青白江宏利莱生态科技园开发建设项目
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可行性研究报告
2010年3月
目 录
一、总论…………………………………………...…………………1
二、项目建设背景和意义………………………………...………6
三、项目业主概况………………………………………...………10
四、项目建设社会环境分析……………………..…….…………12
五、项目规划及建设内容……………………...…….……………20
六、项目建设条件………..……………………………….….……28
七、市场前景分析…………………..….…………………….……29
八、项目投资估算和资金筹措…………………………….………34
九、财务效益评价………………………………….………………41
青白江宏利莱生态科技园开发建设项目
可行性研究报告
第一章 总论
一、项目名称：青白江宏利莱生态科技园开发建设项目 二、项目地点：青白江姚渡镇 三、业主简况：
（一）单位名称：四川宏利莱资产管理有限公司 （二）法定地址： 成都市青羊区望仙场街5号 （三）法定代表人：杨希祥 （四）注册资本金：500万元 （五）企业类型： 有限责任公司
（六）经营范围：投资与资产管理、企业管理服务、融资租凭、融资担保。（以上经营范围不含法律、行政法规、国务院决定禁止或限制的项目，涉及资质证的凭资质证经营）。 四、可行性研究报告编制依据
1、《2007年国家农业综合开发产业化经营项目可行性研究报告编写大纲》和《2007年农业综合开发产业化经营项目摘要》。 2、《中国西部大开发----青白江区开发规划》。 3、《青白江区农业发展规划》。
4、《青白江区发展农区畜牧业优惠政策》。
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五、可行性研究报告概要 （一）项目建设背景和意义 1、建设背景
2009年12月20日-21日中共成都市委工作会议召开会议提出将成都建设为：“世界现代田园城市”，并决定作为成都市历史定位和长远发展目标，这一定位和目标丰富和完善了我市推进城乡一体化的实践，与成都自然环境条件和历史文化传承高度契合。与成都统筹城乡发展，推进城乡一体化的取向和路径完全一致。
姚度镇是传统的农业大区，区内以平原和浅丘地貌为主，大片的绿色原野覆盖，一望无垠，风光美丽，经过改造可以显示出欧洲农村风光，在此打造一个超大规模的农业生态观光园最能体现“现代田园城市”战略部署。
2、项目建设的指导思想和重要意义。
项目建设的指导思想是打造中国老年人养老生活的乐园。 建设的重要意义是：
（1）适应城乡统筹发展要求，塑造田园城市典范。 （2）是发展我国养老事业的需要。
（3）是实现单纯种养植向复合农业模式转化的必然要求。 （4）解决农村人口就业问题。 （5）改变当地农民的生活方式。 （二）投资估算及资金来源 1、建设目标和规划
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该项目是充分利用农村原有田园风光，自然美景，在保持农业用地12000亩土地规模不变前提下，通过积极的自主投资和合作开发，最终目标是在3--5年建成国家重点农业生态科技园，形成中国西南的农业生态建设示范区、养老群居院落、水上游乐核心区、搬迁安置典范、成都的休闲度假游乐中心，打造一个集农业种养植基地、养老居住、休闲度假、旅游观光、会议接待为一体的生态农业园区。使其发挥多种功能，创造出比传统农业高得多的产值，更多的就业岗位。
2、建设内容
项目地形为南北分布，项目总占地面积约12000亩，规划分为四大部分：1、公司主题，占地约310亩，以独立式养老院落、五星级酒店、公司办公大楼、居民安置区为主；2、水上乐园，占地约1320亩，以人工湖水上乐园为核心，湖面占1000亩，湖岛占320亩；3、种养植和旅游接待区，占地约6130亩，其中世界特色观光景点占1500亩，休闲接待娱乐服务中心占50亩，航天科技游乐园占100亩，中草药养生、御膳园占1000亩，果园占1060亩，野生动物养殖园占220亩，动植物培育中心占1000亩，花草苗木栽培供养中心占1000亩，水产养殖园占200亩。4、各类农产品种植基地，占地约4240亩。
3、项目总投资估算
经测算，项目总投资202967.40万元，其中：九通一平两智能建设费用16910万元、公司主体建设费用28520万元、水上乐园建设费用25150万元、种养植和旅游接待区建设费用122700万元、建设期财
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务费用7000万元、预备费用2687.40万元。
4、资金筹措
项目总投资202967.40万元，其中项目业主自有资金投入152967.40万元，（资本金、部分引资、国际国内养老基金支持）占总投资金额的75.37％。
项目申请贷款50000万元，占投资总额的24.63％。 5、还款计划
本项目向金融机构申请贷款50000万元，贷款期为7年，项目建成后以未分配利润及折旧费偿还银行贷款，还款计划为贷款期第三年还本金10000万元、贷款期第四年还本金10000万元、贷款期第五年还本金10000万元、贷款期第六年还本金10000万元、贷款期第七年还本金10000万元。 （三）项目效益状况
项目计算期为12年，建设期为2年，经营期年均可实现经营收入60000万元，年均利润总额29252万元，实现税后年均净利润为24732.95万元，年均未分配利润24732.95万元，年均投资利润率为14.41%，年均投资利税率16.04%，财务内部收益率7.65%，财务净现值5830.60万元（折现率7%），投资回收期静态7.84年（含建设期），投资回收期动态8.34年（含建设期），财务评价指标好，该项目具有良好的开发前景和投资回报。
（四）结论
从以上分析可以看出，本项目的建设符合国家产业政策和当前成
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都市政府提出建设“世界现代田园城市”的长远发展目标，对适应城乡统筹发展要求，塑造田园城市典范，延伸农业发展产业链的需要，实现单纯种养植向复合农业模式转化，促进当地农村经济发展提高农业副加值都具有重大意义。
该项目是充分利用农村原有田园风光，自然美景，在保持农业用地12000亩土地规模不变前提下，打造一个集农业种养植基地、养老居住、休闲度假、旅游观光、会议接待为一体的生态农业园区，使其发挥多种功能，创造出比传统农业高得多的产值和就业机会，具有良好的社会效益和经济效益，可获得相当好的投资利税率、投资利润率，在技术上和经济上都是可行的。
综上所述，本项目发展空间较大，其人力、物力均有保障，且经济上可行，财务上有利，能取得较好的经济和社会效益。因此，本报告认为该项目切实可行。
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第二章 项目建设背景和意义
一、 项目建设背景
2009年12月20日-21日中共成都市委工作会议召开会议提出将成都建设为：“世界现代田园城市”，并决定作为成都市历史定位和长远发展目标，这一定位和目标丰富和完善了我市推进城乡一体化的实践，与成都自然环境条件和历史文化传承高度契合。与成都统筹城乡发展，推进城乡一体化的取向和路径完全一致。
怎样将自然环境和人文成果结合，怎样将历史与现代融汇是建设“世界现代田园城市”亟需要解决的重大问题，经过长期不懈的调研，我们认为：将青白江姚度镇开发建设成“青白江宏利莱生态科技园”的项目，是符合建设“世界现代田园城市”大目标的要求。
