无论是总资产还是业务量，均无法达到规模效应和预期效果。2003年8月1日， 原烟台住房储蓄银行更名改制为恒丰银行股份有限公司(简称恒丰银行)。2001 年，蚌埠住房储蓄银行与其他几家城市信用合作社合并组建成蚌埠市商业银行， 加人了城市商业银行的行列。目前，中国仅有的这两家住房储蓄银行己不是真正 意义上的住房储蓄银行。
在借鉴国外住房储蓄银行成功经验的基础上，结合中国住宅产业和住房金融 发展的实际情况，我们从以下几个方面提出了建立国内住房储蓄银行的初步构 想。
住房储蓄银行是具有互助合作性质的封闭式运作的住房金融机构，具有独立 法人地位。其职能是建立住房储蓄体系，完善住房金融，解决居民住房问题。住 房储蓄银行的资金来源主要是依据自愿性储蓄原则吸收的城镇居民住房储蓄存 款和政府有条件的奖励资金。其主要业务是办理个人住房储蓄存款，发放个人住 房抵押贷款。
住房储蓄银行运营模式可以采取下面的方式:(l)总体思路，建立以自愿
互助性储蓄为主、政府奖励为辅的融资机制和以个人住房抵押贷款为主、低存低 贷、封闭式运行的运营机制，并实行自主经营，独立核算，自负盈亏。(2)具 体方式，购房者先与住房储蓄银行签订符合自己需要和能力的住房贷款金额合 同，然后逐月按合同规定的一定比例存款，当存款达到协议金额的一定比例时(一 般为50%)，可获得全部协议金额的贷款。(3)存贷利率，参照德国经验，由于 住房储蓄银行采取封闭式运行方式，独立于中国现行的商业金融系统和资本市 场，一般应采取固定利率制，并且贷款利率要明显低于市场利率。(4)政府奖 励，为了鼓励居民积极参加住房储蓄，政府可以拿出专项资金对参加住房储蓄的 居民实施奖励。奖励资金除参照住房储蓄额外，还可以考虑家庭的人口数量和工资收人总水平，以人口和工资收人确定奖励的数额。在广大居民的总体收人水平 有较大幅度提高后，这类奖金数额和比例逐步下降，直到最后取消。
此外还要对储蓄、贷款阶段进行划分。一方面是规定贷款者资格，比如需要 购房的储户必须按住房贷款金额合同定期储蓄，当储蓄达到所需贷款额的一定比 例、参加储蓄至少2年以上时，才具备贷款资格;另一方面是住房储蓄银行每月 对储户的资金积累状况和对住房储蓄的贡献进行评估，并以评估值的高低来确定 借款人的资格和贷款的分配顺序。一般来讲，当储户存款额达到5090时，评估值 达到规定的最低限度(德国住房储蓄银行为44%)，同时银行又有足够的资金就可 以配贷。
中国住房储蓄银行属于专业银行，应受中国银行业监督管理委员会监督管
理。同时，由于住房储蓄银行中对居民储蓄的奖励资金主要来自于财政补贴，因 此中国住房储蓄银行还应受财政部门的监督管理。 5.4加快银行体制改革和加强经营管理 5.4.1建立和完善银行法人治理结构
当前从银行的房地产金融风险的内因来看，是缺乏风险约束、责任约束、有 效监督和经济上的激励使得商业银行风险意识淡薄，偏好于短期利润，从而将资 金集中投向利润丰厚的房地产。而且国有商业银行是典型的“金子塔”形多级委 托代理组织。从总行到储蓄点的五级委托代理链过长，加上各级地方政府对分支 机构的干预，使得信贷总量和信贷风险从下而上积累起来。改变银行这种角色的 根本途径在于完善银行治理结构和治理机制。首先，借鉴国际银行业的经验，在 国有商业银行的董事会下设执行委员会、审计委员会、贷款委员会、薪酬委员会
等主要职能机构。避免权力过分集中，加强权力的制衡作用。其次，建立完善的 信息披露和报告制度，提高银行透明度。再次，建立外部独立审计监督，如聘请 信誉好的会计师事务所对银行的经营状况等进行审计。这都是银行治理结构中需 要解决的重要问题，这些问题得不到解决，政府对银行的隐形担保不解除，银行 可能仍然难有实质性的角色转变。
5.4.2建立科学的商业银行信贷评估体系 鳍川咬少 犷」..，
暨南大学硕士学位论文.我国房地产金融风险分析与防范
