2001重庆市房地产市场调研报告
重庆市房地产市场调研报告 目录 一、重庆市房地产市场环境概况 1、 人口概况 2、 经济发展概况 3、 居民生活水平 4、 城市规划 二、重庆市房地产消费市场特征 1、 2001年重庆购房者人口结构特征 2、 重庆市房地产市场消费需求总体状况 3、 重庆市主城区域住宅需求特征 4、 重庆市消费群体特征与购房行为 三、重庆市房地产市场形势及发展趋势 1、 重庆市房地产市场形势 2、 重庆市房地产发展趋势 四、结语 一、重庆市房地产市场环境概况 1、 人口概况 根据2000年11月1日进行的第五次全国人口普查数据显示，重庆市总人口为3090.45万人（包括外来人口，不包括外出人口），年平均增长率为0.66%，自然增长率为2.90‰，城市化率33.09%。 人口年龄结构： 0-14岁的人口为677.78万人，占21.93% 重庆市总人口3090.45万人 15-64岁的人口为2168.57万人，占70.17% 65岁及以上的人口为244.10万人,占7.90% 城乡人口结构： 城镇人口为1022.78万人，占33.09% 重庆市总人口3090.45万人 乡村人口为2067.67万人,占66.91% 全市共有家庭户928.98万户，家庭户人口为2984.27万人，占总人口的96.56%，平均每个家庭户的人口为3.21人。 人口受教育结构： 教育程度 人数（万人） 占总人口% 大学（大专以上） 86.58 2.80% 高中（含中专） 265.67 8.60% 初中 909.02 29.41% 小学 1340.85 43.39% 文盲 214.78 8.9% 2、 经济发展概况 2001年全市实现国内生产总值1750亿元，比上年增加161亿元，是重庆直辖以来经济总量增加最多的一年。按可比价格计算，比2000年增长9%，高于全国1.7个百分点。增长速度列全国第18位，在全国的位次比上年提高了5位。 2002年以来，全市经济增长速度明显加快，呈现出效益与速度同步增长的良好态势，整体经济运行明显好于预期。初步测算，上半年全市完成国内生产总值875.56亿元，按可比价格计算，比上年同期增长10.1%，增幅同比提高1个百分点，高于全国水平2.3个百分点。第一产业增长3.0%，第二产业增长13.1%，第三产业增长9.1%。从运行态势看，今年以来全市经济增长速度稳步攀升。从月度累计增幅观察，除1月份受不可比因素影响增长9.8%，其余几个月增幅渐次走高。2月份为9.1%，3、4月份上升到9.2%和9.3%，进而达到5月份的9.6%，上半年又进一步上升到10.1%，这也是2000年3月以来连续28个月增幅最高的月份。从季度走势上观察，上半年增长10.1%，比一季度提高0.9个百分点，也是自1998年以来同期增幅最高的。 从经济增长匹配的相关因素看，一些与经济增长密切相关的指标同步增长，呈现出近年少有的一致性。1—6月，发电量增长了11.0%，创了近几年同期最好水平，内河与空港货物吞吐量分别增长11.0%和13.2%。 从经济增长的地区结构看，上半年都市发达经济圈实现增加值345.94亿元，比上年同期增长8.8%，占全市的39.5%；渝西经济走廊实现增加值271.57亿元，增长12.8%，占31.0%；三峡库区生态经济区实现增加值258.05亿元，增长9.0%，占29.5%。 重庆市主要经济指标如下(%)： 2001年增长 2002年上半年增长 2002年增长预计 国内生产总值 9.0 10.1 9.5-10.0 全社会固定资产投资 22.3 24.5 18-20 社会消费品零售总额 8.7 8.7 8.7 城镇居民可支配收入 7.1 5.9 8.0 农村居民人均纯收入 4.2 10.7(现金收入) 4.0 居民消费价格总指数 101.7 100.6 99.5 3、 居民生活水平 \九五\时期是重庆市社会、经济、城市建设发展较快的时期，在短短的几年内使重庆市的城市建设、社会经济迈上了新台阶。经济的增长为改善人民生活，提高市民收入打下了基础。据重庆市城市社会经济调查队对主城区300户城市居民的抽样调查资料显示,\九五\期间，城市居民的生活水平有了实质性的提高：据统计，城市居民的人均可支配收入由1995年的4413元增加到2000年的6276元，增长了42.2%，每年以7.3%的速度稳定增加，扣除价格因素，实际增长6.3%。人均消费支出由1995年的3932元上升为 2000年的5475元，增长了39.2%，扣除物价因素，每年实际增长6.8% 。最能反映居民家庭生活水平的恩格尔系数由五年前的48.7%下降为40.4%,主城区居民的生活水平已基本实现\小康\。