青白江区是成都市通往绵阳、南充的门户，是成（都）德（阳）绵（阳）经济产业带的重要环节，青白江区的经济发展，不但对促进成绵产业带形成具有重要意义，而且可以辐射川中、川东，带动全川经济发展。成绵、成南两条高速公路分别与中原经济圈、长江三角洲经济圈构成快速通道。青白江区自1960年建区以来，一直是成都重要的工业卫星城，是四川省重要的化工、冶金基地。经过40余年的建设，青白江区的交通、能源、邮电、通讯、市政建设、公用事业等城市设施功能配套完善，并日臻发达。区内聚集了各类型工业企业2200余家青白江区域内历史悠久历史故地，工业新区。2005年区委区政府提出“生态立区，工业强区、物流兴区、商贸活区，建设成都北部新城、构
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建和谐青白江”的战略思路，形成10平方公里的工业集中发展区，引进了包括亚洲第一大铁路物流集装箱中心站在内的国际国内知名企业96个。2008年全区实现地区生产总值增长18.7%，增幅列全市第一，财政收入首次突破20亿元。
“长风破浪会有时，直挂云帆济沧海”，工业集中发展区已被纳入省委省政府“1525”战略之列，青白江的发展又将迎来斩新的一页。
青白江区境自然环境优美，地形多样，兼有平坝、丘陵、低山三种地形。西北部为平原，属都江堰自流灌溉区，海拔451～480米；最低点城厢镇玉虹桥，海拔45l米。中部为丘陵，属东风渠灌溉，引蓄结合灌区，海拔480～700米。东南部为龙泉山的低山区，海拔546~915米，最高点人和乡高土地，海拔915米。全区总的地势，东南高，西北低；而平原区则北西高，东南低。青白江区气候宜人，全区地处内陆亚热带湿润季风气候带，四季分明。年平均气温 14.9 ～ 16.7 ℃，全年无霜期 273 ～ 279 天，年平均降水量为 925.4 毫米，年平均日照 1239.1 小时。
姚度镇是传统的农业大区，区内以平原和浅丘地貌为主，大片的绿色原野覆盖，一望无垠，风光美丽，经过改造可以显示出欧洲农村风光，在此打造一个超大规模的农业生态观光园最能体现“现代田园城市”战略部署。
项目主题是充分利用农村原有田园风光，自然美景，在保持农业用地12000亩土地规模不变前提下，打造一个集农业种养植基地、养老居住、休闲度假、旅游观光、会议接待为一体的生态农业园区。使
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其发挥多种功能，创造出比传统农业高得多的产值。 二、项目的重要意义
（1）适应城乡统筹发展要求，塑造田园城市典范。
成都市被批准成为城乡统筹发展试点城市，市委、市政府又提出建设现代世界田园城市的目标，项目建设正是适应这一要求，探索在青白江姚渡镇建立集城市生活与农村田园风光、休闲度假与农业生产一体化示范片区，塑造建设田园城市的典范，即让当地农村居民集中居住，彻底改变生活方式，同时通过建设休闲度假园区，吸引城市居民到农村来长期居住，促进城乡融合，城乡交流，城乡共同发展。
（2）是发展我国养老事业的需要。
当前，困扰我国社会发展的一个大问题就是人口老龄化。据统计，我国进入老龄阶段的人数每年以15%速度增长，十年以后将达到人口的30%，由于社会竞争的压力，许多年轻人无力或无时间来照顾家里的老年人，出现“空巢”现象，使老年人的养老、关爱、精神安慰成为重大社会问题，本项目将利用项目良好的农村风光和自然环境，建设几百个适合老年人居住的小院落，把城市里老年人集中安置居住，统一照顾管理，形成养老基地，并组织老年人健康护理、国内国外交换旅游。
（3）是实现单纯种养植向复合农业模式转化的必然要求。 传统农业就是种养业，产业单一，附加值低，抵抗风险能力低下， 农民依靠种养业很难致富，把农业产业与城市休闲度假结合起来， 可以延长产业链，一方面种植经济作物，提高产业的附加值，另一方
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面利用农村田园风光发展乡村旅游度假，使农民加快致富，改变农村产业结构，改变农业生产方式。
复合农业是现代农业发展的方向，要彻底改变我国农业生产方式，加快农民增收，加快农村现代化，就必须建立复合农业生产体系，本项目就是复合农业的示范，将对成都市农村经济发展起到带头作用。
（4）解决农村人口就业问题。
项目建成后可以创造1000多个工作岗位，解决当地农村1000人多人的就业问题，可以增加当地农村居民的收入，
（5）改变当地农民的生活方式。
建设安置房，使当地农村居民集中居住，可以统一搞好基础设施 建设，实现九通一平，彻底改善农村居民的居住条件，让他们过上与 城市居民一样的生活，改善卫生条件，从而改变生活方式。
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第三章 项目业主概况
项目业主简介
该项目业主是四川宏利莱资产管理有限公司，该公司是宏利财富集团为了建设该项目在成都设立的公司。宏利财富集团是全球重要的金融服务机构之一，是一个知识技术密集的金融与科技工贸相结合的股份公司，下属独资或控股公司包括：惠丰少华国际集团投资公司 （HUIFENG SHAOHUA INTERNATIONAL GROUP INVESTMENT COMPANY）、四川宏利莱资产管理有限公司（SICHUAN-HONGLILAI ASSET MANAGEMENT LIMITRD）、河南华纳投资管理有限公司（HENAN-WARNER INVESTMENT MANAGEMENT LIMITED）、美国华纳国际集团银投有限公司 （U.S.A. WARNER INTERNATIONAL GROUP FINANCIAL INVESTMENT LIMITED）。
公司员工及高级顾问由一些国内外及港澳地区专门从事市场投资与金融顾问业务并工作 多年精通中外证券,法律,财务审计,金融投资等专业人才、商界及金融界人士组成，有多年资本运营及实体经营经验。
主营业务涵盖企业客户在美国、欧州、新加坡及香港地区的包装上市，证券投资、交易 顾问；企业间融投资，企业不良资产的收购与兼并；科技开发及其讯息咨询和技术转让；企业各种产品、设备及原材料的进出口贸易；国际培训等。
宏利财富拥有国际公认的财务品质，在各项国际评鉴荣获 优等，俱有雄厚的资金储备和证券业各股东银行协合的资金来源，同时，公
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司内部贯彻大胆 革新兼容并包的经营理念，多年来坚持项目自投、自建、自营、自收回，直至进入资本市场 运营的稳健的经营策略，为各股东的投资创造了最大化的回报，为客户提供了最佳的投资管理服务。 为了更好的在中国大陆地区开展投资合作业务，宏利财富在四川省成都市设立了四川宏利莱资产管理有限公司，代表宏利财富在中国大陆西南区的一切业务活动。
公司法人代表：杨希祥，民族：汉，出生日期：1958年，户口所在地：广西省南宁市。 工作经历：
1990年以前任职于广西省南宁市人防办
1991年至今在香港工作，曾从事项目开发管理、房地产建设、资本运作等工作。
杨希祥是一位具有远见卓识和开拓创新精神的领导人，创新力和整合力极强，具有较高的经济理论水平和较强的经营管理能力，实践经验丰富，深受公司全体职工的钦佩和爱戴，具有领导集体班子成功地去实现事业目标的能力。具有凝集资金的能力，无拖欠借款的不良记录。
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第四章 项目建设社会环境分析
一、项目区位
青白江姚渡镇。 二、交通条件
青白江区交通便利，区内公路、铁路网络纵横。国道川陕公路、108线，省道成绵高速、成南高速、唐巴公路穿境而过。通过国道108线或省道成绵高速往返于成都市区与青白江区之间，单边通行时间仅需15~20分钟，青白江区自筹资金建设的高等级公路唐巴路青白江段和城太路，是连接成绵、成南、成渝三条高速公路的快速通道，经济价值和交通价值都十分重大。该区铁路交通便利。纵横穿越该区境内的有宝成、成渝、达成，达成复线4条铁路，4个客货运输火车站，川化、成钢、成桥3条铁路专用线。（青白江区就近大型火车站——成都火车站 成都火车站地处宝成、成渝、成昆、达成铁路干线的交汇点，金牛区和成华区的交界处，是成都铁路局管内唯一的客运特等站，担负着宝成、成渝、成昆、达成线经由成都到全国各站的旅客运输。行包托运、货物整车运输任务，每日开行旅客列车46对，发送旅客3.3万人，高峰日达到5万，日均行包作业量超万件。车站先后被中央文明委授予“全国创建精神文明行业先进单位”称号，被四川省命名为“文明服务示范窗口单位”，被铁道部授予“安全优质车站”。“全国文明服务示范车站”，2000年被评为四川省“最佳文明单位”。）
