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在合同到期后若丧失管理权，如项目继续使用保利社区APP、CRM客户管理系统，应按季度向我司支付相应服务运行费。
六、 拓展程序及操作指引
1、 物业项目拓展运作流程图
项目接管，相关资料移交 合同评审 签 约 拟定合同 中标 有效跟踪联络洽谈 招投标 顾问管理 合资、合作 全权委托 有效联络 管理模式的确定 与发展商(业主)初步交涉 物业项目信息获取
2、 物业项目信息获取，搜集有以下途径：
（1）实地收集新建、在建或已建物业的项目信息； （2）参观各类房地产交易会；
（3）收集项目在报刊杂志、网络信息及电视、广播等各类媒体上的广告宣传；
（4）集团、物业管理主管部门及政府相关机构的推介； （5）中介机构及房地产相关行业之各类企业单位的推介； （6）公私关系之熟人、朋友及已签约发展商（业主）的推介； （7）主动上门联络的发展商（业主）；
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（8）参加项目的公开招投标或邀请招投标； （9）业主委员会重新选聘物业公司的项目信息； （10）其他途径。 3、 物业项目实地考察要素
（1）物业类型、规模及定位（通过实地考察或模型、效果图、销售价格等
了解项目档次定位等）； （2）所在区域及其地理位置；
（3）开、竣工时间及其开盘、入伙时间；
（4）发展商（业主）联络方式、背景资料及其物业管理合作意向； （5）对于新市场，须充分调查当地物管情况，包括配套法规、收费状况、
物管消费心理、发展前景等； （6）其它可于第一时间收集到的信息。 4、 项目调研报告
区域公司、事业部将搜集到的项目信息的各类要素进行整理分析，认清项目所在地区物业管理市场的特点，了解当地物业行业发展状况。与发展商（业主）作进一步接洽，并编制相应物业项目调研报告，组织相关部门对调研项目进行评审。
尽可能多接档次较高、规模较大楼盘或较好的商业、写字楼等能为公司带来经济效益及社会效益的项目。 5、 有效联络及跟踪洽谈
（1）市场部项目跟踪人员通过面谈、电话、传真、电子邮件、邮政速递等
方式与发展商物管事宜主管、发展商决策高层人士（业主代表、业主委员会）联络。
（2）联络洽谈内容及有效记录：
① 了解项目具体情况，争取获得项目相关图纸、资料；
② 了解项目发展商的实力背景、以往业绩（业主人员构成、业主委员会组织情况），发展商（业主）对项目物业管理的合作意向等。
③ 向发展商（业主）推介我司发展规模、实力背景，介绍管理业绩。应发展商（业主）要求或项目需求，可邀请其来我公司参观考察。 ④ 在项目跟踪过程中如发生部门内部工作调整或公司人事变动等情况，
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原项目负责人及接手的员工必须认真做好项目移交工作，原项目负责人必须提供物业项目文字资料、完备的有效联络记录等全套资料及发展商（业主）有效联络人员的联络方式，原项目负责人须安排接手人与该项目发展商（业主）有效联络人员面谈一次。 6、 物业管理方式的确定
根据公司提供的三种物业管理方式，分别为全权委托管理服务型、顾问管理服务型、合资或合作管理服务型，拓展部部应从为公司争取最大利益的角度出发，并结合物业的实际情况、发展商（业主）的合作意向等确定建议发展商（业主）采纳的物业管理方式。 7、 投标基本流程及物业服务费测算要点
（1）了解招标文件具体要求，根据招标文件要求调整标书格式与内容。 （2）准备投标书（方案）并准备好与项目关键人物进行相关事宜的沟通，以进一步探听对方意图。
（3）投标书（方案）编写内容（一般包含以下内容，具体以招标文件为准） ① 投标说明、法人代表证明文件 ② 企业基本情况及资质文件 ③ 管理服务特色 ④ 管理服务构想
⑤ 各项物业管理服务工作标准 ⑥ 管理服务费用 ⑦ 物资配备明细
（4）物业服务费测算内容（一般包含以下内容，具体内容以当地实际为准） ① 人员工资成本。包括基本工资，绩效奖金，年终奖，加班工资，员工福利（电话、交通补贴，误餐费，服装费，社保，住房公积金，人员商业险等）；以及招聘、遣散费用等；
② 办公费。包括服务中心、物业用房的水电开支，办公用品损耗费，办公设备设施的维保费，通讯网络费，业务费，交通费，报刊资料费等； ③ 安防部管理费。包括员工宿舍使用费，安防器械维修更换费，警示牌、指示牌挡车桩等更换、补充费等；
④ 清洁、绿化费。包括清洁、绿化外委费（若自招自管的含人工成本、
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设备配置费，物料、药剂损耗费等），清洁、绿化用水损耗费，四害消杀费，化粪池、沙井疏通清理费二次供水水池清洗检测费，垃圾清运费，绿化补种费等；
⑤ 机电设备设施日常维护费。包括电梯保养、年审费，可视对讲门禁保养费，消防系统维护、检测费，高压配电器年审费， 发电机维护运行费，给排水系统维护费，闭路监控系统维护费，通风排风设施保养费，车场道闸系统维护费，公共设施及照明易耗品更换费，房屋本体维护费，设备设施维修耗材费，公共设备能耗费，车库水电能耗费等；
⑥ 固定资产及前期投入摊销费。包括办公区装修、办公家具采购费，各类办公设备设施采购费，工程维修工具配置费，公共区域及设备房标识标牌制作费，员工后勤生活物资配置费，各类垃圾箱配置费，安保工具配置费等； ⑦ 社区活动费及节日装饰费 ⑧ 不可预见费
⑨ 第三者公众责任险及设备保险费 ⑩ 税费及管理酬金
（5）拓展部通过物业管理成本测算结果，编写可行性报告，并组织各部门参与商讨，总经理参会听取各阶段情况汇报，参加投标书和合同的评审，最后拍板审定。
（6）根据招标文件指定时间，按时提交投标书（技术标、经济标）和投标保证金，按要求参与投标现场答辩等程序，最后等待开标结果。 8、 合同评审及报备
（1）对于全权委托的外接项目，合同签订期限建议为3至5年以上，避免短期经营难以回收成本，造成公司不必要的损失；
（2）拓展部根据与发展商（业主）的洽谈意见，按标准合同范本拟制合同稿，编制版本号，经自审后填写《合同评审表》与项目资料一并提交部门负责人。
（3）部门负责人就与标准合同中有改动或可商谈的条款进行审查（包括文字和内容），签字确认后提交公司分管副总进行审查。
（4）公司分管副总就合同中有关重要条款进行审查（着重于内容），签字确
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