可行性研究报告

项目名称：常熟市原国棉厂地块

编制日期： 2014年2月1日

目录_Toc417387749

1.项目概况 ................................................................ 4

1.1项目区位 ............................................................................................................................................... 4 1.2项目周边配套 ....................................................................................................................................... 4 1.3项目规划指标 ....................................................................................................................................... 4 1.4项目建设背景 ....................................................................................................................................... 4

2.项目定位 ................................................................ 6

2.1 SWOT分析 .......................................................................................................................................... 6 2.2客户定位 ............................................................................................................................................... 7 2.3项目产品定位 ....................................................................................................................................... 7 2.4项目价格定位 ....................................................................................................................................... 7

3.技术方案 ................................................................ 9

3.1设计原则 ............................................................................................................................................... 9 3.2设计思路 ............................................................................................................................................... 9 3.3户型选择 ............................................................................................................................................. 10 3.4规划设计及指标 ................................................................................................................................. 10

4.项目实施进度 ........................................................... 11

4.1开发进度计划 ..................................................................................................................................... 11 4.2销售计划 ............................................................................................................................................. 12

5.投资估算 ............................................................... 13

5.1毛坯房费用估算 ................................................................................................................................. 13 5.2精装房费用估算 ................................................................................................................................. 17

5.3资金的来源渠道与方式 ............................................... 18

5.4方案比较 ............................................................................................................................................. 19

6.项目财务评估 ........................................................... 21

6.1资金流动计划 ..................................................................................................................................... 21 6.2投资收益率 ......................................................................................................................................... 21 6.3财务净现值 ......................................................................................................................................... 21 6.4财务内部收益率 ................................................................................................................................. 22

6.5投资回收期 ......................................................................................................................................... 22 6.6财务分析总结 ..................................................................................................................................... 22

7.风险分析 ............................................................... 23

3.7.1敏感性分析 ...................................................................................................................................... 23 7.2盈亏平衡分析 ..................................................................................................................................... 23 7.3定性分析 ............................................................................................................................................. 24 7.4风险控制 ............................................................................................................................................. 25

8.环境影响分析 ........................................................... 26

8.1环境影响因素 ..................................................................................................................................... 26 8.2施工期的环境影响 ............................................................................................................................. 26 8.3环境影响的控制措施 ......................................................................................................................... 26

9.结论与建议 ............................................................. 27

9.1结论 ..................................................................................................................................................... 27 9.2建议 ..................................................................................................................................................... 27

附图 ............................................................ 28

1.项目概况

1.1项目区位

项目地块位于常熟市元和路以东、元和塘以西，原国棉厂位置。地块邻近招商城和方塔街，南面毗邻服装城西入口，宜居宜商，对于服装城业主是一个不错的置业选择，此地域凭借香榭丽墅和衡泰里宫一年的造势，使得该片区域热度不断上升。 1.2项目周边配套

（1）周边公交：常熟理工学院（元和站），经过公交有常熟2路、5路、9路、11路、104路、105路、116路。

（2）周边银行：中国建设银行、中国农业银行、中国邮政存蓄银行、常熟农村商业银行、交通银行等。

（3）周边学校：常熟市第八中学、常熟市中学（分校）、元和小学南校区、常熟市第一中学等。

（4）周边医院：第一人民医院、仁和医院。 1.3项目规划指标

项目位于繁荣的市中心，整个开发过程中必须把握好政府规定的各技术指标，详见表1-1。

表1-1 地块规划指标 地块编号 土地面积（m） 2规划控制指标 土地用途 容积率 建筑密度 绿地率 使用年限 （年） 2013A-015 51361 住宅用地 1.1-1.2 ≤28% ≥30% 70 1.4项目建设背景

近几年常熟市委市政府全力打造生态环保城市，以改善人居条件为出发点，大力治理环境污染，狠抓生态环境建设，努力提升人居环境，高度重视中心城区的改造和发展，实施可持续发展策略。本项目周边环境比较落后，拥有大量老式住宅，人居环境的改造是势在必行，再加上招商城大量外来人口的涌入，本项目的住宅开发绝对是有必要且有着积极意义的。

项目开发商为常熟弘阳房地产开发有限公司，于2010年凭借“弘阳尊邸”开

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