青白江区加大对公路基础配套设施建设力度，积极培育、发展和
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规范统一、开放、竞争、有序的道路运输市场。全区开行客运班车线路26条，农村客运线路24条，营运里程979公里，客运企业8家，有客运站点6个，其中二级客运站1个—区客运站；三级站2个—城厢、清泉客运站；简易客运站3个—人和、合兴、弥牟客运站。 三、自然条件
青白江区地处新华夏系四川沉降带成都断陷东部，南靠成都平原与川中丘陵分界线的龙泉山脉断褶束。地理坐标为北纬 30 ° 39 ′ 33\～ 30 ° 55 ′ 0\，东经 104 ° 9 ′ 37\～ 104 ° 29 ′ 31\。
区境兼有平坝、丘陵、低山三种地形。西北部为平原，属都江堰自流灌溉区，海拔451～480米；最低点城厢镇玉虹桥，海拔45l米。中部为丘陵，属东风渠灌溉，引蓄结合灌区，海拔480～700米。东南部为龙泉山的低山区，海拔546~915米，最高点人和乡高土地，海拔915米。全区总的地势，东南高，西北低；而平原区则北西高，东南低。
区内有清白江和毗河两条大河，实为都江堰渠系内江系统的两条干流。清白江为沱江二级支流，水源来自岷江，上段为蒲阳河，通过都江堰枢纽蒲柏闸分流，向东，至彭县长寿桥始称清白江；继向东，流经新都县，至区境朱家弯，沿弥牟西北边缘，于右岸纳弥牟河水，分出马棚堰，再流向广汉向阳场，然后流向赵镇，汇入沱江。区境流长2.74公里，平均河宽120米、水深3.5米、比降2.5‰。过洪能力1300立方米/秒，特大洪水1600立方米/秒，区境集雨面积18.5平方公里，多年平均流量54.56立方米/秒。它是都江堰渠系灌排两用河道，
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具典型平原河流特征，河道宽，堤岸曲，比降缓，河滩多，洪枯水位变幅大。由于上游纳都江堰市及彭县的山溪河，暴雨季节汇入洪水，来势迅猛，易生洪涝。民国时期，曾季节性通航，终因河道不规整，引水堰坝多，被迫停航。 四、资源状况
1、土地资源
全区土地总面积折合587782.6亩，1990年平均每人1.56亩。其中西北平坝区201962.1亩，占34.36%；中部丘陵区240520.63亩，占40.92%；东南低山区145299.85亩，占24.72%。1990年耕地面积311045亩，平均每人0.83亩。 2、矿产资源铜
分布在人和乡帽顶山，产于蓬莱组上段的下部、中下部的紫红、灰红色砂岩所夹的灰绿色砂岩中，含铜矿有三层，矿体形态呈凸镜状、团粒状，有23个矿体，单个矿体长6～10米，一般厚0.1～0.4米，最厚1.7米，矿石成分以孔雀石、蓝铜矿为主，次为黑铜矿，含铜量一般为0.2%至0.42%，最高0.8%至1%，储量有2.421吨。据省地质局航空区域调查队报告，将区境龙泉山背斜东西断裂带所夹地域，并向北东延伸一定地段，划为远景铜矿区，有进一步勘查的价值。泥炭 属废弃古河道沉积型，分布于祥福乡西侧毗河两岸和姚渡乡西南、日新乡东侧的西江河跳蹬子两岸，形成两个点。祥福点的分布面积有1.5平方公里，储量108万吨；跳蹬子点呈近南北的新月状，长500米，宽20～250米，泥炭埋深2—3米，含炭泥矿有三层，储量尚待查明。
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砂、石 分两类，一为砂、砾(卵)石，分布于毗河和清白江河床上，并有碳酸钙含量高的石灰石。二为石料，分布于低山区和部分丘陵地带，系长石沙岩和长石英砂岩，强度、硬度均好，广泛用作屋基和桥涵基础。黏土、黏土岩 区境丘陵区最上部广布中、上更新统黏土，储量巨大，但多为耕地，不宜开采。而低山区的荒山荒坡，广布侏罗系上统蓬莱镇组粘土岩，主要矿物成分为水云母，可广泛开发作砖瓦工业原料。砂金 毗河河床有砂金。建国前和50年代末，曾有群众在祥福、绣水的毗河床内淘沙取金。储量不详。 3、水资源水量
区境水资源较为丰富，所有江河的年水量为3268856.7万立方米，而实际利用的水量有：都江堰系统来水量29191万立方米，本地径流利用111.24万立方米，塘、库、堰蓄水532.83万立方米，机电提水(包括沉井提地下水)731.58万立方米，合计30566.65万立方米，平均每亩986立方米。由于地势、地质等因素，普遍存在春灌用水紧张的矛盾。平坝富水区的地下水还可大量开发，丘陵引蓄结合区的引水充蓄还有很大潜力，低山缺水区则须增加蓄水设施，以拦蓄降水径流，并有条件地开发地下水。水力区境水能资源的河流理论蕴藏量有6866千瓦，可开发利用3880千瓦，已建电站装机2556千瓦，占可开发的66.01%，还可开发利用1315千瓦。水面 区境水域面积31402.1亩，其中河流8920.92亩，沟渠12183.36亩，塘堰10297.82亩，水库66.36亩，可供养殖的水面5258亩(不含可养鱼的稻田49310亩)。塘库水质较好，宜于发展养殖。1990年养鱼的水面3535亩，占塘库面积的
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34.11%，还可开发利用。 4、生物资源
森林植被青白江区属亚热带常绿阔叶林带，耕地常年有农作物覆盖，森林植被为天然次生林和人工林，以人工林为主，各种林木与农作物相间分布。坝、丘区主要是(四旁)零星树、果树、竹类组成林网和林盘；低山区以乔木林、果树林为主。全区森林植物有57科，131种。1990年，林业用地面积95713.5亩，占全区面积的16.26%，森林覆被率为23.2%，活立木蓄积量234337立方米，因地势、地质、气候的差异，划分为三个林区。低山用材及水土保持林区 区境东南部人和、云顶两低山乡和清泉镇、福洪乡的6个低山村，属低山用材水土保持林区，总面积145299.85亩，占全区面积的24.72%。林业用地71884.9亩，占该区面积的49.47%。在林业用地中，有林面积50760亩，占70.61%；林粮间作经济林10.445亩，占14.54%；疏林面积7152亩，占9.95%；灌木林57亩，占0.07%；造林未成林地1978.5亩，占2.75%；无林地1492.4亩，占2.08%。以上林地、林粮间作经济林、灌木林，合计占地面积71884.9亩。还有“四旁”树103.87万株，折占地面积10387.5亩。森林覆盖率47% 。活立木蓄积量14619.2立方米，占全区的62.38%。构成该区森林植被的主要植物有桤、柏青，次为香樟、楠木、马尾松、油桐和经济林木的柑桔、苹果、梨、桃、李等。该区50年代是薪炭用材林主要产地，以后由于修铁路、“大跃进”等原因，乱砍伐林木，造成水土流失严重。丘陵经济林、用材林区 区境中部合兴、龙王、清泉(除低山村)、福洪(除低山村)和日新、姚渡、玉虹等乡
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镇的丘陵村，属丘陵经济林、用材林区，总面积240520.63亩，占全区面积的40.92%。林业用地19507.5亩，占该区面积的8.11%。在林业用地中，有林地12454.5亩，占63.84%；林粮间作经济林7055亩，占36.16%。还有“四旁”树227.68万株，折占面积2267亩。森林覆盖率15.8%。活立木积蓄量51015立方米，占全区的21.76%。构成该区森林植被的主要植物以竹林为主，次为柑橘、苹果、桃、李等经济林，再次为桤、千丈、桉等防护林。该区一直是薪材缺乏区。平坝防护和环境保护林区 区境西北大弯、弥牟、华严、景峰、城厢、绣水、祥福8个乡镇和姚渡、日新、玉虹3个乡的平坝村，属平坝防护和环境保护林区，总面积201962.1亩，占全区面积的34.36%。林业用地4320亩，占该区面积2.14%。林业用地中，林地3882亩，占89.86%；林粮间作经济林438亩，占10.14%。还有“四旁”竹、树183.26万株，折占面积18324亩。森林覆盖率13.4%。活立木积蓄量37130立方米，占全区的15.86%。构成该区森林植被的主要植物，基本同于丘陵地区。
