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高的利润回报，为常熟的房地产经济注入新鲜血液，有力的推动常熟的房地产经济发展，对常熟的经济起到促进作用，因此从经济角度论证，项目是可行的。

社会评价：项目建成后，将会带动周边市政基础设施的同步改造，加快该地区的现代化建设，同时本项目可提供住宅378套，能够很好的补充该块地域高品质商品房的缺少，改善周边居民的生活环境，因此社会效益极为可观。

环境评价：该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，该工程完成后，主要污染物包括生活垃圾、生活污水、汽车尾气等。在本项目采取一定的环保措施之余再加上本项目的高绿化率，对于当地环境及自身不会造成明显的不利影响，相反，对于美化市容，改善环境却会带来较大影响，因此从环境角度论证该项目是可行的。

纵观开发全过程，从经济、社会、环境三大角度来论证，该开发方案一是完全可行的。 9.2建议

项目方案一在理论研究的基础上是完全可行的，但是现实开发过程中往往会出现更多的不确定影响因素，为了保证项目按期顺利完成，提出以下建议：

（1）快打快销，加强项目运作进度，避免市场由高峰期向下降期转折带来的风险。

（2）加强管理，配备成熟的管理团队，公司部门紧密配合，确保项目顺利完成，取得预期效益。

（3）加强质量控制，要做精品，迎合客户，打响品牌。

（4）合理控制成本，本项目地价较高，溢价率较低，因此合理的控制成本以应对市场波动时的降价应对空间。

（5）资金保障，确保有足够的资金按照既定方案去做每一件事，特别要重视抗风险资金的预留。

27

附图

附图1：平面布置图及立面图

28