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附件1：

物业服务市场拓展指引

为保证公司物业项目拓展工作的有序及正常进行，提高物业项目拓展工作效率，特制定该指引。

一、 适用范围 本指引适用于各区域公司、事业部与物业项目拓展有关的组织及

其组织行为。 二、 职责

1、 区域公司、事业部总经理负责批准公司物业项目拓展工作方针及公司年度物业项目拓展工作目标。

2、 区域公司项目拓展分管领导或项目拓展部门负责人负责组织物业项目拓展工作，并对物业拓展工作进行指导和评审。

3、 区域公司、事业部经营拓展部门负责物业项目拓展工作，在各辖区范围内对外承接物业管理项目，并应根据公司需求制定《物业项目拓展经营管理制度》。

三、 保利物业公司对外拓展的优势

1、 保利物业服务品牌文化效应；

2、 在47个城市拥有260多个项目的管理规模，具有强大后备技术、资源的支持力； 3、 健全管理制度； 4、 统一的服务标准及要求； 5、 专业人才的输出；

6、 “大客服”体系基础服务的推行；

7、 专业化、特色化的全介通咨询、资产管理、社区养老、社区康体、社区O2O、保利APP等具有保利特色的管理模式。

四、 拓展发展目标：

1、 定位

数量定位：全国各区域公司、事业部外接项目按照公司总部下达目标完成项

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目拓展任务，有能力、有机会的要争取接管更多项目。

模式定位：外接项目模式包括项目全权委托，企业深层合作、全面顾问咨询等三类模式，不管采用何种模式对外拓展管理，均属于外接项目有效管理面积。

领域定位：中高档市内交通便利型住宅、商业不动产项目、政府机关办公大楼、学校教学楼、大型企业后勤（包括工业园区）等。

战略定位：在部分地区物业管理市场不成熟的前提下，不求多，只求精，以达到培养品牌和业务建设的目的；而在物业管理市场相对比较成熟的前提下，可以适当依据品牌和依据多年的经验和资源，对外进行拓展。 拓展原则：对于全权委托、合资合作等模式的的拓展项目，要注意以下原则。 （1）具备一定的赢利能力的各类物业项目，包括住宅、商业、政府办公楼

及学校等，要积极争取接管；

（2）普通住宅项目或大型住宅项目，对品牌发展有一定影响力的项目，在

能保证合同期内收支基本平衡的，也要积极争取管理权；

（3）个别盈利不高或略有亏损的项目，但对品牌发展有一定影响力的，应

向总部提报并经审批同意后，可以接管；

（4）企业间的深层战略合作，如合营、合资办企、合作拓展等，须向总部

提报并经审批同意后方可开展；

（5）在对外拓展项目中，要积极主动将保利社区APP和地产CRM客户管理

系统推荐、引入到项目现场管理中，使社区APP、CRM客户管理系统在对外拓展管理形成常态化；

（6）外接项目管理，物业服务签约期限不得少于3年，一般建议3-5年，

若管理稳定正常，争取延长或续签管理年限；

（7）曾因工程问题引起业主公愤、被媒体多次负面爆光、开发商在业内形

象不良、业主委员会与物业公司存在较大纠纷的项目应慎重考虑。 2、 对外拓展应避免的意识误区

误区一：扩张就是管理面积的扩大。规模化经营还必须充分考虑其投入产出

比率，也就是随着投入的增加，规模的扩大，其单位增量所产出的效益应逐量增高。

企业内部和企业间的合作，应当以文化认同为基础，以优势互补为准则；

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误区二：有规模就是有品牌。物业管理企业的品牌并不完全是建立在物业管

理规模之上，而是以过硬的服务品质、优良的管理绩效、全面的顾客满意为基础，建立品牌核心价值，规划品牌系统，塑造品牌形象、建立顾客忠诚；

五、 业务范围

1、物业管理全委托

服务方式：物业管理事务全面委托管理，从物业的前期介入、物业的入伙到物业的日常管理如保安、保洁、养护、维修等管理服务均全面进行管理并全权负责。根据服务费收取方式不同，可分为“包干制”和“佣金制”二种。

客户对象：当地或周边省市的缺乏物业管理操作思想的建设开发商开发的物业、政府项目机构的办公物业、学校园区物业等。

服务特色：

（1）积极的前期介入。从物业管理角度，协助开发商进行项目的规划设计

及有关设施设备的选型。

（2）营销推广的配合。以一流的物业管理品牌，帮助开发商增强购房客户

对未来生活品质和服务档次的信心。

（3）高品质的物业管理，员工具备高水准的职业道德、专业知识与服务经

验；

（4）提供行业内性能价格比的高品质服务；

（5）过硬的技术专家团队，确保大厦和小区各类设施设备的正常运行； （6）客户服务中心的运作模式与“全程沟通 亲情服务”服务方式确保管理

服务水平；

（7）ISO9001质量保证体系与信息化平台，保证了服务质量和管理效率。 2、 顾问管理

常驻式任职顾问方式：将自己卓有成效的物业管理体系，以顾问模式输出和嫁接，并负责项目日常运作与管理,最终达到顾问服务承诺的指标，使开发商的物业管理迅速达到行业一流水平。

常驻不任职顾问方式：由保利物业公司派驻专职顾问常驻项目现场对服务项目进行物业管理的咨询、策划、指导,使开发商的小区管理迅速达到行业先进水平,但日常管理由现场管理机构实行。

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定期专项顾问：根据合作协议约定,对菜单式的组合、专项式的顾问项目制定服务模式并形成文字外，并定期派驻专家到现场进行交流指导，考核制度的适用性等。

客户对象：国家二、三级城市的有需求的开发商、物业管理公司等。 服务特色：

（1）帮助客户量身订做符合实际需要的组织架构； （2）规范业务程序，引入ISO9001质量管理体系； （3）运用物业管理软件，构建高效率的管理平台； （4）协助选聘人才，培养专业化的物业管理队伍； （5）控制成本费用，优化物业管理投入产出关系；

（6）确保业主入伙、收楼、业主大会会议等重大事项的顺利策划和举办。 3、深层合作经营管理 服务方式：

（1）与项目所有人合作，成立联合公司，保利物业通过以无形资产与资金

投入，及派遣有关人员负责公司运作。双方的收益与风险按照所投入的股份或现场管理区域成分进行分配；

（2）与友好同行业企业合作，通过达成战略合作伙伴方式进行双赢合作模

式，保利物业通过以无形资产与资金投入，及派遣有关人员负责项目管理。双方的收益与风险按照所投入的资金（含品牌资产）比例进行分配。

（3）与其他企业合资合作进行项目管理的，可先签订战略合作协议，具体

项目再单独签订物业服务合同，并以项目合同为最终解释权。 客户对象：缺少专业物业服务的商业综合体、旅游性物业或大业主等. 4、社区APP、地产CRM客户管理系统接入

对外拓展新项目，包括顾问管理、全权委托、深层合作等管理模式，都要主动、积极与业主方（合作方）沟通，争取其同意将保利社区APP、地产CRM客户管理系统引入到项目日常服务与管理中。

社区APP及地产CRM客户管理系统的运作中，存在的相关设备如电脑、服务器、交换机、车场智能监控铺设、网络使用等成本投入，可按一定年限（一般按3年期）折旧计入到日常管理成本中。

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