5、文化条件
文化积淀深厚，民族风情多姿多采，汉代已有集镇雏形，相当繁荣。已发现的汉代墓群数量多、密度大，有大铜马、说唱俑、耍蛇俑及酿造用的大型汉井。原金堂县名胜八景有三处即净土晨钟、文澜秋月、宝塔临江皆在区域内。域内寺、庙、祠堂众多，典型的有建筑雄伟的文庙、武庙，佛像精美的明都寺觉皇殿，古代一级最高学府绣川书院等。蜀汉丞相诸葛亮也曾在此设置八阵图，演练兵阵。域内清真寺是川西北和陕南伊斯兰教徒重要的礼拜场所。
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五、经济概况
青白江区是成都市通往绵阳、南充的门户，是成（都）德（阳）绵（阳）经济产业带的重要环节，青白江区的经济发展，不但对促进成绵产业带形成具有重要意义，而且可以辐射川中、川东，带动全川经济发展。成绵、成南两条高速公路分别与中原经济圈、长江三角洲经济圈构成快速通道。青白江区自1960年建区以来，一直是成都重要的工业卫星城，是四川省重要的化工、冶金基地。经过40余年的建设，青白江区的交通、能源、邮电、通讯、市政建设、公用事业等城市设施功能配套完善，并日臻发达。区内聚集了各类型工业企业2200余家，主要有川化集团有限责任公司、攀钢集团成都钢铁有限公司、台玻成都玻璃有限公司、巨石集团成都有限公司、成都桥梁厂、蓝风（集团）公司、成都宝洁公司、四川川化味之素有限公司、成都华明玻璃纸股份有限公司、四川升达林产有限公司等大中型企业，区内化工、冶金、建材、机械等主导产业逐步形成，产业优势、产品优势和规模效益初步显现，已成为成都市乃至西南地区重要的化工、冶金、建材基地。
青白江区交通发达，纵横穿越我区境内的有宝成线、成渝线、达成线、达成复线，北环线等几条干线铁路，以及川化、攀成钢、成桥等5条专用铁路线，有4个客货运输火车站。区内的华铁国际储运公司是国家二类口岸，可就地办理“一关三检”手续，集装箱可以在此出关运达世界各地。成都铁路局最大的货运编组站距区政府所在地仅5公里。成（都）绵（阳）高速和成（都）南（充）
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高速公路横穿该区境内，大大缩短了青白江与中心城市及周边地区的时空距离，这两条高速公路与我区境内的大件路（国道108线）、唐巴路（省道101线）、川陕路、城太路、成环路等10余条干线公路构筑了区内密集的交通网络。青白江区是成都市最大的天然气输配中心，日供气能力为750万立方米。川东南、川西北2条天然气输气干线在区内汇合，境内企业可实现双气源供气，是成都市唯一具有天然气供应调度能力的地区。气压非常稳定，并且具备较强的调峰能力。中石油西南油气田分公司在区内有青白江、大弯两大配气站，总供气能力600万m3/日；另外，区内还有日供气150万m3的省石油输气公司成都分公司青白江配气站。 2003年，全区实现国内生产总值65.7亿元，比上年增长14%。工业总产值达到115亿元，增长5.7%；实现工业增加值36.1亿元，增长6.3%，工业增加值占GDP的比重达到55％，化工、冶金、机械、建材四大支柱产业的增加值占全区工业增加值的67.5%。工业经济效益不断提高。
历史故地，工业新区，2005年青白江区委区政府提出“生态立区，工业强区、物流兴区、商贸活区，建设成都北部新城、构建和谐青白江”的战略思路，形成10平方公里的工业集中发展区，引进了包括亚洲第一大铁路物流集装箱中心站在内的国际国内知名企业96个。2008年全区实现地区生产总值增长18.7%，增幅列全市第一，财政收入首次突破20亿元。
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第五章 项目规划及建设内容
一、项目规划
该项目是充分利用农村原有田园风光，自然美景，在保持农业用地12000亩土地规模不变前提下，通过积极的自主投资和合作开发，最终目标是在3--5年建成国家重点农业生态科技园，形成中国西南的农业生态建设示范区、水上游乐核心区、搬迁安置典范、成都的休闲度假游乐中心，打造一个集农业种养植基地、休闲度假、旅游观光、会议接待为一体的生态农业园区。使其发挥多种功能，创造出比传统农业高得多的产值，更多的就业岗位。 二、园区功能划分
项目地形为南北分布，项目总占地面积约12000亩，规划分为四大部分：
1、公司主题，占地约310亩，以养老院落、五星级酒店、公司办公大楼、居民安置区为主；
2、水上乐园，占地约1320亩，以人工湖水上乐园为核心，湖面占1000亩，湖岛占320亩；
3、种养植和旅游接待区，占地约6130亩，其中世界特色观光景点占1500亩，休闲接待娱乐服务中心占50亩，航天科技游乐园占100亩，中草药养生、御膳园占1000亩，果园占1060亩，野生动物养殖园占220亩，动植物培育中心占1000亩，花草苗木栽培供养中心占1000亩，水产养殖园占200亩。
4、各类农产品种植基地，占地约4240亩。
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三、建设内容与指标
1、九通一平两智能建设
园区九通一平两智能建设包括土地平整、道路交通建设、供电系统、供水系统、供气系统、排水系统、排污系统、通信系统、有限电视、网络宽带、道路照明、安保系统等方面建设。
1.1土地平整
土地平整前期主要是办公大楼、员工生活区、居民安置区、五星级酒店、世界特色观光景点、养老居住院落、休闲接待娱乐服务中心等需要平整的用地，共占地约1500亩。
土地平整包括拆除清理原废弃建筑、树木根茎、泥塘淤泥，按规划标高进行平整和压实。因这些功能区并不是全部连成一体，而且可选择相对平整、容易实施的区域进行建设，所以土地平整采取就地挖填，工程量按开挖土方计，挖方面积按功能区一半即50万平方米计，平均开挖高度按2米计，开挖工程量约为100方土方。因采取就地挖填，土方最远清运距离为300米左右，平均清运距离为100米，填方区为规划道路需要按道路基础进行机械压实，填方区为其他功能区的进行一般自然压实。
平整区拆迁后原废弃建筑需要拆除和清理，原树木需要砍伐或移植，树木砍伐后根茎需要清理，湖面开挖的淤泥需要清理，泥塘里填土时多出的淤泥也需要清理，填方道路去的淤泥需要全部清理。
1.2道路交通建设
园区内道路建设按主干道一纵二横双向4车道规划建设，次要道
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路按2纵2横双向2车道规划建设。主干道总长约8公里，次干道总长约12公里。
主干道按双向4车道规划建设，包括4车道路面宽12-14米、每侧人行道宽2-3米，道路总宽16-20米。主干道按双向2车道规划建设，包括2车道路面宽8米。园区道路占地面积总计为25万平方米，即0.25平方公里。 A、路面设计：
（1）车行道：车行道为砼路面。
（2）人行道：铺装彩色方砖，拼接成一定的图案。 B、绿化：
根据道路断面布局和节点的景观设计，考虑绿化采用点、线、面 相结合，以行道树、绿化带、绿地为主的绿化形式。 C、辅助设施
在人行道上采用错位布点的方式设置公用IC卡电话，单边间距为200米；考虑主干路主要作为交通性干道的特点，设置功能性果屑箱，单边间距约80-100米；道路上采用专业路灯，按50米的间距在道路 两边对称布置。 D、景观节点规划
本项目园区内采用二级公路建设标准，设计速度40公里/小时，路基宽12-16米，双向车道，沥青混凝土路面。其他技术指标按《公路工程技术标准》（JTGB01-2003）选取。 1.3供电系统
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园区至少采用两回路供电，11万伏高压线引至位于园区中心位置的高压变电站，降压为1万伏后全部经地下引到各小区的低压变电站降压为380伏普通工业和民用电。