目前，我国各商业银行信贷管理上注重的是抵押品与贷款额度是否相称。这 种评估方式一方面不能为银行放贷提供具有前瞻性的风险预警，这就将信贷风险 关口的把守由贷前转到了贷后，但对贷款在后期使用中面临的风险却缺乏应对措 施。另一方面作为事后补救措施，没收的房地产商的抵押资产或担保资产越多， 对银行来讲也就是不良资产越多。因此我们要建立一套有效的全面评估贷款的风 险监控体系。
第一、对个人住房贷款而言来说，银行在审查贷款条件和资格时，最重视的 应该是贷款人的第一还款来源，即收入、现金流、还款能力和信用度等条件。对 房地产贷款而言，其还贷能力的主要体现在项目的开发能力上。它既包括项目的 市场前景、营销能力、财务能力，也包括项目操作、团队的管理能力、运营能力 等。银行要在以前抵押资产和担保资产评估体系的基础上，引进房地产项目开发 能力评估体系，这样才可能规避放贷风险。
第二、注重偿还风险的预测，加强贷后管理。要对借款人进行跟踪调查和分 析，对借款人在借款周期当中可能出现的各种不利于还款的因素进行分析，例如 收入和就业的变动，一旦发现要立即补救。此外，还要建立开发商的动态跟踪系 统，避免房地产商变更资金协议用途，转而投向高风险的毫宅、别墅等高档楼盘， 或干脆挪用于其他高风险用途，加大银行信贷风险。同时，还及时掌握开发商的 工程进度、资金运用等重大的企业行为，避免出现不能完工的项目。 第三、确保资金封闭运行，建立房地产企业项目贷款的全程监管制。(1)
当房地产企业向提出贷款申请时，银行首先要求房地产企业开立项目资金专户， 将准备投入项目的资金存入专户，接受银行监督。(2)项目贷款批准后正式发 放前，银行要监督企业的自有资金足额投入项目，不留缺口。(3)对信贷资金 的使用实行逐笔审批管账，同时可约定小额零星支付的总限额。(4)当项目预 销收入达到原来项目评测算的转投入量、项目资金平衡时，银行要对项目楼盘销 售和资金回笼进行监管，直至全部收回项目贷款。 5.4.3建立完善的操作风险管理机制
第一、银行理出具体业务操作流程，根据损失资料寻找流程中的风险点，并 制定详细的规章制度，保证每一种可能的风险因素都有监控。具体到房地产信贷
部门中，要科学分工、建立岗位责任制、责任追究制、制定严格的组织管理规范和可操作的技术规范，力争使放贷权力分散、岗责分明、责权相应，改“暗箱操
作”为公开放贷。形成相互监督机制。第二、建立完善的激励和考核机制。建立 一套有效的雇员管理酬劳机制，以提高雇员的风险防范积极性;同时加强员工培 训，提高员工素质。
5.5建立和完善个人信用制度
从今后我国房地产抵押贷款的发展方向来看，住房抵押贷款无疑是发展的重
点，在房地产抵押贷款中的比重会不断提高。因此建立和完善我国的个人信用制 度，对降低我国房地产抵押贷款风险具有重要的意义。鉴于我国国情和个人信用 制度该行业的特殊性，目前单靠民间很难在较短时间内培育出比较成熟的个人信 用联合征信公司。我国应该走欧美模式二者结合的，采取政府推动、征信公司市 场化运作的模式。
5.5.1建立和完善相关的法律法规
尽快制订与个人信用制度有关的法律法规。目前急需以法律形式规范公共信 息数据的取得和使用程序，应尽快制定《公平使用信息法》，将银行不良贷款和 信用卡数据向指定的征信公司公开，并由后者经过处理、评估后以服务品的形式 提供给客户。从而创造一个新信息开放和公平使用信息的环境。但同时也应保证 个人信用信息的客观、公正和正确利用，保护消费者个人的隐私权，对违反规定 擅自扩大个人信用资料的使用范围或提供虚假信息的机构和个人要给予相应的 处罚，用法律手段确保个人信用制度的健康发展。 5.5.2.建立个人信用管理机构