2001年城乡居民收入继续增长，根据《2001年重庆市国民经济和社会发展统计公报》显示：全年城市居民人均可支配收入6721.09元，比上年增长7.1%。城市居民人均消费支出5765.07元，增长5.3%。根据据重庆市统计局日前披露的数据显示，2002年上半年城市居民人均可支配收入3614.94元，比上年同期增长5.9%，6月末城乡居民存款余额达到1475.18亿元，增长11.9%。 图示如下： 单位（万元） 1995年 2000年 2001年 2002年（预测） 人均可支配收入 4413 6276 6721.09 7229.88 人均消费支出 3932 5475 5765.07 从以上数据可以看出，重庆市经济正向良好的方向发展，居民的购买力正在逐年增长，随着收入水平的提高，居民用于消费性的支出在不断增加的同时，非消费性支出也日益成为居民支出的重要组成部分。 4、 城市规划 根据重庆的城市规划，未来的重庆将是一个以主城区为中心的由中等城市、卫星城市等共同组成的城市群，未来的城市发展一方面是主城区的扩大， 另一方面是中等城市、卫星城的形成。对房地产业来说，这就意味着发展机遇不仅仅停留在主城区，各中等城市、卫星城都将有很好的发展空间。 按照重庆市政府制定的20年发展规划，在十五期间主要是解决重庆的交通问题，形成枢纽重庆的格局。重庆的地理位置，在整个国家区位中处在南北的中间，东西的中间，重庆在整个中国地图几何的中心位罟。但是这个几何中心，目前是南北交通的屏界，连东西纽带的壁垒。重庆市政府提出“一千亿元、五管齐下，打造枢纽重庆”。“五管齐下”包括：一是机场的改造，机场的规模要扩大五倍；二是铁路，现有的四条铁路变成八条铁路，形成四通八达的铁路交通；三是高速公路环线，五年以后增加500公里，现在是300多公里，整个800多公里的高速公路形成全国西部的枢纽；四是航运，万吨级的拖船能到重庆主港，力争使重庆成为长江上游的航运中心；五是管道运输，就是柴油、汽油的管道和天然气管道等。“五管齐下”解决重庆在全国交通格局的同时，解决重庆市内的交通，今年解决通县油路，也就是各个县到主城的油路、二级路，明年建成八小时重庆，即重庆任何一个远郊县城，到市中心大体上8个小时。2004年实现“半小时主城”。十五期间重庆市总投资有六千亿左右，其中一千亿解决交通问题，届时重庆将成为东西间的交通纽带、南北间比较顺畅的通道，交通的便捷必将带来新经济区的形成。 二、重庆市房地产消费市场特征 1、 2001年重庆购房者人口结构特征 根据《2001重庆房地产展示交易会住宅需求调查报告》资料显示，重庆购房者呈现下列人口结构特征： （1） 消费者年龄构成：50岁以下年龄段有较强的购房欲望，占整个购房者的比例为86.2%。30岁以下购房者占整个购房者的比例最重达到48%，该年龄段正是消费者成家立业的阶段，购房需求较大；41—50岁年龄段在整个购房者中的比例居次席，该年龄段的购房行为主要是二次置业，为子女买房。 （2） 消费者文化程度构成：具有较高文化程度的消费者超过了半数，说明消费者文化程度越高，购房愿望越强烈。 （3） 消费者家庭月收入构成：由于购房行为在支付能力和支付期限等方面不同于普通商品消费行为，购房群体的收入水平明显高于居民平均收入水平。采样样本平均家庭月收入2325.5元，与2000年相比增长18.33%。其中家庭月收入为1500元以下的样本比重同比下降6.24%；1501—2500元、2501—3500元的样本比重分别增长7.02%、12.32%。 2、 重庆市房地产市场消费需求总体状况 根据重庆市国土与房屋管理局最新信息表明：重庆房市的价格呈现稳步增长的态势，广大消费者对价格的承受力也在稳步增强。 2001年全市个人购房比重已经达97.6%。从消费市场来看，房地产经济经过近年来的快速发展，消费者对房价现状有了理性认识，对日渐提高的房价，广大消费者的承受力也在稳步增强，以往简单追求低价住房的状况已有了较大改观。据去年11月房交会问卷调查，52.4%的被调查者表示，在抵押贷款的支持下，可承受住房单价在1500-2000元/平方米（以往此类调查，选择1000元/平方米以下房价者占大多数）。这种与市场进程同步增强的心理承受能力，为产业发展提供了广阔的空间。 重庆经过直辖以后数年的发展，影响住宅产业发展的三大因素已经发生了极大的变化。 消费水平：重庆总体收入水平逐年增长，中高收入的经营者、白领、银领阶层的人数在扩大，对住宅产生了更高档次的需求。 消费理念：受先进地区及国际化居家方式和理念的影响，住宅阶梯式消费的观念已被普遍认可。