5 6 5.2精装房费用估算

所得税 净利润 4408.7 13226.0 精装房成本的估算依据与毛坯房基本相同，其中土地费用、前期工程费、基础设施费及公共配套建设费与毛坯房成本相同。精装修成本多层住宅按照2000元/m2，别墅按照2500元/m2进行估算加入到建安工程费中，管理费、销售费用、开发经营税费、不可预见费随销售价格及建安成本变化而变化。

（1）精装建安工程费。见表5-9。

表5-9 建安工程费估算表

序号 1 2 3

项目 多层住宅 地下车库 别墅 合计

面积/m 36588 8580 20100

2

单价（元/m） 金额（万元）

3900.0 2800.0 5000.0

14269.3 2402.4 10050.0 26721.7

2

（2）管理费1153.8万元。 （3）销售费用2282.9万元。 （5）不可预见费995.6万元。 （6）开发经营税费估算见表5-10。

表5-10 开发期间税费表

序号 1 2 3 4

税费类别 营业税 城市建设维护税 教育费附加 地方教育费附加

合计

计算依据 销售收入*3% 营业税*5% 营业税*3% 营业税*2% 1+2+3+4+5

税金（万元）

3424.4 171.2 102.7 68.5 3766.8

（7）根据以上各项费用的估算，可以汇总出本项目投资估算见表5-11以及利润估算分析见表5-12，其中土地增值税税额按增值额乘以适用的税率，本项目增值额小于50%，税率为30%，所得税税率按照25%计算。

表5-11 成本统计表

序号 1 2

项目名称 土地成本 前期工程费

17

成本(万元） 51809.0 361.5

3 4 5 6 7 8 9 10

基础设施费 建安工程费 公共配套建设费

管理费 销售费 经营税金 不可预见费 开发总成本

表5-12 利润统计表

1771.5 26721.7 917.6 1154.2 2282.9 3766.8 996.3 89781.5

序号 1 2 3 4 5 6

项目名称 销售收入 工程总投资 税前利润 土地增值税 所得税 净利润

金额(万元） 114146.6 89781.5 24365.1 5869.5 4623.9 13871.7

5.3资金的来源渠道与方式

房地产项目开发所需筹措的资金来源可以从多个渠道获得，需要注意的是，在实际可行性研究报告中对资金来源都采用较为粗浅的方法计算，即保证有足够的准备金即可，真正详细严格的资金来源及结算方式是在项目的建设实施阶段才进行严密的编制。

项目一旦签订了工程承包合同，就必须全力以赴地为该工程筹措资金，以免造成资金周转困难使工程开工不足，导致工程进度上不去而影响信誉和经济效益。本项目的资金来源主要有以下二个途径：

（1）公司自筹：本项目在购买土地使用权时已花费自有资金51809万元，为了保证实施工程项目，满足开工前的资金周转，本公司根据收入资金的回报率适时投入一部分自有资金。预估剩余自有资金为5000万元，组成成分主要为现金以及可以在近期收回的各种的应收款项等。

（2）销售回款：房地产在销售过程中有两种销售方法，一种是现售，指房屋在建成后再售出；另外一种是预售，指房屋在未建成的时候就将房屋售出以达到尽快回收资金的目的，同时也可弥补在开发过程中的资金不足。综合本项目地块优势明显，可吸引大量购房者，总体销售可观，因此可充分利用房屋预售来筹

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集必要的资金。

土地费用由公司自筹开工前缴纳。根据投资估算楼盘在具备预销售条件回笼资金前，需按比例支付的建安费用约5197.46万元，建安进度款以及其他成本支出可通过销售回款支付。

表5-13 资金筹划表

费用项目 土地费用 建安配套费 其他费用 合计 费用金额 51809.0 14379.1 7428.2 73616.3 公司自筹 51809.0 4313.7 56122.7 销售回款 10065.4 7428.2 17493.6 通过表5-13可以看出，方案一需要公司自筹资金56122.7万元，利用销售回款支付成本17493.6万元。

表5-14 资金筹划表

费用项目 土地费用 建安配套费 装修费用 其他费用 合计 费用金额 51809.0 14379.1 12342.6 9117.8 87648.6 公司自筹 51809.0 4313.7 56122.7 销售回款 10065.4 12342.6 9117.8 31525.8 通过表5-14可以看出，方案二需要公司自筹资金56122.7万元，利用销售回款支付成本31525.8万元。 5.4方案比较

方案的选择往往通过一些具体的指标进行对比，从而选择较优方案来进行，我们把两种方案的经济指标列表进行对比分析详见表5-15。

表5-15 方案对比分析表

序号 1 2 3

项目名称 销售收入 建设投资 税前利润

方案一 98877.0 75741.7 23135.3

方案二 114146.6 89781.5 24365.1

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4 5 6

净利润 投资利润率 投资净利润率

13226.0 30.55% 17.46%

13871.7 27.14% 15.45%

通过对方案一、方案二的建设周期，资金筹措以及表6-17财务对比分析，我们可以发现这两个方案之间存在以下几个差异：

（1）方案一的建设投资比方案二的少14039.8万元。 （2）方案一的净利润比方案二少645.7万元。

（3）方案一的交房工期比方案二交房工期延减少3-4个月。 （4）两个方案的预销售时间、销售回款时间均一致。 （5）方案一的投资回报率比方案二高。

通过以上六个方面的综合对比可以判断：方案一的建设投资成本要低于方案二，虽然方案二的净利润高于方案一，但是方案一的投资回报率以及开发周期都要优于方案二，因此总体而言方案一要优于方案二。

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