供电管道全部预埋于地下，道路单侧预埋供电管道，单侧预埋供电管道的道路每隔250米还需要预埋横穿道路的供电管道，供电管道及线路总长度约20公里。
供电系统需要配1个高压变电站，每个功能小区配1-2个低压变压器，共30个小区低压变压器。
1.4供水系统
供水管道全部铺设好引至各个小区边，主管道埋于主干道边，次要管道埋于次道路和支边路。主管道长8公里，次管道长12公里。
1.5供气系统
供气管道全部铺设好引至各个小区边，主管道埋于主干道边，次要管道埋于次道路和支边路，在园区里建设一座贮气站。供气主管道长8公里，次管道长12公里。
1.6排水系统
雨水系统设计为明渠道排式，道路两侧已设计有排水沟，需要严格控制雨水直接排入水上乐园，部分天然河沟可作为排水沟，沿水上乐园四周和其它部分地带需要设计有排水沟，总长度约8公里。
1.7排污系统
污水单独收集引至园区的污水处理厂，污水处理后可用于树木花草灌溉或排入江中，严格控制污水排入雨水系统。
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污水管道全部铺设好引至每个功能区边，主管道埋于主干道边，次要管道埋于次道路。主管道长8公里，次管道长12公里。
功能区生活污水全部引入小区边的污水管道。 1.8通信系统、有线电视、网络宽带
通信系统、有线电视、网络宽带管道全部预埋于地下，道路单侧预埋通信管道，每隔250米还需要预埋横穿道路的通信管道，通信管道总长度约20公里。通信系统和有线电视全部埋好线路至每个功能小区边，网络宽带预留管道。通信管道铺设除了满足当前需要外，还预留足够的道路满足将来的通信需求。
1.9道路照明系统
主干道两侧和次干道建设园区道路照明工程，安装可控节能照明路灯系统，照明线路总长度约28公里。照明线路的管道利用供电管道，主干道两侧每隔50米安装一支高亮度照明路灯，次干道单侧每隔30米安装一支中亮度照明路灯，共需要高亮度照明路灯320支，中亮度照明路灯400支。
1.10安保系统
安保系统负责所有公共场所、功能区内外和道路的安保监视，安保系统信号传输管道利用通信系统的管道，用电就近取道路照明电的接电箱。道路每隔300-400米安装摄像头，位于路口和主要公共场所的摄像头安装全方位云台，全部视频画面通过光缆接至园区的安保中心和本地监视室，安保中心包括大屏幕投影、视频存贮设备。视频传输线路总长度约20公里，全方位云台摄像头80个，固定摄像头100
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个，园区监视中心1个，本地监视室按10个设计。
2、公司主题建设
公司主题建设包括：养老院落、办公大楼、员工生活区、居民安置区、五星级酒店等4个功能区，总占地面积310亩左右。
养老院落利用农村自然地形，按2亩地修建一个自然院落，平房结构，建筑面积600平方米，园林600多平方米，方便老年人居住，每个院落安置60个老人。前期修建20个院落。院落之间道路相连。
2.1、办公大楼
公司办公大楼占地5亩，其中建筑占地1000平米。公司办公大楼建设1栋5层每层1000平米办公楼，建筑面积5000平米，停车场面积2000平米。
2.2员工生活区
员工生活区占地5亩，建设2栋2层每层1000平米宿舍，建筑占地2000平米，建筑面积4000平米。
2.3居民安置区
居民安置区占地150亩，共需要安置352户1500人居民。居民安置按每人安置面积50平米计算，共需要建设安置建筑面积7.5万平米，学校及医疗卫生配套设施建筑面积1万平米，道路硬地占地按2万平米计算，绿化面积按2万平米计算。安置楼单楼为四个单元五层建筑方式。单楼占地面积1200-1500平方米，每个单元可安置12-15户居民，每个户型的设计使用建筑面积为70-120平方米（分两居室和三居室，供各种人群按需使用）。
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2.4五星级酒店
五星级酒店占地150亩，包括会议中心等3栋。总建筑面积按4万平米计算，停车场及道路占地面积按1万平米计算，绿化面积按1万平米计算。
3、水上乐园建设
水上乐园总占地面积1320亩。包括人工湖、配套设施、湖中岛、水上游乐设施、特大音乐喷泉，沿湖岸建设疗养度假休闲园区，园区内修建30栋休闲住房，毎栋建筑面积2000平方米，建筑总面积6万平方米。
3.1人工湖
湖面1000亩，平均水深2米，在园区中低洼地带挖深原表土2米用于填高湖中岛，挖方量约100万立方米，平均清运距离250米，沿湖5公里新建人行便道，人工湖需要建设主坝1座，副坝3座。
3.2配套设施
包括引水渠、水体净化池、湖边绿化、亮化工程等。引水渠：从毗河引水，在毗河上筑一拦水坝抬高水位以利于自流引水，引水渠长度为2公里，在湖边沿湖西岸建设沿湖水渠既可作为景观还可作为漂流设施使用，沿湖水渠长2公里，为保持水体的活性和流动性需要建设一循环水抽水站。水体净化池：从毗河引过来的水体及湖中水体都需要进行沉淀等净化措施，保持湖水水体的清澈与活性。湖边绿化规模种植杨柳等景观林木花草，沿湖边修建游人休闲小道，成为园区新景。湖边绿化包括湖中岛，总绿化面积20万平米，绿化工作包括花草、
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风景树木。亮化工程：在湖边广场、湖周边建设照明亮化工程。
3.3湖中岛
利用挖深湖中原表土填高湖中岛，面积约320亩，沿湖中岛有2公里湖边需要改造为便道，岛内绿化5万平米。
3.4水上游乐设施
包括游泳跳水池、游船、码头、漂流、滑水、热带观赏鱼池等。 3.5特大音乐喷泉
占地约1000平米，建设于湖边广场附近，湖边广场占地约5万平米，可以同湖泊成为一体，作为市民休闲场所。
3.6湖岸疗养度假休闲园区
在湖中岛上修建30栋疗养度假别墅，总面积3万平方米。道路及停车场面积1万平米，绿化面积2万平米。
4、种养植和旅游接待区建设
种养植和旅游接待区包括世界特色观光景点、休闲接待娱乐服务中心、航天科技游乐园、中草药养生御膳园、果园、野生动物养殖园、动植物培育中心、花草苗木栽培供养中心、水产养殖园。总占地面积6130亩。
4.1世界特色观光景点
世界特色观光景点汇聚世界各地的特色景点、物点及建筑，作为世界景点建筑之窗，占地1500亩，景点、物点及建筑共500处。
4.2休闲、接待、娱乐服务中心
建设地下游乐城等，提供休闲、接待、娱乐旅游接待，长期居住
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出租客用，平均30平米每间，约有1000间住房，其他面积为游乐。娱乐、餐饮设施，建筑面积5万平米，总占地50亩。
4.3航天科技游乐园
航天科技游乐园占地100亩，建筑面积30000平米。 4.4中草药养生、御膳园
园区占地约1000亩，修建餐饮娱乐建筑1000平方米，园内开办养生项目，有专业的医生指导中草药保养药疗，有药物膳食产品和宴会。
4.5果园
柑橘园220亩、草莓园200亩、葡萄园200亩、弥猴桃园220亩，总占地1060亩。种植果树即可以让游人在园内观光，又可以让人随时采摘品嚐。
4.6野生动物养殖园
占地约220亩，供游人喂养的野生动物，增加游人农业生产活动的体念。
4.7动植物培育中心 占地约1000亩。 4.8花草苗木栽培供养中心 占地约1000亩。 4.9水产养殖园 占地约200亩。
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第六章 项目建设条件
一、政府对项目的政策支持。
当地政府对项目建设给予了积极的支持，区发改委已经下发项目登记备案通知。发文通知相关各部门办理各项建设手续。 二、基础设施条件。
青白江区的交通、能源、邮电、通讯、市政建设、公用事业等城市设施功能配套完善，供水、供电、供气完全能够满足项目建设需要。 三、交通条件.
