具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新：

（一）申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的。 （二）申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的。

（三）申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的。

（四）建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的。

（五）申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的。

（六）建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变功能有利害关系的业主同意的。

（七）未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的。 （八）其他法律、法规、规章以及市政府规定不得改变建筑物使用功能的情形。 第二十四条申请人申请实施功能改变类城市更新，应当提交申请书、申请人身份证明、房地产权属证书等材料。

建筑物由业主区分所有的，申请人应当提供本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他能够证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主同意申请的证明文件。

第二十五条主管部门受理申请后，根据申请改变使用功能的建筑物所在区域的相关规划及其他申请材料进行审查。不符合功能改变条件的，应当书面答复申请人并说明理由；符合功能改变条件的，应当在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及本部门网站上就相关事宜进行不少于7日的公示，公示费用由申请人承担。

第二十六条公示结束后，主管部门应当对相关意见进行汇总和处理。有关异议经核实成立或者暂时无法确定的，应当书面答复申请人并说明理由；公示期内未收到意见或者有关异议经核实不成立的，应当向申请人核发规划许可文件，并通过与申请人补签土地使用权出让合同或者签订土地使用权出让合同补充协议（或者增补协议）的方式完善用地手续。

第二十七条申请人办理完成相关规划和用地手续后，可以实施功能改变类城市更新，实施费用全部由申请人自行承担。

项目实施涉及规划国土、环保、建设、城管、消防等其他行政审批事项的，

由申请人按照有关规定办理。

第二十八条项目实施完成后，相关权利主体应当及时向房地产登记部门申请办理房地产变更登记。

第二十九条功能改变类项目一般不增加建筑面积，因完善自身建筑使用功能确需加建附属设施的，应当按照相关规定取得规划许可文件并按照《办法》第二十七条规定补缴地价。

加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。

第五章拆除重建类城市更新

第一节一般规定

第三十条特定城市建成区具有《办法》第二条第二款规定情形之一，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以通过拆除重建方式实施城市更新。

第三十一条《办法》第二条第二款第（一）项规定的“城市的基础设施、公共服务设施亟需完善”，是指城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。

《办法》第二条第二款第（二）项规定的“环境恶劣或者存在重大安全隐患”，主要包括下列情形：

（一）环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。

（二）相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房集中，或者建筑质量有其他严重安全隐患。

（三）消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患。 （四）经相关机构鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。

《办法》第二条第二款第（三）项规定的“现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施”，主要包括下列情形：

（一）所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施。

（二）属于本市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、省、市相关标准的，或者土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可

以进行产业升级。

（三）其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。

第三十二条单栋或者零散建筑经鉴定为危房，但无法按照相关要求划入城市更新单元的，不纳入拆除重建类城市更新。

第三十三条拆除重建类城市更新项目的实施方式主要包括：

（一）权利主体自行实施。包括项目拆除重建区域内的单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。

（二）市场主体单独实施。项目拆除重建区域内的权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。

（三）合作实施。城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合作协议合作实施。

（四）政府组织实施。政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施。涉及房屋征收与补偿的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定执行。

第二节申报与审批

第三十四条拟以拆除重建方式实施城市更新的，由符合规定的申报主体申报更新单元计划。

主管部门负责拟订更新单元计划申报指引，报市政府批准后实施。申报指引应当包括申报情形、城市更新单元拟订要求、城市更新意愿要求、计划申报主体要求、申报途径、相关证明材料等事项。

第三十五条更新单元计划的申报主体按照以下方式确定：

（一）权利主体自行申报。其中城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，可由所在原农村集体经济组织继受单位申报。

（二）权利主体委托单一市场主体申报。 （三）市、区政府相关部门申报。

以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门申报。

计划申报主体负责申报更新单元计划、委托编制城市更新单元规划等工作。

第三十六条申报更新单元计划应当同时满足以下条件： （一）计划申报主体符合本细则第三十五条要求。

（二）城市更新单元内的权利主体具备城市更新意愿且符合本细则第三十七条要求。

（三）法定图则已划定城市更新单元；或者未划入城市更新单元的特定城市建成区具有本细则第三十一条规定的情形，确需进行拆除重建类城市更新，已自行拟订城市更新单元。

（四）申报的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合城市更新专项规划、法定图则等规划。

申报途径、申报材料等还应当符合更新单元计划申报指引的具体要求。 第三十七条申报更新单元计划的，城市更新单元内权利主体的城市更新意愿应当符合下列条件：

（一）城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新；建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。

拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块的总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80%。

（二）城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新；或者符合本条第（一）项规定，并经原农村集体经济组织继受单位同意。

第三十八条市、区政府相关部门作为申报主体的，直接将申报材料报送主管部门审查。

其他申报主体向区城市更新职能部门提交申报材料，区城市更新职能部门在收到申报材料之日起5个工作日内对申报材料进行核对，申报材料的内容和深度不符合相关技术要求的，书面答复申请人并说明理由；符合要求的，在收到申报材料之日起20个工作日内，按照本细则和更新单元计划申报指引的相关要求，对更新意愿达成情况及计划申报主体资格进行认定，对更新单元内的现状建设情况进行核查，对申报进行城市更新的必要性及更新单元范围的合理性等因素