2009年成都市高新南区天府新城房地产市场调研报告

2、合作单位情况 项目 航兴国际广场 新希望国际 拉德方斯 成都高新投资集团有限公司/成都西御大厦有限公司 成都高新置业有限公司 特拉克斯 美年广场美库 花样年集团（中国）有限公司 深圳航天地产发展有限公司，投资商 航天科工深圳（集团）有限公司下属子公司 中兴美地投资发展有限公司。深圳航天地产开发商 与深圳中兴新通讯设备有限公司联手成立。 西南建筑设计建筑设计 研究院 中国核工业第建筑商 二四建设公司 高力国际 营销代理 深圳市航天物业管理有限公物业管理 司 业权 分散业权 四川新希望房地产开发有限公司 特拉克斯海外投资管理（成都）有限责任公司 四川西美投资发展有限公司 西南建筑设计研究院 成都市第一建筑工程公司 仲量联行物管顾问；成都锦官新城物业管理有限责任公司 分散业权 高力国际 成都龙西建筑工程公司 红星国际 戴德梁行 城脉建筑设计（深圳）有限公司 中建三局总承包公司成都分公司 星彦地产成都公司 深圳市花样年物业管理有限公司成都分公司 分散业权 分散业权 分散业权

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三、价格

科创组团：特拉克斯国际广场8F价格为8860元/平方米，均价约8000-10000元/平方米，租金约为80元/平方米/月。2008年拉德方斯大厦均价即达到11000-12000元/平方米。天府新谷三期在售均价约6600元/平方米。高新国际广场2009年偶有流出销售的写字楼价格达到了9000-12000元/平方米。

大源组团：新希望国际2009年4月 A座开盘时均价6100元/平方米；9月，B座开盘时均价5900元/平方米，A座续推涨至6900元/平方米，清盘阶段涨至7500元/平方米以上，接近8000元/平方米。B座开盘一个月后续推之四批次均价涨至6800元/平方米。航兴国际广场11月上市销售，均价约8000元/平方米。9月开盘的美年广场美库，价格约8000元/平方米，但实得面积折后约6500-7000元/平方米，41万/套起，实得5488元/平方米起。

总体来看，科创组团写字楼价格较大源组团高，造成这种情况的原因有二：一是定位不同，特拉克斯和拉德方斯均为准甲写字楼，而新希望国际实质为乙级，美库则为LOFT空间，通过赠送面积和可隔夹层导致价格降低；二是科创组团在现阶段成熟度高于大源组团，周边各住宅盘已入驻数万人员，医院、学校和街区商业都已发展起来。

四、定位

航兴国际广场：领航成都未来中央商务区。与巨头比肩，与世界同步。 新希望国际：天府大道地铁纯商务地标写字楼。

特拉克斯国际广场：区域内首批具有城市广场及商务服务的甲级办公物业。 美年广场美库：比肩世界的城市综合体，5米层高投资型写字楼。

天府新谷：中国首家（纯民营）国家级创业服务中心，创业型社区写字楼。 通过以上定位可以看出，三个借势：借势综合体配套共享为卖点、借势地铁为卖点、借势南城未来发展为卖点。

与市中心城写字楼强调“中心”二字不同，南部新城的写字楼之定位多强调“未来”，这也是当下的客观写照。

五、策略

1、概念

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产品之前，包装概念或理念的提出，有助于提整项目品质、缓冲推广阻力、助力销售招商。

航兴国际广场认识到南部新区的现状，包装了一个 “FCBD”（future-CBD）概念，即未来的核心商务区。在这个前提下，提倡取提前量投资，宣传预估地铁1、6号地铁开通及核心商务圈完善以后该区域的价值会翻两番，当下投资写字楼是最为适当时机。

美年广场则把自己同香港IFC相比，打造西南超大城市综合体，多业态聚合的“城中之城”，在此基础上，推出其中的LOFT写字楼美库，助力销售。

新希望国际借力地铁时代的概念，提出“地铁时代来临，你的企业岂能缺席”的口号。

2、卖点

每个项目都有只属于自己的特殊卖点，推广中着力宣传，并借力于此。

航兴国际广场的卖点主要是：标准层4米的结构层层高，超越了成都所有写字楼。 新希望国际的卖点主要是：第一、低价高走的价格策略，后批次价格不断地超越前批次，吸引投资目光；第二、商鼎国际的成功开发，成为了进行宣传的鲜活案例。

美年广场美库的卖点主要是：第一、LOFT性，5米层高，买一层送一层（可做夹层），赠送面积达70%。大部分赠送8平米空间，由此带来的实得单价仅6000元/平方米左右，不仅是该区域写字楼价格最低，甚至低于住宅价格；第二、美年广场的大型综合体，带来酒店、商业、住宅及各种游玩等完善配套，美库作为其项目本身的组成部分，可以共享这些配套。

3、价格策略

1）、总体来看，所有项目都采用低开高走的总价格策略。

首批次价格最低，以后每推一批价格进行上调。新希望国际A座首批次均价6100元/平方米，续推涨至6900元/平方米，清盘阶段涨至7500元/平方米以上，接近8000元/平方米；B座开盘时均价5900元/平方米，一个月后续推之四批次均价涨至6800元/平方米。价格的上涨成为促进散户投资者下单的有力推手。

2）、付款方式及优惠情况：

航兴国际广场只接受一次性付款和分期付款两种形式，不接受按揭。分期首付五成，三月内再付三成，交房时再付二成。现在销售的4—7层写字楼，普通投资客购买的均价为7800/平方米，科研型企业或公司购买则均价为7200/平方米， 8层以上只针对大企业销售，不开零。

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特拉克斯只接受一次性付款和分期付款两种形式，不接受按揭。分期首付五成，半年内付清余款。

新希望国际B座一次性付款优惠3%、分期付款优惠2%、按揭优惠1%。 3）、定价方式：

平层内考虑视野、房间形状及易达性，总体来看，平层价差系数不大。 4）、层差：

新希望国际层差为40元/平方米。

拉德方斯低楼层层差105元/平方米，高楼层层差215元/平方米。

六、推广手法及道具

1、蓄水：

一般在项目正式开盘前半个月左右进行蓄水，此时需辅以软硬广告。蓄水以办理VIP卡和会员卡为主，新希望国际办理VIP卡，可优惠1%；航兴国际广场可办理航兴卡。

蓄水量直接导致开盘时间、开盘推出数量以及价格的变化。 2、广告：

主要表现为报纸硬广告和软文广告两方面。《华西都市报》的周二写字楼专版上投放的比较多，另外就是《成都商报》和《华西都市报》周四的房产专版及航空杂志、其他杂志。

硬广告的诉求点一般是：一、亮相、开盘、封顶、外立面呈现等节点的告之；二、前一批次旺销，新批次加推之类的热销广告；三、总体定位和项目硬件优势告之。其中，价格上有优势的楼盘，例如新希望国际、美年广场美库，会突出标识价格，价格上不强调的，一般是高价位写字楼。

软文的诉求主要表现为：从侧面烘托项目的“热销”及“热销”的原因；陈述项目的各种卖点和优势。

广告的投放频次方面。美年广场美库自亮相以来，基本是每周一次投放，版面以整版为主，半幅软文半幅硬广的情况居多；新希望国际在项目开盘前后会密集投放广告，开盘一个月内每周投放一次，一个月后一般半月一次，版面以竖半版或四分之一版为主，偶尔会有半版软文。

除广告外，一些项目的总经理，例如新希望国际、航兴国际广场等都有和华西都市

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