青白江区交通发达，纵横穿越我区境内的有宝成线、成渝线、达成线、达成复线，北环线等几条干线铁路，成（都）绵（阳）高速和成（都）南（充）高速公路横穿该区境内，大大缩短了青白江与中心城市及周边地区的时空距离，这两条高速公路与我区境内的大件路（国道108线）、唐巴路（省道101线）、川陕路、城太路、成环路等10余条干线公路构筑了区内密集的交通网络。 四、建设物质供应条件.
青白江当地有成都钢铁公司，钢材供应就地解决，区内河流纵横，有丰富的沙石供应，其它建筑材料在成都市场都能解决，十分方便。 五、社会环境.
青白江治安环境良好，社会安定，政府管理到位。有利于项目建设稳定进行。
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第七章 市场前景分析
一、旅游市场宏观经济环境及产业导向分析 1、旅游行业发展概况
旅游行业是指从事旅游经营和为旅客提供吃、住、行、游、娱、购等各种服务的行业。旅游业主要经济活动领域旅行社、饭店业、旅游交通业和旅游景观业。在国民经济体系中，旅游业是归属于第三产业的一个重要产业部门，对扩大内需、增加就业、促进产业结构调整和实现国民经济的可持续发展均有重要作用。
作为国民经济的新兴行业，中国旅游业在发展初期就明确了开发建设的基本方针。一方面坚持对外开放，广泛吸引海内外各界资金；另一方面，充分利用社会资源，鼓励国家、集体、个人投资建设旅游项目。这种开放的投资方针推动了中国旅游投资市场的活跃和旅游接待能力的提高，为旅游业的繁荣发展创造了条件。
“十五”期间，我国旅游业取得了突飞猛进的发展，行业增长速度一直领先于国民经济的增长率，行业总收入占GDP的比重也在逐年增加。中国国内旅游是世界上数量最大、增速最快、潜力最强的旅游市场，近几年，旅游业已被列为鼓励消费、扩大内需行业，以及作为国民经济新增长点的重要行业之一，投资旅游产业是一项经济收益稳定项目。
未来10年间，我国旅游业将保持年均10.4％的增长速度，其中次，同比增长10％，外汇收入3.16亿美元，同比增长待国内游客13164
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万人次，同比增长15.2％，实现国内旅游收入695.7亿个人旅游消费将以年均9.8％的速度增长，企业、政府旅游的增长速度将达到10.9％，到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。到2010年我国旅游总收入占GDP的比例将从2002年的5.44％达到8％。因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内的发展将十分的广阔。
“十一五”期间及未来一段时期将是我国产业结构调整的关键时期，同时也是旅游业发展的黄金时期。中央在“十一五”规划讲义中明确提出“促进服务业加快发展”，“积极发展文化、旅游、社区服务等需求潜力大的产业”。在科学发展观指导下，节约资源、建设和谐社会、区域协调发展等理念成为新时期政策导向的主基调。旅游行业在调整产业结构、节约资源、创造就业机会、缩小区域发展差距、缩小城乡发展差距等方面具有明显的优势。“十一五”期间的政策导向将为旅游业的发展创造宽松的政策环境，旅游业必将成为新时期的优势产业。
2、国家宏观经济环境及旅游产业发展
从全国旅游市场近年发展情况分析：2009年全年国内出游人数达13.9亿人次，增长15%；国内旅游总收入6230亿元，在国际金融危机冲击下取得显著成绩。2009年1-9月全年入境人数9393.83万人次，比上年增长3.9%。其中外国人1598.63万人次；香港、澳门和台湾同胞6800万人次。在入境旅游者中，过夜人数4991万人次，增长6.6%。国际旅游外汇收入339.5亿美元。全年国内出境人数达3452万人次，
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增长11.3%。其中因私出境2880万人次，占出境人数的83.4%。上述数据说明，我国旅游业取得了很大的成就，在促进对外开放，推动国民经济增长，增加就业和消除贫困，提高人民生活质量等方面发挥了重要作用。我国旅游资源丰富，市场广阔，潜力巨大，随着国民经济的持续快速健康发展、人民生活水平的日益提高和我国对外开放程度不断的提高，旅游业发展大有可为。
3、产业政策
近年来，旅游业被国家列为鼓励消费、扩大内需，以及作为国民经济新的增长点的重点行业之一。2009年4 月，国务院出台了《国务院关于进一步加快旅游业发展的通知》（国发[2009]9 号），明确了加快旅游业发展的指导思想、工作重点和政策措施等。中央已确定将中西部地区作为新世纪我国旅游业发展的新基地。国家旅游局也把四川独特的、垄断性的旅游资源作为我国实现由亚洲旅游大国向世界旅游强国历史性跨越的重要基础。
二、四川旅游市场分析
四川是旅游大省，四川旅游业大力实施政府主导战略、旅游精品战略和可持续发展战略，旅游产业得到了快速发展。2005年全省实现旅游总收入721.3亿元，同比增长27.4％。接待入境旅游者106.3万人元，同比增长28.4％。
“十五”期间，全省旅游总收入由2000年的258.1亿元跃升到2005年的721.3亿元，年均增长22.8％。旅游总收入占GDP的比重9.4％；接由2000年的6.4％提高到2005年的9.8％。入境旅游人数年
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均增长18.1％，旅游外汇收入年均增长22.9％。2008年末，全省拥有世界级旅游资源10处，其中世界遗产5处，世界地质公园1处，拥有国家级风景名胜15处，国家级自然保护区18处，国家级森林公园28处，国家级地质公园11处，全国重点文物保护单位62处，中国历史文化名城7座。接待国内游客16580.6万人次，实现国内旅游收入947.6亿元。
该项目的建设具有较好的宏观经济环境，属政府鼓励发展领域，符合国家的旅游产业政策，市场前景较好，具有一定的市场发展空间。
三、国内乡村度假旅游市场分析
近几年来，我国国内乡村度假旅游发展很快，平均每年增长25%以上，据统计各大中城市节假日和周末城市人口去乡村旅游每年已达2.3亿人次，这是一个巨大的市场，成都市每年乡村旅游人数也在3200万人次以上（城市居民家庭每年人均乡村短途出游10次）。本项目可以满足每年280万人次乡村旅游的需求。仅占市场份额很小一部分。
四、养老事业发展预测
我国的养老事业前景十分广阔，需要养老的人口每年增长15%，由于社会逐步重视，用于养老的经费也会增加，参加集中养老的人数也会增加，因此前景十分广阔，项目建成计划前期收养600个老人，逐年扩大到2400人，争取建成我国最好的养老基地。
为了发展养老产业，业主拟与新加坡养老基金会合作，组织园区的老人与新加坡的老人互换旅游，增加老人活动的内容，丰富老人的生活情趣。
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五、园区收入预测
从上述发展趋势看，该项目经营收入主要来自五个主要方面： 第一：省内和成都专程到青白江的观光度假的客源
我们仅按51个黄金周计算，为120天，每天接待2万人就是240万人次，其余200天每天按2000人计算就是40万人次，全年280万人次，按每人消费150元计算，年均收入42000万元。
第二：成都市到项目地长期养老租房居住城市居民
依据园区接待规模可容纳1000人每人每年租金收入15000元，年均收入约为1500万元。
第三、农业产品销售收入
由于项目业主实行大规模的农业产业化经营，会提升产业副加值，预计亩产值会达到4000元，近10000亩的农业用地每年产值预计为4000万元。
第四、航天科技游乐园收入
按全年120万人次进入游乐园消费，每人次平均消费100元计算，年均收入为12000万元。
第四、会议接待收入
预计每年会议收入在500万元左右。 年度总经营收入统计表（单位：万元）
观光度假收入 长期租房收入
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 42000 42000 1500 1500 42000 42000 1500 1500 42000 1500 42000 42000 1500 1500 42000 42000 1500 1500 42000 1500 34