在银行内部建立一个专司其职，依靠国家主要金融机构参加的、非营利性的 事业单位，比如国家信用管理局。这个机构全面负责全国的个人征信管理，并集 业务、技术管理于一体，具体实施征信、信息加工、提供征信产品、维护和完善 系统等工作。同时，该机构通过对会员收取汇费、向非会员收取有偿信息咨询服 务费和国家财政拨款来保证系统进行自我更新和发展。其次征信机构还要兼顾公 益性。个人信用制度的建立不仅是为受信主体服务，还要服务于整个社会，促进 社会信用水平的提高。
5.5.3建立全面的个人信用体系
暨南大学硕士学位论文我国房地产金融风险分析与防范
第一、建立个人信用档案。个人信用档案应包括三个方面的内容:一是个人 基本资料;二是经济信用资料;三是个人的社会信息及特别记录。个人信用档案 应以居民身份证号码作为唯一标准，应涵盖个人自然情况、个人税务情况、个人 司法记录、个人社会和商业保险记录、个人储蓄和债务记录、个人的信用历史、 个人的资产情况等。在相关部门的协调配合下建立一个个人信用资源共享体系。 第二、建立科学的个人信用评估体系。培育专业的个人信用评估机构，运用信用 调查机构和消费者提供的个人信用资料，以个人支付能力和信用记录为核心，建 立一套量化标准，以定性判断和定量分析相结合的方法评定个人信用等级。为各 金融机构提供信用业务进行辅助决策，为银行等金融机构的信用风险管理打下了 坚实的基础。第三、建立个人信用制裁制度，加大对违约的惩罚和制裁。应从金 融制裁，社会信用制裁两方面入手。对不守信用者，不在提供消费贷款，并禁止 在购物时使用分期付款方式。第6章结论 6.1本文主要观点
近年来我国房地产价格增长过快，房地产投资过热，使得我国政府不得不
采取相应的宏观调控措施，目的在于降低不断增加的房地产金融风险。本文结合 我国当前的实际情况，重点分析当前我国房地产金融风险的产生原因和如何进行 房地产金融风险的防范。主要结论如下:
商业银行存在体制弊端和银行的信用风险管理比较落后，风险的管理主要 以定性为主，现代量化风险管理技术在我国的应用几乎为空白。
地方政府和中央政府的博弈，使得我国的房地产宏观调控措施的执行力度 大打折扣。
房地产周期波动与宏观经济周期之间有着密切的关系。国民经济的增长率对 于房地产投资波动具有重要作用，国民经济周期性波动是导致我国房地产周期波 动的原因之一。
本文提出应从培育多元化融资工具、建立和完善住房保障制度、积极探索建 立政策性和专业性住房银行、加快商业银行体制改革和加强经营管理水平和建立 个人信用制度等六个方面防范我国房地产金融风险。 6.2进一步研究的方向
本文主要提出了通过拓宽融资渠道来防范和化解房地产金融风险，但是没有 对具体的房地产投资信托、房地产信托基金、住房抵押贷款证券化提出具体的运 作方案。个人信用体系的建立方案也只停留在了初步阶段，同时缺少相应的风险 量化模型。在这些方面还有大量的工作要做，需要做进一步的深入研究。 暨南大学硕士学位论文我国房地产金融风险分析与防范 注释
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n.中国证券报2006一11一23:曝光房市暗箱操作真相直击房地产四大不对称 12.朱磊，现行土地储备贷款风险分析[J]，《西南财经》，2006年4期48一49 页 13.同3
14.袁剑，解读国八条的出台-一中央和地方政府博弈的中国房地产， bbs.fzbm.eom/read.PhP?
15.陶美珍，外资大量进入中国房地产业的影响与政策分析【J〕，《经济学研究》， 2006年11期52一55页
16.罗剑宏湛波，房地产金融风险与我国个人信用制度的建设「J]，《铜陵学院 学报》，2006年5期13一14页
17.王仁涛，我国发展房地产投资信托的障碍及对策分析〔J〕，《中国方的信息》， 2005年1期52一54页
18.郑世刚，我国发展房地产投资信托基金的可行性分析【J]，《商业时代》，2006 暨南大学硕士学位论文我国房地产金融风险分析与防范 年29期69一70页
19.余凯，我国房地产投资信托基金发展模式研究【J」，《商业时代》，2006年31