发项目成功进入常熟市场并取得了良好的经济效益和社会效益，目前弘阳尊邸已经售罄。通过“弘阳尊邸\项目的建设，公司熟悉了当地的市场以及消费习惯、并与当地政府相关部门建立了良好的关系，为公司扎根常熟市场夯实了基础。

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2.项目定位

2.1 SWOT分析

（1）优势（S）

? 自然景观优势突出：距虞山、尚湖风景区咫尺之遥。 ? 交通便利：项目所在区域交通条件便利，辐射范围广。 ? 地块优势：地块平整，便于规划。

? 地理位置优越：项目东邻招商城，北邻常熟最繁华的购物中心方塔街。 ? 区域价值：地块周边中高档住宅楼盘较少，为地块带来了较高的区域价值。

? 周边配套设施齐全：周边各种商务、休闲场所齐全，学校、医院配套齐全。

（2）劣势（W）

? 周边用房落后，微观环境不够理想。

? 紧邻服装城，第一人民医院，容易出现交通拥挤。 ? 项目临近道路、居民区，施工难度加大。 ? 项目地块成交价过高，项目溢价空间有限。

? 本项目为弘阳公司在常熟的第二个开发项目，品牌优势、人才储备较为欠缺。

（3）机会（O)

? 本区域住宅房地产市场目前供需旺盛，价格平稳上升，前景看好。 ? 项目周边公司众多，未来需求很大。

? 本项目为市区内稀有开发地段，极具升值潜力。 （4）威胁（T）

? 房产政策频出，未来影响加剧。

? 周边微观环境对本项目的形象会产生一定的负影响。 （5）总结

综合分析，项目最大的威胁来自于政策，而项目最大的优势是地理位置，在优势和劣势方面，并没有绝对的优劣之分，在很多情况下是可以相互转化的，本项目要扬长避短，加快开发进度，降低政策带来的未知影响力，强化区位优势，

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提高品牌竞争力。 2.2客户定位

伴随着人们收入的提高，人们的生活水平也在不断的提高，不同收入的人群对生活的品位有所差异，对住房的选择也有着不同的要求，因此开发商不得不通过独特的产品卖点来吸引特定的目标客户群。本项目地理位置比较特殊，一方面毗邻招商城，一方面接近最为繁荣的方塔板块，结合项目本身特点，根据客户的职业划分不同层次客户，按照重要程度进行划分归类：

核心客户：大型企业中高层领导、政府高层、招商城企业主。

重要客户：企事业单位的高级技术人员及管理人员、小企业主、高校教师。 游离客户：公务员、外地人。 2.3项目产品定位

本项目位于常熟市中心，风景优美、交通发达。通过与项目周边楼盘定位的对比分析以及潜在客户对小区的综合品质、配套、生态环境均有较高的要求。因此该项目定位为高品质的智能化生态小区。

综合周边市场分析及项目初步规划布局，项目建设以多层住宅和联排别墅混合布置的方式，其中多层住宅项目主力户型以90-110m2的两房及小三房为主，少量117-155m2的三房及四房，户型选择基本上符合常熟居民对住房的普遍要求；别墅设置390m2和350m2两中户型，户型的设计体现了城市有钱人对高品质住宅生活的追求。 2.4项目价格定位

房地产可行性研究定价一般可以采用市场比较定价法、成本加利润定价法两种方式。本项目采用市场比较定价法，选用板块内可比较的楼盘，分多因素进行比较，其中每个比较因素需要根据客户购房时考虑的重要性确定其权重。并且假设本项目各种因素的权重和为l，其他比较项目每个因素与本项目相比较较为拟合程度。再根据比较项目的价格和比较系数相乘，得出每个比较项目修正后的参考价格，详见表2-1及表2-2。

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表2-1 价格因数分析表

衡泰里宫 比较内容 区域位置 建筑规模 外部环境 内部配套 户型设计 合计 权重（%） 拟合程度 30 15 20 20 15 100 1.05 0.95 1.10 0.95 1.05 比较系数 31.50 14.25 22.00 19.00 15.75 102.50 拟合程度 1.05 0.95 1.05 0.95 0.90 比较系数 31.50 14.25 21.00 19.00 13.50 99.25 香榭丽墅 衡泰里宫小高层均价： 14900 元/m2 14900*1.025=15272.5 元/m2

香榭丽墅联排别墅均价： 19800 元/m2 19800*0.9925=19651.5 元/m2 通过以上计算本项目毛坯房方案的参考定价为：多层15000元/m2 ，联排别墅19500元/M2 ，综合均价约17440元/m2 。

表2-2 价格因数分析表

中汇壹号公馆 比较内容 区域位置 建筑规模 外部环境 内部配套 户型设计 合计 权重（%） 拟合程度 30 15 20 20 15 100 1.15 0.95 1.00 1.05 1.05 比较系数 34.50 14.25 20.00 22.00 15.75 106.50 拟合程度 1.10 0.85 1.00 0.95 0.85 比较系数 33.00 12.75 20.00 19.00 12.75 97.50 名流御园 中汇壹号公馆均价： 17000 元/m2 17000*1.065=18105 元/m2 名流御园独栋均价： 23000 元/m2 23000*0.975=22425 元/m2 通过以上计算本项目精装房方案的参考定价为：多层17800元/m2，联排别墅22000元/m2。

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