农产品销售收入 科技游乐园收入 会议接待收入 总经营收入 4000 4000 4000 4000 4000 4000 4000 4000 4000 4000 12000 12000 12000 12000 12000 12000 12000 12000 12000 12000 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000
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第八章 项目投资估算与资金筹措
一、总投资估算
（一）、编制依据：
1、《投资项目可行性研究指南》； 2、《投资项目经济咨询评估指南》；
3、《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程
规划许可证》及《施工许可证》；
4、青白江宏利莱生态科技园建设项目规划用地地图、总平面图； 5、土地、安装及装修等工程概预算书； 6、《四川省建筑工程计价定额》（SGD1—2000）； 7《四川省装饰工程计价定额》（SGD2-2000）； 8、《四川省市政工程计价定额》（SGD3-2000）；
9、《全国统一安装工程定额四川省估价表》（SGD5-2000）； 10、《四川省建设工程费用定额》（SGD7-2000）； 11、《四川省工程造价信息》； 12、《工程勘查设计收费标准2002》； 13、工程设备市场询价资料； 14、建设单位提供的有关资料。 （二）编制范围
本项目投资估算是对青白江宏利莱生态科技园开发建设项目的总投资估算，项目总投资包括：1、九通一平两智能建设费用；2、公
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司主题建设费用；3、水上乐园建设费用；4、种养植和旅游接待区建设费用；5、预备费用；6、建设期财务费用。
（三）投资估算
经测算，该项目总投资202967.40万元（详见总投资估算表），其中：
1、九通一平两智能建设费用（共计：16910万元） 1.1土地平整
按上述建设内容要求，土地平整面积约100万平米，按建筑场平费用20元/平米计算，共计2000万元；
1.2道路交通建设
按上述建设内容要求，园区内道路建设约20公里（主干道8公里，次干道12公里），按平均100万元/公里计算，共计2000万元；
1.3供电系统
按上述建设内容要求，园区内供电管道及供电线路约20公里，按平均80万/公里计算，共计1600万元，高压变电站1个和低压变电站30个建设共计2400万元，供电系统建设共计4000万元；
1.4供水系统
按上述建设内容要求，园区内供水管道建设约20公里（主管道8公里，次管道12公里），按平均80万元/公里计算，共计1600万元，加压站1个建设200万元，供水系统建设共计1800万元；
1.5供气系统
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按上述建设内容要求，园区内供气管道建设约20公里（主管道8公里，次管道12公里），按平均80万元/公里计算，共计1600万元，气站1个建设500万元，供气系统建设共计2100万元；
1.6排水系统
按上述建设内容要求，园区内排水渠道建设约8公里，按平均60万元/公里计算，共计480万元；
1.7排污系统
按上述建设内容要求，园区内排污管道建设约20公里（主管道8公里，次管道12公里），按平均80万元/公里计算，共计1600万元，污水处理厂1个建设500万元，供水系统建设共计2100万元；
1.8通信、网络、有线系统
按上述建设内容要求，园区内通信系统、有线电视、网络宽带管道建设约20公里，按平均60万元/公里计算，共计1200万元；
1.9道路照明系统
按上述建设内容要求，园区内照明管线建设约30公里，按平均15万元/公里计算，共计450万元，各类路灯建设约720支，按平均2500元/支计算，共计180万元；道路照明系统建设共计630万元；
1.10安保系统
按上述建设内容要求，园区内安保系统管线建设约20公里，按平均5万元/公里计算，共计100万元，全方位摄像机80个、固定摄像机100个、监视中心1个、本地监视室10个建设共计500万元，安保
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系统建设共计600万元。
2、公司主题建设费用（共计：28520万元） 2.1办公大楼
按上述建设内容要求，办公大楼建筑面积5000平米，按1200元/平米计算，共计600万元，道路及停车场建筑面积2000平米，按200元/平米计算，共计40万元，办公大楼建设共计640万元；
2.2员工生活区
按上述建设内容要求，员工宿舍建筑面积4000平米，按1200元/平米计算，共计480万元；
2.3居民安置区
按上述建设内容要求，安置房建筑面积75000平米，按1200元/平米计算，共计9000万元，学校及医疗配套设施建筑面积10000平米，按1200元/平米计算，共计1200万元，道路硬地建筑面积20000平米，按200元/平米计算，共计400万元，绿化面积20000平米，按200元/平米计算，共计400万元，居民安置区建设共计11000万元；
2.4五星级酒店
按上述建设内容要求，酒店建筑面积40000平米，按4000元/平米（土建2000元/平米，装修2000元/平米）计算，共计16000万元，停车场及道路建筑面积10000平米，按200元/平米计算，共计200万元，绿化面积10000平米，按200元/平米计算，共计200万元，居民安置区建设共计16400万元。
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3、水上乐园建设费用（共计：25150万元） 3.1人工湖
按上述建设内容要求，人工湖建设挖方量100万立方米，按30元/立方米计算，共计3000万元，湖边改造建设5公里，按200万元/公里计算，共计1000万元，主坝1座和副坝3座建设2400万元，人工湖建设共计6400万元；
3.2配套设施
按上述建设内容要求，引水渠建设4公里，按300万元/公里计算，共计1200万元，拦水坝1座2400万元，循环抽水站1座300万元，水体净化池1做600万元，湖边绿化、亮化工程2500万元，配套设施建设共计7000万元；
3.3湖中岛
按上述建设内容要求，湖边改造建设2公里，按300万元/公里计算，共计600万元，岛内绿化5万平米，按200元/平米计算，共计1000万元，湖中岛建设共计1600万元；
3.4水上游乐设施
按上述建设内容要求，各类设备共计3000万元； 3.5特大音乐喷泉
按上述建设内容要求，喷泉建筑面积1000平米，按500元/平米计算，共计50万元，音乐喷泉设备2000万元，特大音乐喷泉建设共计2050万元；
3.6湖岸疗养度假休闲园区
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按上述建设内容要求，别墅建筑面积为30000平米，按1500元/平米计算，共计4500万元，道路及停车场面积10000平米，按200元/平米计算，共计200万元，绿化面积20000平米，按200元/平米计算，共计400万元，湖岸疗养度假休闲园区建设共计5100万元。
4、种养植和旅游接待区建设费用（共计：122700万元） 4.1世界特色观光景点
按上述建设内容要求，建设费用共计8000万元； 4.2休闲、接待、娱乐服务中心
按上述建设内容要求，建筑面积为50000平米，按2200元/平米（土建1200元/平米，装修1000元/平米）计算，共计11000万元；
4.3航天科技游乐园
按上述建设内容要求，建设费用共计95000万元； 4.4中草药养生、御膳园
按上述建设内容要求，种植面积为1000亩，共计3000万元； 4.5果园
按上述建设内容要求，种植面积为1060亩，共计2000万元； 4.6野生动物养殖园
按上述建设内容要求，养殖面积为220亩，共计500万元； 4.7动植物培育中心
按上述建设内容要求，培育中心面积为1000亩，共计2000万元； 4.8花草苗木栽培供养中心
按上述建设内容要求，种植面积为1000亩，共计1000万元；
