使用寿命 年 12 10 10 4．某住宅建筑有三套方案，其功能指标、权重及各指标得分如下表所示，试评选出最优方案。 指标 权重 A方案得分值 3 13.95 1 2 2 1 B方案得分值 2 21.8 3 3 1 1 C方案得分值 1 18.44 2 2 1 2 家俱布置适宜程度 5 朝向布置 厨房布置 卫生间布置 通风 外观效果

7 9 7 6 5 第九章 房地产开发项目的经济评价

思 考 题

1．试述房地产综合开发的概念。 2．房地产开发项目有什么特点?

3．房地产开发项目总投资由哪些项目组成？其与工业项目投入的总资金有何区别？ 4．房地产开发项目经济评价主要有哪两方面的内容?

5．房地产开发项目财务评价的基本报表包括哪些表格？相互之间有何关系？ 6．房地产开发项目经济评价常用的方法有哪些? 7．为什么要对房地产开发项目进行动态评价? 8．房地产开发的主要程序是什么？

9．房地产开发项目建筑设计的经济性分析主要考虑哪些问题？

10．房地产开发项目租售方案应包括哪些方面的内容？租售价格的测算由什么确定？

计 算 题

1．某开发商在某市以500万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面积为5000平方米。开发商通过市场研究了解到当前该地区同类写字楼的年净

租金收入为450元／平方米，银行提供的年贷款利率为17﹪，每季复利一次，融资费用为贷款利息的10﹪。在该地区，同类写字楼的建造成本为1000元／平方米，专业人员费用为建造成本的12.5﹪，行政性收费等其他费用为60万元。管理费为土地成本、建设成本、专业人员费用和其他费用之和的3.0﹪。市场推广及出租代理费为年净租金收入的20﹪，房地产投资的收益率按9.5﹪考虑。项目开发期为18个月，建造期为12个月，可出租面积系数为0.85。试通过计算开发商成本利润率和成本收益率对该项目进行初步评价。

2．某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营，据估算项目的开发建设期为2年。第3年即可出租，经过分析得出的数据：

（1）项目建成投资1800万元，第一年投资1000万元，其中资本金400万元，第二年投资800万元，其中资本金230万元，全年资金缺口由银行借款解决，贷款利率为10%，建设期只计息不还款，第三年开始采用等额还本并支付利息方式还本付息，分三年还清。

（2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元，从第4年起为每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元

（3）计算期（开发经营期）取20年 请根据以上资料，完成下列工作：

（1）编制资本金现金流量表（不考虑所得税）

（2）若开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值（所有的投资收入均发生在年末）

3．某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元／㎡。2002年8月1日王某以1.1万元／㎡的价格购买了其中50㎡的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5％，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期10年(2003年8月1日至2013年7月31日)的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元／㎡，此后租金按每年2％的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其资本金在整个投资经营期的内部收益率达到12％，试计算届时最低转售单价(计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元)。

第十章 设备更新分析

思 考 题

1．联系实际，举例说明，何谓设备的有形磨损、无形磨损，各有何特点？设备磨损的补偿形式有哪些？

2．什么是沉入成本?在设备更新分析中应如何处理沉入成本? 3．设备更新分析有何特点?

4．设备的技术寿命、自然寿命和经济寿命有何区别和联系？ 5．设备现代化技术改造的意义是什么？ 6．设备更新方案比较的特点和原则是什么？ 7．试述设备租赁的好处和不足。 8．什么是设备的经济寿命？

9．设备经济寿命的确定对设备更新分析有何作用？

练 习 题

1．某厂压缩机的购置价为6000元，第1年的运营成本为1000元，以后每年以300元定额递增。压缩机使用一年后的余值为3600元，以后每年以400元定额递减，压缩机的最大使用年限为8年。若基准折现率为15%，试用动态方法计算压缩机的经济寿命。

2．某企业4年前出2200元购置了设备A，目前设备A的剩余寿命为6年，寿命终了时的残值为200元，设备A每年的运营费用为700元。目前，有一个设备制造厂出售与设备A具有相同功效的设备B，设备B售价2400元，寿命为10年，残值为300元，每年运营费用为400元。如果企业购买设备B，设备制造厂愿出价600元购买旧设备A。设基准折现率为15%，研究期为6年，试判断现在公司应保留设备A，还是用设备B更新设备A。

3．某公司目前正考虑更新热力系统，备选方案有三：一是拆除目前的锅炉，购买蒸汽；二是继续使用原有的锅炉；三是拆掉现有的锅炉，购买新型锅炉。三个方案的有关数据如表1所示。设基准折现率为20%，通货膨胀率为10%，研究期为5年，试选择最佳更新方案。

表1

项目 购蒸汽 现有锅炉 新锅炉 初始投资 目前残值 未来残值 年燃料费 年运营费 购汽年费用 未来寿命 0 1500元 39000 10年 10000元（10年前购） 40000元 -3000元（拆除费） -3000元（拆除费） 36283元 2500元 5年 30734元 800元 10年 4．连接器为某公司畅销产品，其上的两个零件通过公司的一台车床加工，这台车床是13年前花8300元购置的，估计还能使用2年，到期残值为250元。现在有人建议采用市场上出现的一种新车床替换旧车床，新车床的购置费为25000元。每一百个零件分别由旧车床和新车床生产所需的时间如表1所示： 表1 零件 零件1 零件2 总计 旧车床 2.92小时 1.84小时 4.76小时 新车床 2.39小时 1.45小时 3.84小时 估计未来公司每年连接器的销量将维持在40000件，企业人工费为17元/小时，可以认为新旧设备的动力费相同，基准折现率为12%。新车床的推销员已为公司找到一家公司，愿意以1200元购买旧车床。新车床的使用寿命为10年，残值为原值的10%。设基准折现率为12%，研究期为2年，试比较新旧车床的优劣。

5．由于城市用电量的增长，某地区现有输变电线路A容量出现缺口。根据预测，如果保留现有的输变电系统，则7年后必须新增加一条新的线路B，原线路A和新线路B加在一起将使供电能力增加一倍。另外第二个考虑之中的方案是线路C，其供电能力是现有线路的2倍。由于新线路的建设，原线路A将被拆除，用电权和土地使用权将被转让，A线路是12年前修建的，当时投资200万元，其剩余寿命估计为20年，到期拆除费用为50万元，用电权和土地使用权转让收入为140万元。如果A线路现在拆除，拆除费用为50万元，用电权和土地使用权转让收入为40万元，A线路今后第一年末的经营成本为2万元，以后每年等额递增1万元。B线路7年后建设，投资为600万元，估计B线路能使用35年，到期残值200万元，每年经营成本为1万元。C线路现在建设，投资1400万元，其中包括安装费和土