市政环境：随着城市化进程的发展和半小时主城区的实现，中远郊的交通状况将得到极大的改善，生活、出行更加便捷，居家在郊区，已成为可能和现实，且将成为一种时尚。 从市场容量考察，人口规模的增加必将带来更大的需求。目前重庆的城市化率为33%，而全国平均城市化率为37%，这一状况将在未来10年内彻底改变。预计2010年内重庆城市化率达到50%，城市人口将增加600万，如果按每人20平方米的市场需求，600万人要1.2亿平方米的住房需求；再加上现有1000万人并没有达到人均20平方米，形成约4000万平方米的市场需求。十年重庆大体上要建差不多1.6亿平方米住宅，意味着在未来10年内，每年可能有1700万平方米的市场需求。 同时重庆市政府已经把房地产业作为支柱产业来发展，为了保证这个极具带动力的产业良好的发展，将会有很多利好的消费政策出台，对于消费需求的刺激具有很大的引导作用。 3、 重庆市主城区域住宅需求特征 根据《2001重庆房地产展示交易会住宅需求调查报告》资料显示，重庆市住宅需求主要特征概括如下： （1） 北部城区需求持续上升，渝中区退居其次。受城市规划与政策倾向的影响，北部城区的进一步拓展与配套不断完善对广大市民具有相当大的吸引力。渝中区由于城区配套较为完善，传统城市中心的观念已深入人心，在相当长的一段时间内一直为消费者购房的首选区域，但受城市发展空间与价格的限制，以及市民对居住环境的要求越来越强烈等因素的影响，住宅郊区化日益明显。 （2） 对现房需求比重下降，期房接受程度提高。就重庆市各区房地产交易所提供的资料显示，近两年实际成交的房屋类型中，期房的成交量明显多于现房。虽然人们对现房的需求程度远远高于期房，但随着房地产市场逐渐规范，开发商实力的不断增强，人们对期房的信心进一步增加，从而使消费者对期房的需求比重提高。可以预见，在今后一段时间内人们对期房的需求量会进一步增加。 （3） 小区深受市民喜爱。小区在居民的心目占据了相当的位置，尤其是小区多层建筑和小区小高层建筑深受欢迎。对居住环境的更加看重和人们的生活习惯决定了消费者对小区情有独钟，这也是目前市场上多数单体建筑销售进度相对较慢的重要原因之一。 （4） 房屋类型需求呈多元化格局，平层仍是购房首选。错层结构在前两年一直受到市场的追捧，一段时间内占据相当大的市场份额，但本次调查显示人们在追求住宅空间变化的同时，人们重新审视并认可平层布局的简洁、实用和低价。由于消费者需求的个体差异及自身的承受能力等诸多因素，平层占据市场主导和房屋类型多元化格局还将一直延续下去。 （5） 注重室内个性化装饰，清水房仍是市场需求主流。目前清水房仍是市场需求的主流。由于清水房的相对低价和消费者对房屋装饰个性化的追求，对清水房的需求在相当长一段的时间内不会发生较大改变。 （6） 三居室成为市场需求的主力户型。90—130平方米的三居室成为目前市民需求的主流。一方面受生活水平提高的影响，另一方面受目前重庆市的家庭人口结构影响，市场对三居室的需求在短时间内不会发生改变，并会在今后很长一段时间延续。尽管近两年的市场环境显示小户型的市场销售形势看好，但市场需求的主流不会因为局部个体消费而改变。 （7） 房价依然是影响市民消费的第一要素。根据发达国家房地产规律显示，一个地区房地产价格就是一平方米房价等于白领阶层一个月的收入，由于重庆市整体居民收入相对偏低，消费者将房价作为首要考虑因素也在情理之中。 4、 重庆市消费群体特征与购房行为 根据《2001重庆房地产展示交易会住宅需求调查报告》资料显示，重庆购房群体呈现下列消费特征： （1） 住宅需求消费群体的类别： 第一类： 年龄40岁以下 文化程度：高中以下 该群体住房状态为公房或租房的占67.8%。 第二类： 年龄35岁以下 文化程度：大专以上 该群体住房状态为公房或租房的占61.8%。 第三类： 年龄：41—50岁 文化程度：高中以下 该群体住房状态为公房的占67.9%。 第四类： 年龄：36—50岁 文化程度：大专以上 该群体住房状态为公房的占49%，住商品房的占27.9%。 第五类： 年龄：50岁以上 文化程度：中专以上 该群体住房状态为公房的占57%。 （2） 各类消费者群体欲购房面积比较：70—130平方米的住宅得到各类消费群体超过70%样本的认同。 （3） 各类消费者可接受单价比较：单价在1800元/平方米以下的分段成为各类消费群体的主要选择区域。 （4） 各类消费者对配套设施要求的比较：对各类消费群体进行纵向比较发现：第五类消费群体对医院、花园和林木花草看重程度超过了其他消费群体，对超市和学校的看重程度则低于其他消费群体；前四类消费群体最看重菜市和超市；第一类消费群体对学校的选择比重高于其他消费群体；菜市对第三类消费群体则更为重要。 （5） 购房决定因素 重庆市消费者购房决定因素排序依次为：价格合理、交通便利、户型合理、环境良好、周边配套完善、有增值潜力、物管规范。交通便利、价格合理和户型合理依然是影响消费者购房的最重要的决定因素。 随着生活质量的提高，人们越来越渴望接近自然，接近绿色，绿化率的高低正逐步成为人们衡量生活质量的标准；但统计结果却与此不尽一致，一方面是因为当物业不能满足所有要求时，自然要有先后顺序，价格和交通是一般消费者都比较看重的方面，环境良好只能位于其后；另一方面，尽管开发商提出“生态住宅”、“环保住宅”等新概念，但对于普通消费者来说，只是在基本绿化的基础上增加了一些华而不实的配套设施，住宅环境的整体雷同未能对消费者构成有效引导。 “有增值潜力”所占的比重相对增大，显示出投资者对房地产市场信心的增加，也是这两年重庆市房地产市场逐步攀升的结果。随着房地产市场的日益规范，将会吸引更多的房地产投资者。 作为“售后服务”的物业管理是开发商品牌的延伸，与购房者的日常生活息息相关，但统计结果显示物管因素排列决定因素最末位，原因在于购房者对物管的认识尚待提高，另一方面重庆市物管起步较晚、发展水平相对不高的现状也使购房者对房屋的售后服务缺乏足够信心。 三、重庆市房地产市场形势及发展趋势 1、 重庆市房地产市场形势： 当前重庆市房地产的总体形势是：房地产投资规模持续快速增长，商品房销售价升量增，产业发展的理性化程度进一步提高，房地产市场秩序进一步好转。 （1） 房地产投资迅猛增长，城镇住房告别短缺时代。 承接直辖以来房地产投资持续增长的走势，2002年1—6月，重庆市累计完成房地产开发投资82.19亿元，同比增长29.4%，占全市投资总量的22.9%；其中住宅建设完成投资49.7亿元，增长30.2%。房地产开发施工面积3154.53万平方米，同比增长38.6%，其中住宅施工面积2194.38万平方米，增长41.4%；房地产开发新开工面积795.21万平方米，同比增长22.4%，其中住宅新开工612.46万平方米，增长24.3%。房屋竣工面积206.32万平方米，同比增长7.7%，其中住宅竣工162.79万平方米，增长22.6%。 l—6月累计销售（不含预售）商品房面积220.86万平方米，同比增长23.8%；其中住宅189.78万平方米，增长28.9%。两项指标继续呈现出销售量大于竣工量的可喜局面。1—6月商品房销售额31.71亿元，同比增长13.5%，其中住宅销售额21.72亿元，同比增长21%。与此相对应，截止6月末，全市空置一年以上的商品房面积216.38万平方米，同比下降3.2%，其中空置一年以上的住宅面积79.81万平方米，同比下降2.8%。在这种持续发展形势下，城镇住房告别了短缺时代，人均居住面积达到11.59平方米。居民住房需求由单纯“数量型”转变为“质、量并重型”。 （2） 相关政策互动，引发楼市销售升温 继去年四季度调高城市建设配套费标准后，今年6月中旬，市政府又连续出台两项激活房地产市场的利好政策——路桥收费实行年票制和上调土地出让金标准。这三项政策形成了合力，“刺激楼市销售升温。尤其是路桥收费改革增强了渝中区及周边房地产市场的辐射力，直接引发了“路桥概念”相关楼盘销售出现“井喷”行情。黄花园大桥北桥头的南方·上格林、金科花园、长安华都和渝澳大桥北桥头的东方家园等小区在6月下旬均一反往年淡季情景，销售量成倍增长。 上半年二手房交易持续增长，主城区二手房成交99万平方米，成交金额8.29亿元，同比分别增长30.6%和19.9%。 （3） 整顿房地产市场秩序，改善住房消费环境 针对十多年来重庆市房地产市场粗放式管理模式存在的弊端，重庆市政府将2002年作为房地产市场的“监管年”。着力抓好四方面工作：首先是加强房地产法制建设，业内普遍关注的《重庆市城镇房地产交易管理条例》已经于6月7日市一届人大40次会议审议通过，将从8月1日施行，该《条例》从严格商品房预售许可审批制度、加强预售资金监管、预售信息公示、中介机构管理等方面为市场管理提供了法律依据，有效减少了面积欺诈、产权纠纷、及延迟交房等违约现象，提高了商品房预售“门槛”；《重庆市城镇房屋拆迁管理条例》也已经市政府审定报市人大。其次是启动房地产市场秩序整顿工作，6月25日，黄奇帆副市长主持召开“全市整顿和规范房地产市场秩序工作电视电话会”，部署了房地产开发项目管理、商品房销售管理、物业管理和收费、中介服务市场管理、“两证”办理以及清理“四久工程”等重点工作。第三是强化制度建设，商品房买卖合同实时联机备案制，商品房销售现场公示制，开发企业、中介机构、物业企业不良记录公示制、规划变更听证制、广告发布审查制等一系列市场制度已陆续实施。四是于5月23—26日举办了以“诚信交易，放心购房”为主题的全市春季房地产展示交易会，四天房屋成交面积128.91万平方米，成交金额24.39亿元，取得圆满成功。上述举措将极大地改善重庆市住房消费环境，进一步激活房地产市场。 （4） 商品房开发转向“集约经营”，产品呈现“精品化”趋势。 经历了若干年大规模的建房高潮，开发商已经投入更多的精力关注购房者高层次的发展诉求，着眼于营造楼盘的个性化特点，如强调新技术的新现代主义（旭日·凤凰城），突出运动场所的“泛运动”概念小区，显山露水的山景、江景；水景住宅小区等，从而使上市楼盘亮点频现。在开展品牌竞争的同时，同一区域的开发商开始探索高效利用会所、学校等配套资源和客户资源的联合模式，将房地产楼盘个体的竞争推向了区域与板块间竞争的更高层次。 当前城镇居民对住房的需求由以往单一地满足居住者生活的需要，上升到了满足发展需要的更高层次，这种诉求已经得到开发商的认同，开发商的“理性”化程度大为提高。无论是渝海的“在水一方”、龙湖的“香樟林”、“南方上格林”，还是“海棠晓月”、泰正花园、华宇广场，这些精品小区从“以人为本”、“人与自然”等角度