精品文档

在合同到期后若丧失管理权，如项目继续使用保利社区APP、CRM客户管理系统，应按季度向我司支付相应服务运行费。

六、 拓展程序及操作指引

1、 物业项目拓展运作流程图

项目接管，相关资料移交 合同评审 签 约 拟定合同 中标 有效跟踪联络洽谈 招投标 顾问管理 合资、合作 全权委托 有效联络 管理模式的确定 与发展商(业主)初步交涉 物业项目信息获取

2、 物业项目信息获取，搜集有以下途径：

（1）实地收集新建、在建或已建物业的项目信息； （2）参观各类房地产交易会；

（3）收集项目在报刊杂志、网络信息及电视、广播等各类媒体上的广告宣传；

（4）集团、物业管理主管部门及政府相关机构的推介； （5）中介机构及房地产相关行业之各类企业单位的推介； （6）公私关系之熟人、朋友及已签约发展商（业主）的推介； （7）主动上门联络的发展商（业主）；

精品文档

精品文档

（8）参加项目的公开招投标或邀请招投标； （9）业主委员会重新选聘物业公司的项目信息； （10）其他途径。 3、 物业项目实地考察要素

（1）物业类型、规模及定位（通过实地考察或模型、效果图、销售价格等

了解项目档次定位等）； （2）所在区域及其地理位置；

（3）开、竣工时间及其开盘、入伙时间；

（4）发展商（业主）联络方式、背景资料及其物业管理合作意向； （5）对于新市场，须充分调查当地物管情况，包括配套法规、收费状况、

物管消费心理、发展前景等； （6）其它可于第一时间收集到的信息。 4、 项目调研报告

区域公司、事业部将搜集到的项目信息的各类要素进行整理分析，认清项目所在地区物业管理市场的特点，了解当地物业行业发展状况。与发展商（业主）作进一步接洽，并编制相应物业项目调研报告，组织相关部门对调研项目进行评审。

尽可能多接档次较高、规模较大楼盘或较好的商业、写字楼等能为公司带来经济效益及社会效益的项目。 5、 有效联络及跟踪洽谈

（1）市场部项目跟踪人员通过面谈、电话、传真、电子邮件、邮政速递等

方式与发展商物管事宜主管、发展商决策高层人士（业主代表、业主委员会）联络。

（2）联络洽谈内容及有效记录：

① 了解项目具体情况，争取获得项目相关图纸、资料；

② 了解项目发展商的实力背景、以往业绩（业主人员构成、业主委员会组织情况），发展商（业主）对项目物业管理的合作意向等。

③ 向发展商（业主）推介我司发展规模、实力背景，介绍管理业绩。应发展商（业主）要求或项目需求，可邀请其来我公司参观考察。 ④ 在项目跟踪过程中如发生部门内部工作调整或公司人事变动等情况，

精品文档

精品文档

原项目负责人及接手的员工必须认真做好项目移交工作，原项目负责人必须提供物业项目文字资料、完备的有效联络记录等全套资料及发展商（业主）有效联络人员的联络方式，原项目负责人须安排接手人与该项目发展商（业主）有效联络人员面谈一次。 6、 物业管理方式的确定

根据公司提供的三种物业管理方式，分别为全权委托管理服务型、顾问管理服务型、合资或合作管理服务型，拓展部部应从为公司争取最大利益的角度出发，并结合物业的实际情况、发展商（业主）的合作意向等确定建议发展商（业主）采纳的物业管理方式。 7、 投标基本流程及物业服务费测算要点

（1）了解招标文件具体要求，根据招标文件要求调整标书格式与内容。 （2）准备投标书（方案）并准备好与项目关键人物进行相关事宜的沟通，以进一步探听对方意图。

（3）投标书（方案）编写内容（一般包含以下内容，具体以招标文件为准） ① 投标说明、法人代表证明文件 ② 企业基本情况及资质文件 ③ 管理服务特色 ④ 管理服务构想

⑤ 各项物业管理服务工作标准 ⑥ 管理服务费用 ⑦ 物资配备明细

（4）物业服务费测算内容（一般包含以下内容，具体内容以当地实际为准） ① 人员工资成本。包括基本工资，绩效奖金，年终奖，加班工资，员工福利（电话、交通补贴，误餐费，服装费，社保，住房公积金，人员商业险等）；以及招聘、遣散费用等；

② 办公费。包括服务中心、物业用房的水电开支，办公用品损耗费，办公设备设施的维保费，通讯网络费，业务费，交通费，报刊资料费等； ③ 安防部管理费。包括员工宿舍使用费，安防器械维修更换费，警示牌、指示牌挡车桩等更换、补充费等；

④ 清洁、绿化费。包括清洁、绿化外委费（若自招自管的含人工成本、

精品文档

精品文档

设备配置费，物料、药剂损耗费等），清洁、绿化用水损耗费，四害消杀费，化粪池、沙井疏通清理费二次供水水池清洗检测费，垃圾清运费，绿化补种费等；

⑤ 机电设备设施日常维护费。包括电梯保养、年审费，可视对讲门禁保养费，消防系统维护、检测费，高压配电器年审费， 发电机维护运行费，给排水系统维护费，闭路监控系统维护费，通风排风设施保养费，车场道闸系统维护费，公共设施及照明易耗品更换费，房屋本体维护费，设备设施维修耗材费，公共设备能耗费，车库水电能耗费等；

⑥ 固定资产及前期投入摊销费。包括办公区装修、办公家具采购费，各类办公设备设施采购费，工程维修工具配置费，公共区域及设备房标识标牌制作费，员工后勤生活物资配置费，各类垃圾箱配置费，安保工具配置费等； ⑦ 社区活动费及节日装饰费 ⑧ 不可预见费

⑨ 第三者公众责任险及设备保险费 ⑩ 税费及管理酬金

（5）拓展部通过物业管理成本测算结果，编写可行性报告，并组织各部门参与商讨，总经理参会听取各阶段情况汇报，参加投标书和合同的评审，最后拍板审定。

（6）根据招标文件指定时间，按时提交投标书（技术标、经济标）和投标保证金，按要求参与投标现场答辩等程序，最后等待开标结果。 8、 合同评审及报备

（1）对于全权委托的外接项目，合同签订期限建议为3至5年以上，避免短期经营难以回收成本，造成公司不必要的损失；

（2）拓展部根据与发展商（业主）的洽谈意见，按标准合同范本拟制合同稿，编制版本号，经自审后填写《合同评审表》与项目资料一并提交部门负责人。

（3）部门负责人就与标准合同中有改动或可商谈的条款进行审查（包括文字和内容），签字确认后提交公司分管副总进行审查。

（4）公司分管副总就合同中有关重要条款进行审查（着重于内容），签字确

精品文档