P

1000

800

600

400

200

1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000

Q

图 11.1

从图 11.1 中可以看出，当 P=700 元/m2 时，那么 Q=1000m2，TR=P×Q=700 元/m2×1000 m2=700000 元。当 P=400 元/m2 时,那么 Q=6000 m2,TR=P×Q=400 元/m2×6000 m2=2400000 元。当 P=200 元/m2 时，那么 Q=9500 m2，TR=P×Q=200 元/m2×9500 m2=1900000 元。

边际成本是指凡增产一个单位产品而使可变成本或总成本增加的数值；边际收益是 指凡增加销售一个单位产品而使总收入增加的数值；边际利润则是指边际收益减去边际 成本所取得的收益。详见表 11.1。

表 11.1 某开发公司销售成本、收入和利润 1 2 3 总收入 （TR） 万元 5600 6750 7800 8750 9600 4 5 6 7 8 开发面积 销售价格 （Q） （P） 22万 m 元/ m 4 5 6 7

1400 1350 1300 1250 1200 总成本 利润 边际收入 边际成本 边际利润 （TC） （TR-TC） （MR） （MC） （MP-MC） 万元 万元 万元 万元 万元 4054 1546 1150 1004 +146 5058 1692 6063 7069 8076 1737 1681 1524 1050 950 850 1005 1006 1007 +45 -56 -157 8

由此可以得出结论说，当边际利润为正值时，增加商品房产量和扩大商品销售面积，

对于总利润是一种正效应，当边际收入等于边际成本时，总利润为最大。这就是房地产

开发公司在降低售价或增加销售量时所应遵循的限度。在上表中，销售面积应在 6—7

万 m之间，销售价格应在 1300—1250 万元之间，就可以取得最佳的经济效益。 房地产

开发公司要想求得最佳经济效益，还应学会运用需求弹性原理和方法。需求 弹性是指人们对商品房的需求量因受价格高低的影响而具有一定伸缩性或伸缩程度。假

2

设需求弹性系数以 E 表示，需求量为 Q，需求变量为△Q，销售价格为 P，销售价格变量

为△P，其具体计算公式是：

Q E Q

P PP 1 / % / 1 2 % 0 P Q P

0 0

Q Q

如果 E＞1，则说明需求弹性大，E＜1，则说明需求弹性小。

在卖方市场条件下，由于商品房供不应求，用户对商品房价格的高低虽然也要考虑， 但不苛求。尤其是那些企事业单位，就更是如此了，所以需求弹性往往较小。这时，房 价可以适当定得高一些。

在买方市场情况下，由于商品房供过于求，用户对商品房的要求较高。因此，当商

品房价格在用户经济能力能够承受时，需求弹性较大；当商品房价格超过用户经济承受

能力时，需求弹性较小，甚至无弹性。这时房价不能定得太高，而应适中。

4、商品房的促销策略。行之有效的促销方法主要有：

（1）做广告。广告是向人们介绍商品信息，输送某种观念的一种公开的宣传形式。

（2）召开新闻发布会。

（3）聘请经纪人。经纪人的职责是专门为房地产开发公司推销商品房。

关键名词

1、房地产经营 合

2、租 赁

3、营 销 4、“四 P”组

复习思考题

1、试述房地产经营的概念及其特点

2、房地产经营有些什么内容？其方式如何？

3、什么叫房地产营销？其步骤如何？

4、试述房地产营销策略？

4