3.技术方案

3.1设计原则

项目规划的本质是要合理安排居住、配套、通讯等设施，同时要兼顾到布局的合理性、功能的完善性、生活的便利性。本项目在规划满足最本质的要求上，也要顾及本身的利润，因此要考虑以下四点原则。

（1）成本的最优化：层数越高往往其单位成本越大，因此要因地制宜的创造最大的空间价值。

（2）容积率的最大化：本项目规划容积率在1.1-1.2之间，为了分摊项目地价，同时取得更多的可售面积，项目容积率要尽量设计到1.18-1.2。

（3）工期的最短化：工期越长，项目的风险越大，同时投资回收期可能越长。

（4）建筑物的融合性：本项目周边建筑大多是低层建筑，如果在一片低矮建筑物区域，建立高层建筑，则会显得太过突兀，因此要充分考虑各种主观、客观因素，使项目能够与周边环境融合的基础上，同时又能突出自己的特色。 3.2设计思路

（1）建筑物规划以多层住宅和联排别墅混建的方式，整个布局要符合城市环境发展规划及地域环境特征，单一的建筑物要与整体相统一，建筑物外立面采用优雅的法式风格，以米白色装饰为主，外装饰风格以双拼别墅为例详见附图1。

（2）小区的绿化设计在景观绿化、空间形态、层次网络等多方面塑造小区统一完整的形象，形成立体的空间与景观环境系统。每一块楼间地利用堆坡造景来丰富绿化植被系统，绿地上优选不同的树、草、花、石，给人一种自然和谐的感觉。

（3）小区分为A区和B区，A区建设多层住宅，标准层高为2.9m，B区联体别墅，住宅群体的基本朝向与元和路平行，楼体之间的距离在满足采光间距的基础上适当加大，不仅保证了底楼用户的日照生活问题同时也保证了小区的内部通风。

（4）在道路及交通的设计着重挖掘其自身的内涵，体现三大功能，即交通功能、景观功能、交往功能。

a．出入口设置：小区主入口设置在元和路上，同时在小区东南方向设置次

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入口，两个入口之间由主干道连接。

b．道路系统：小区主干道宽7米，其他车道宽5米，消防车道主要依靠小区的车行道路。小区的主要交通系统，是通过一条7米宽的线形舒缓的环状道路，将各个部分联系起来。

c．停车：机动车停放于地下停车场，为了保证小区的交通，A区地面以上部分不再设置停车场地。地下停车位共计480个，非机动车停放以及设备用房主要布置在多层的地下室中。 3.3户型选择

在户型的选择上面，坚持实用、安全、灵活、经济的四大原则户型，从均好性的角度出发，同时兼顾到消费对象的不同品位和要求，根据前期的市场调研故选择了多种最为受消费者喜爱的户型，详见附图2，户型统计见表3-1。

表3-1 户型统计表

区号 楼号 1、4、5、8、11 B C A区 2、3、6、7 D E 9、10 F 1、2、4、6、7、8、9、10、13、14、17、18、19、20、21 3、5、11、12、15、16 G H 4室2厅2卫1厨1阳台 6室2厅6卫1厨5阳台 5室2厅6卫1厨4阳台 135 390 350 24 30 24 3室2厅2卫2厨1阳台 3室2厅1卫1厨1阳台 106 117 48 24 5室2厅2卫1厨2阳台 3室2厅1卫1厨1阳台 155 94 60 48 户型 A 格 式 2室2厅2卫1厨1阳台 面积（m） 数量（套） 97 120 2B区 3.4规划设计及指标

根据具体的设计思路本项目拟出了一套总平面设计方案，详见附图3，在此基础上统筹出项目的技术指标，通过具体的计算与测量，得出本方案的指标，见表3-2，通过与政府给出的规划指标相比，其中容积率1.19符合1.1至1.2，建筑密度25.99%符合小于28%的规定，绿化率40.11%符合大于30%的规定，因此本项目的技术方案是可行的。

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表3-2 项目方案技术指标

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 名称 规划用地面积 建筑物占地面积 总建筑面积 多层可售面积 别墅可售面积 地下室面积 地面绿化景观面积 容积率 建筑密度 绿化率 地下停车位 总居住户数 单位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 -- % % 个 户 数量 51361 13350 61150 36588 20100 8580 20600 1.19 25.99 40.11 480 378 4.项目实施进度

4.1开发进度计划

由于项目地理位置优越，市场潜力巨大，再加上房地产市场的风云莫测，因此采取“科学规划、一次开发、配套齐全、速战速决”的策略，尽快收回投资，取得利润。

目前该地块己完成土地征用等工作，预计2014年3月底即可完成项目前期的报批报建手续，进入全面开工建设阶段。采取多层与别墅区同时施工的策略，由二家施工单位同时进场施工，预估建设周期为16-18个月，因此初步计划项目总体开发建设时间为24个月，结合类似工程的进度控制经验制定本项目的主要整体开发进度控制点详见表4-1。

表4-1 项目开发进度控制表

日期 2014年1月 2014年3月 2014年6月

方案一进度 可行性研究 项目设计 开工前准备 11

方案二进度 可行性研究 项目设计 开工前准备

2014年7月 2014年4月 2014年9月 2015年5月 2015年10月 2015年12月 2015年4月 2016年5月 全面开工建设 销售推广 商品房开始预售 —— 竣工验收 交房入住 —— —— 全面开工建设 销售推广 商品房开始预售 装修全面施工 —— —— 竣工验收 交房入住 4.2销售计划

通过前期的市场调研分析预计未来常熟住房的刚性需求以及投资性需求将继续维持在高位，本项目可销售数量有限，楼盘销售前景乐观，预计在楼盘预售阶段将会收回投资并取得利润。详细销售计划见表4-2。

表4-2 项目销售计划

阶段状态 销售准备期 亮相蓄客期 开盘销售期

时 间 安 排 2014年4-6月 2014年7-8月 2014年9月

工 作 内 容

5月初全面推广，进行全城轰炸式宣传 7月中旬，售楼处样板房对外开放，提供预约购买

9月初全面开盘借势销售

预估销售状态

0 预约40% 销售：50% 销售：70% 销售：85% 销售：95% 售尽

持续热销期 2014年10-12月 商品房持续推广，回笼资金 余温销售期 销售平稳期 尾盘销售期

2015年1-3月 2015年4-6月 2015年7-9月

商品房借助前期推广余温销售 继续销售，较为平稳 所有房型趁年底之势，清盘

4.3销售收入估算 （1）毛坯房销售收入估算

根据对周边楼盘的调查分析拟定的本项目价格定位，加之对市场的判断和预期，本项目各类业态的销售均价在留有余地的保守评估：多层住宅均价为：15000元/m2，车库：10万/个，别墅：19500元/m2。

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