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4.9水产养殖园
按上述建设内容要求，养殖面积为200亩，共计200万元； 5、预备费
按上述4项中的建筑安装费用的3％计算，共计2687.40万元； 6、建设期贷款利息
建设期2年，按需贷款额50000万元计算贷款利息，贷款利息按年利率7％计算，共计7000万元。 （四）资金筹措 序号 项目 一 二 三 自有资本金 银行贷款 总投资 单位 万元 数量 152967.40 50000 202967.40 占总投资的比例 75.37% 24.63% 100.00% 备注：自有资本金来源由三部分构成，资本金、部分引资、国际国内养老基金支持。
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第九章 财务效益评价
根据国家计委、建设部一九九三年四月七日以计投资〔1993〕503号文件发布《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》及国家有关文件规定精神，本可行性研究报告对项目进行财务评价，从而论证本项目的经济合理性，为项目决策和审批提供可靠依据。 一、项目财务预测
1、项目计算期
本项目建设期为24个月，本报告以报告编制时间作为项目起始日期（既把2010年、2011年作为项目的建设期），经营期10年，项目计算期为12年。
2、营业收入
根据上述项目收入分析，该项目经营期收入如下表所示：经营期共计收入600000万元，年均经营收入60000万元。
销售收入计算表
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 42000 42000 1500 1500 42000 1500 42000 42000 1500 1500 42000 42000 1500 1500 42000 1500 观光度42000 42000 假收入 长期租房收入 农产品销售收入 科技游乐园收入 会议接待收入
1500 1500 4000 4000 4000 4000 4000 4000 4000 4000 4000 4000 12000 12000 12000 12000 12000 12000 12000 12000 12000 12000 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 43
总经营收入 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 3、税金及附加
（1）营业税：60000万元×5％＝3000万元 （2）城建税：3000万元×7％＝210万元 （3）教育费附加：3000万元×3％＝90万元
经营期年均应交税金及附加为3300万元，经营期共计为33000万元。
4、经营期间成本费用：
经营期间年均成本费用为27448万元，经营期共计274480万元，其中：
①工资及福利费：按人员1000人，按月平均1200元计算工资及福利费，年均为1440万元，经营期共计14400万元；
②折旧费：按项目建筑安装费的5%计算，年均4479万元，经营期共计44790万元；
③维修费：按项目建筑安装费的5%计算，年均4479万元，经营期共计44790万元；
④观光度假经营成本（含动力费、原材料费等）：按观光度假经营收入的30%计算，年均为12600万元，经营期共计126000万元；
⑤农产品经营成本（含动力费、种子、化肥、农药费等）：按农产品销售收入的60%计算，年均为2400万元，经营期共计24000万元；
⑥长期租房经营成本（含动力费、原材料费等）：按长期租房经营
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收入的60%计算，年均为900万元，经营期共计9000万元；
⑦会议经营成本：按会议经营收入的20%计算，年均为100万元，经营期共计1000万元；
⑧财务费用：银行贷款年利率按7%计算，年均为1050万元，经营期共计10500万元。
5、利润总额
经营期年均利润总额＝年均营业收入－年均经营成本费用－年均应交税金及附加＝29252万元，经营期共计292520万元。
6、所得税
该项目享受所得税优惠政策，经营期前三年免交所得税，经营期第四、第五年减半缴纳所得税，从第六年起所得税率按25％计算，经营期年均为4519.05万元，共计45190.5万元
7、净利润
年均净利润＝年均利润总额－年均所得税＝24732.95万元，经营期共计247329.5万元。
8、贷款偿还期7年；
本项目向金融机构申请贷款50000万，项目建成后以未分配利润及折旧费偿还银行贷款，还款计划为贷款期第三年还本10000万元、贷款期第四年还本10000万元、贷款期第五年还本10000万元、贷款期第六年还本10000万元、贷款期第七年还本10000万元。
9、抵押物设置 在建工程。
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10、可供还款资金来源：共计156092万元
2012年~2016年未分配利润和折旧费累计为156092万元； 二、项目经济效益评价
1、静态财务效益指标：
年均投资利润率为14.41％；年均投资利税率为16.04％；年均资本金利润率为19.12％；
投资回收期：投资回收期静态7.84年（含建设期），投资回收期动态8.34年（含建设期）。
2、动态财务效益指标：财务净现值5830.60万元（折现率7%），财务内部收益率7.65％（所得税后），项目获利能力较好。
3、敏感性分析（见下表）：
敏感性分析表
项目 变化率 财务内部收益率（％） 财务净现值 （万元） 投资回收期动态 基本方案 总成本费用 5% -5% 5% 7.65% 5.65% 9.73% 9.63% 5.55% 5830.60 -12281.87 23943.08 24234.61 -12573.40 8.34 9.08 7.71 7.74 9.12 经营收入 -5% 从上述指标分析看，该项目财务收益率大于行业平均收益率，财务净现值>0，因此，该项目的经济效益是好的，从经济效益评价角度考虑，是可行的。
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第十章 社会效益分析
项目建成后具有良好的社会效益，具体表现在以下几个方面： 一、 促进当地农业经济的转型。
项目建成后，当地的传统农业生产方式会发生重要转变，由单一的农业生产转变为集农业、旅游、休闲、养老为一体的观光园区，形成复合农业模式，在12000亩的大片农田上建成欧洲模式的农庄，延长产业链，树造农业转型的典范。 二、促进当地农村产值快速增加。
原来的农村产值十分低下，每亩地产值在1000元以下，项目建成以后，每亩地产值会提升至4000元以上，而且综合经济效益会达到年收入近5亿元，促进当地农村产值快速增加，并且获得长期稳定的经济效益，同时大量游人在当地的消费对拉动消费产品的销售起到推动，对支持当地经济发展起到巨大作用。 三、增加就业。
项目建成后，可以在当地招收农业工人及服务人员近1000人，为解决社会就业问题创造条件，对当地农村人口增加收入，促进农村富裕起到具大作用。 四、改善农村居住条件。
建设安置房，使当地农村居民集中居住，可以统一搞好基础设施 建设，实现九通一平，彻底改善农村居民的居住条件，让他们过上与 城市居民一样的生活，改善卫生条件，从而改变生活方式。
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五、有利于发展养老事业。
养老问题是全社会急待解决的大问题，国家一直没有找到很好的解决办法，由国家出资解决会增加国家的财政负担，不是发展的方向，国家支持企业出资办养老事业，支持有社会投入，基金支持发展的模式，项目建成以后，可以为社会投入养老事业树立一个样板，找到一条道路。
六、增加当地政府税收。
项目建成后每年可以为当地政府创造各种税收约7000万元。 显然，项目具有良好的社会效益，政府应大力给予支持，尽快建设，以便使其尽快发挥经济效益，促进当地经济发展。
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