（四）审核各项基础设施费是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。 （五）审核是否将期间费用记入基础设施费。 （六）审核有无预提的基础设施费。

（七）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。（八）审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。

（九）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。

（2）清算鉴证重点及注意事项

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、

停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： ①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其

成本、费用可以扣除；

③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

4.针对土地增值税清算审核中开发间接费用的鉴证： （1）清算鉴证内容

国税发[2007]132号第三十五条规定开发间接费用的审核，应当包括下列内容：

（一）审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。

（二）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

（三）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。

（四）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。

（五）审核是否将期间费用记入开发间接费用。 （六）审核有无预提的开发间接费用。

（七）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。

（八）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。

（2）清算鉴证重点

要关注“开发间接费用”以及“管理费用”科目，因为有时企业对成本或

费用把握不准，把应该计入管理费用的成本计入开发间接费用科目。要根据费用发生的性质、与项目的关联程度进行判断。要重点关注金额较大的成本费用，调取工作底稿或查看原始凭证，确定发票、付款方式、内部报销审核记录等情况，从而判断其真实性。

对于纳税人预提的开发成本，“公共配套设施费”等，在项目结算后，成本部分结转的科目是否正确，是否有成本多提的情况存在。

对于滚动开发的房地产企业在开发过程中，还应分项目进行核算，出具分项目的决算报告。核对是否有串用开发成本的情况。对于“开发成本”科目，还应查看建筑合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、材料费用等，注意企业是否有重复列支材料价款。如将购进的材料已列入成本后收到建筑商的发票中包含材料款后再次计入成本等现象。

（3）注意事项

根据收款方的性质、支付款项的内容，确定收到票据的类别：

A、如果对方单位是经营性企业(建筑公司、设计院、运输队、材料供货商、

监理公司)，就必须提供税务局监制的发票。

B、如果对方是行政机关(房屋土地局、规划局等)或政府行政管理机构(质检站、测绘站、消防局、市容管理等)，应提供行政事业性收据。

C、如果是征地及拆迁补偿费用，要有证明该项费用发生的书面凭证(合同协议、收据)，应具备对方单位或个人签章要件。

D、对于其他的白条和收据不能作为确定支出及扣除项目的凭证。

房地产开发通常既包括土地的开发又包括房屋及配套设施的开发，这两项开发的成本在房地产开发企业进行财务会计核算时都计入“开发成本”科目。为了便于操作，将两者放在一起做为房地产开发成本加以解释。这样，不仅适用于只进行土地开发的情况，也适用于既进行土地的开发又进行商品房建设的情况。

在计算增值额时，房地产开发成本按纳税人房地产开发项目实际发生的成本予以扣除。即在确定扣除项目时，允许按实际成本进行扣除。

开发成本中的各项明细项目的划分核算，应直接按照《中华人民共和国土地

增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中规定的房地产开发成本各项类别进行对应，需要重点确认的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用这四项费用，按实际发生额据实扣除。

三、鉴证步骤

按国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知，对于符合清算条件房地产开发企业项目在清算期限内进行清算鉴证，具体步骤为： 1、收集房地产开发企业提供的基础资料 （1）营业执照副本复印件；

（2）税务登记证（国、地税）副本复印件； （3）《土地增值税项目登记表》复印件； （4）《建设用地规划许可证》复印件； （5）《建设工程规划许可证》复印件； （6）《销售许可证》复印件； （7）《建设工程开工证》复印件； （8）《国有土地使用证》复印件； （9）合作开发协议； （10）项目竣工清算报表； （11）项目建议书的批复；

（12）房屋土地管理局测绘面积报告书；

（13）商品住房建筑面积情况明细表； （14）商品住房建筑面积情况明细表<附表>； （15）已完工开发项目成本表； （16）清算项目的工程竣工验收报告。 （17）直接转让土地使用权的转让合同；

（18）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；

（19）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；取得实物收入的，应提交评估报告；

（20）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已预缴的土地增值税、已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等；

（21）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明； （22）上缴土地转让金收据复印件； （23）清算土地增值税书面申请； （24）土地增值税清算通知书； （25）土地增值税清算受理通知书；

2、收集工程决算相关的资料 （1）批准的设计文件；

（2）工程施工合同、补充合同或施工协议书；

（3）工程施工图纸（工程竣工后按规定要在该施工图上加盖“竣工图”标记，设计变更大的、必须重新绘制竣工图）； （4） 设计变更图纸、设计变更签证单； （5）隐蔽工程记录、吊装工程记录； （6）施工过程中双方签证资料； （7）工程地质勘察报告； （8）工程预、决（结）算书；

（9）建设单位提供材料明细表、工程量清单； （10）建设单位预付工程款、垫付款明细表；