（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；

（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；

（四）单项合同估算价低于第（一）、（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。

第十一条 招标人与中标人应当根据中标价订立合同。

不实行招标投标的工程，在承包方编制的施工图预算的基础上，由发承包双方协商订立合同。

房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定 建设工程价款结算暂行办法

建筑安装工程费的审查主要依据：建筑工程施工合同、建筑工程竣工决算书、房屋建筑工程竣工验收备案文档和市政基础设施工程竣工验收备案文档。 建筑工程施工合同：审查开发商与建筑商签订的建筑工程施工合同中合同价款包括的具体内容，重点看是否包括材料采购。

建筑工程竣工决算书：审核纳税人与建筑商的竣工决算书的具体分部分项的最终决算造价，计算出分部分项的相应经济技术指标（即单位成本），重点看是否存在做大决算规模，虚增决算造价。

房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案文档：通过该备案文档确定每栋楼的建设单位名称、建筑面积、工程用途（商铺、住宅、其他）、竣工验收日期、合同总价款、竣工验收组织实施情况（各专业组包括建筑工程、给排水工程、建筑电器安装工程、通风与空调工程、电梯安装工程等负责验收人员名单）、竣工项目审查内容及审查情况等。 （2）清算鉴证重点

根据有关规定，工程费用必须实际发生、凭证必须合法有效。对于纳税人自行“预提”、“暂估”的工程费用不能作为扣除项目列支，应予剔除。

①工程费用的实际发生额应当与工程结（决）算报告、审计报告、工程施工合同（变更设计追加工程补充协议）记载的内容相符，同时应当在项目所在地主管税务机关开具的建筑业发票；审核中如发现实际发生额高出工程施工合同，应重点核查其工程设计变更资料、施工现场签证资料、工程监理单位监理报告及“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案文档”，如无相应材料佐证，可视情形将超出部分从工程费中予以剔除。

②纳税人如自购建筑材料，应重点审核自购材料款有无在施工方开具建筑业发票的价款中重复列支；如发现重复列支，可要求纳税人提供自购建筑材料的详细清单，结合施工合同和工程结（决）算书，进行厘清和剔除。

③必要时，主管税务机关可参照当地同期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的建安工程造价指标，验证建筑安装工程费支出的合理性；如发现单位建安成本明显高于当地建筑安装工程费预警值10%以上的，应要求纳税人提供书面说明及相关材料佐证（独特设计的论证报备材料等、新型材料报备材料等），不能有效解释和佐证的，又无正当理由的，可按预警值进行计算扣除，或按征管法及实施细则的有关规定核定成本，或列入税务稽查，实施清算检查。

④纳税人采用自营方式自行施工建设或由关联方施工建设的，应当重点审核有无虚假结算、虚增工程项目、有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况，并调查开发企业的关联方，通过行业盈利水平比较、管理人员是否交叉任职、资金是否交互流转等方面对比分析，审核是否利用关联关系转移利润及通过代收代付转移销售收入或挤占开发成本。

⑤主管税务机关可利用建筑业税收信息管理系统，对纳税人取得的建筑安装工程费与其施工方登记的建安项目开票信息进行比对，验证纳税人所取得建筑业发票的真实性与准确性。对大额（10万元以上）的建筑安装发票及材料发票，应按大额发票的审核程序进行重点审核，审查开具内容的真实性。

⑥在工程结算书审核方面，应重点注意是否存在重复结算、虚列工程项目、虚增工程量、随意加大工程单项定额单价等情形，对结算书中单项工程量过大、

不合常理或单项工程结算单价过高的，应进行重点审核；在审核是否虚列工程项目、虚增工程量方面，可根据补充施工合同（协议）、施工现场签证材料和工程监理报告进行核对，与施工现场签证材料和工程监理报告不符的，应与纳税人在建设部门的备案材料进行甄别，并按规定予以剔除相应的建安成本；在审核是否随意加大、乱套工程单项定额方面，应侧重加强比对核查。由于工程结算是以省造价定额标准进行编制的，相应的分部分项工程造价均可在省造价定额标准中找到相对应的定额单价。如经征询，纳税人依然无法提供佐证材料且无正当理由的，可根据我省造价定额标准予以调整建安工程成本。 ⑦在建安工程合同或协议的真实性审核方面，重点审核建安工程合同或协议是否在建设部门备案，是否存在“阴阳”合同、“错位”合同，是否与工程招投标中标书一致等，也可与施工单位到主管税务机关开具发票所备案的合同进行比对和印证。同时，对照有关合同款项支付的约定要求，审查企业资金支付情况，对长期挂账的大额应付款项，应到对方核实未付款项的真实性。 （3）注意事项

①关于开发企业为施工方代垫的水电费

在房地产开发过程中施工方发生的水电费，通常是由开发企业先行代垫，再由开发公司向施工企业收取，这部分代付的费用应作为往来款项进行核算。在清算审核中，应注意开发企业是否在 “建筑安装成本”或“开发间接费”中列支代垫费用，如有列支，应予以剔除。 ②关于装修费用

建设部2002年发布的《商品住宅装修一次到位实施细则》规定：商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。但应注意，房地产开发企业销售精装修商品房

中是否包含电视机、电冰箱、洗衣机、电脑、床、沙发等家用电器和家具。电视机、电冰箱、床、沙发等家电、家具，不是规范意义上建筑装饰工程作业的装饰材料，不构成建筑实体，不能在“开发成本—建筑安装成本”中列支。纳税人列支的装修费用（特别是家电家具类），应按照《商品住宅装修一次到位实施细则》中的规定配置标准进行核查，不在规定标准内的不得列支。 ③关于对房地产开发企业质量保证金的处理

房地产开发企业在工程竣工验收后，会根据相关合同约定或其他形式约定，扣留一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，该质量保证金会在以后年度支付。作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 ④验证建筑安装工程费支出是否异常

审核时，应参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否异常。

加强预警值管理，对超过建筑安装工程预警值的，应认真审核纳税人提供的规划立项、监理部门报告、施工变更图纸、工程预（概）算书、工程结（决）算书等材料，并重点开展纳税评估，责成企业如实申报；对明显高于预警值（超过10%），又无正当理由的，清算时可按预警值为基础核定扣除。（要有关键性证据突破）

3.针对土地增值税清算审核中基础设施费用的鉴证： （1）清算鉴证内容

国税发[2007]132号第三十四条规定 基础设施费的审核，应当包括下列内容：

（一）审核各项基础设施费是否取得合法有效的凭证。

（二）如果有多个开发项目，基础设施费是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

（三）审核各项基础设施费是否含有其他企业的费用。