C、r每年不变且大于或等于零 D、年期无限

9、一般情况下残余法要求（ ）时，才是有效的方法。

A、还原利率正确 B、建筑物较新 C、估价对象处于最有效使用状态 D、估计土地的价值 10、收益性房地产价值的高低，取决于（ ）等因素。

A、可获净收益的的大小 B、可获净收益期限的长短 C、获得净收益的可靠性 D、建筑物的质量好坏

三、简答题

1、何谓收益还原法？

2、收益还原法的适用对象是什么？ 3、简述收益还原法的操作步骤？

4、公式V?a?1??r?t1?1?r?ain?的用途有哪些？ ??5、公式V??i?1?1?r?i??1?r?Vtt成立的前提条件是什么？

6、已知t年前（含t年）房地产纯收益每年相等为a，t+1年开始每年以比率s递增，资本化率r，试列出价格计算公式。

7、用收益还原法求取房地产价格，其价格高低取决于哪些因素，为什么？ 8、试列出净收益的计算公式。

9、简述不同类型房地产净收益的求取方法。

10、何谓实际收益与客观收益？实际估价中应如何选取？ 11、净收益的流量类型一般有哪些？ 12、净收益如何求取？

13、还原利率的实质是什么？它与风险有何关系？ 14、还原利率求取的方法有哪些？

15、何谓土地残余法与建筑物残余法？

四、计算题

1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000平方米，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000平方米建筑面积归甲方，2000平方米建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。

据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，还原利率为10%。

2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为30%；该类房地产还原率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。

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3、某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需要支出总费用30万元。在附近、选取了A、B、C、D四宗类似房地产，其价格及纯收益如下表。试用所给资料估计该宗房地产的价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。 类似房地产 A B C D

4、某房地产建成于2002年12月30日，此后收益年限为50年；2004年12月30日至2006年12月30日分别获得纯收益85、90、95万元；预计2007年12月30日至2009年12月30日可分别获得纯收益95、92、94万元，从2010年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可以得到银行70%的抵押贷款，抵押贷款年利率为6%，自有资金要求的收益率为10%。试利用上述资料估算该房地产2006年12月30日的收益价格。

5、某宗房地产2006年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍保持这一水平，2009年10月转售时的价格比2006年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该宗房地产2006年10月的价格。

6、某宾馆总建筑面积10000㎡；一层建筑面积2000㎡，其中500㎡为宾馆大堂，150㎡出租用于餐厅和咖啡厅；其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。该宾馆共有客房190间（建筑面积7600㎡），会议室2间（建筑面积 200㎡），自用办公室3间（建筑面积200㎡）；当地同档次宾馆每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%；会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积15000元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地宾馆这种类型的房地产的还原利率为8%。试利用上述资料估计该宾馆的正常总价格。

7、某商场的土地使用权年限为40年，从2002年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000㎡，可出租面积占建筑面积的60%。一层于2004年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/㎡，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200、120元/㎡，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的还原利率为8%。试估计该商场于2006年5月31日带租约出售时的正常总价格。

8、有一办公用房，2004年3月底出租，年纯租金收益为6万元，契约租期为5年，5年租赁期满后的年纯收益每年递增4.95%，假定还原利率为12%，试评估该办公用房2007年3月31日的市场价格。

9、有一办公用房，2005年3月初出租，年租金为10万元，估计年费用为4万元，契约租期6年。6年租赁期满后，年租金每年递增5%，年费用每年递增2%，假定还原利率为12%，试评估该办公用房2007年3月31日的市场价格。

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价格（万元） 252 294 238 166 纯收益（万元/年） 30 35 28 20

10、一饭店原年总收益为80万元，年总费用为30万元。2001年9月以来，年总收益每年递增5万元，总费用每年递增1万元。自去年9月开始，总收益比上一年递增2%，而总费用却比上年递减0.5%，估计评估日以后10年均会按此比率变化，10年后预测该饭店售价会达到100万元，若该饭店的还原利率为7%，试评估该饭店2006年9月的价格。

11、某房地产1997年9月以出让方式取得40年的土地使用权，建筑物于2002年9月建成，耐用年限50年，2001年9月签约出租，租期10年，首年租金80万元，此后每年递增2%，2006年9月以前（含9月）年平均费用30万元。根据估价人员的分析，该房地产租约期满后的租金将维持在租约期满时的水平；2006年9月以后的年费用会以2%的幅度递增；该类房地产的还原利率为10%。试评估该房地产于2006年9月的市场价值。

第六章 成本法

一、单项选择题

1、成本法的理论依据，从卖方的角度看，是（ ）。

A、替代原理 B、生产费用价值论 C、预期原理 D、收益理论 2、成本法特别适用（ ）的房地产估价。

A、收益小和发生交易少 B、收益大和发生交易少 C、收益小和发生交易多 D、收益大和发生交易多 3、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取（ ）成本作为评估依据。

A、该宗房地产的实际 B、类似房地产的客观 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低 4、房地产开发成本的增加（ ）房地产的价格。

A、必定提高 B、必定降低 C、不一定提高 D、不一定降低 5、用成本法评估新开发土地价格的基本公式为：新开发土地价格=取得待开发土地费用+（ ）+正常利税

A、拆迁安置补偿费 B、基础设施建设费 C、公共配套设施费 D、开发土地所需费用

6、取得某3平方公里成片荒地的价格为500元/平方米，将其开发成熟地的费用为500元/

平方米，税利为可转让熟地价格的15%，其可转让土地面积为2平方公里，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（ ）元/平方米。

A、1765 B、1150 C、1725 D、1500

7、用成本法评估新建房地产价格的基本公式为：新建房地价格=土地成本+（ ）+正常利

润。

A、拆迁费用 B、建造成本

C、公共设施建设费用 D、市政设施建设费用 8、新建建筑物价格=（ ）+建造成本+正常利税

A、征地费 B、拆迁安置补偿费 C、地价款 D、零

9、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000㎡，其基地的现时市

场价格为600万元，附近类似写字楼（包含土地和建筑物）的现时市场价格为2800元/㎡，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为（ ）万元。

A、800 B、900 C、1000 D、大于1000

10、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费

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用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ ）万元。

A、180.0 B、300.0 C、309.0 D、313.2 11、开发利润与开发完成后的房地产价值之比为（ ）。

A、投资利润率 B、成本利润率 C、销售利润率 D、直接成本利润率 12、估价上的折旧注重的是（ ）。

A、原始取得价值的减价修正 B、原始取得价值的摊销与回收 C、重置价值的摊销与回收 D、价值的减价修正 13、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（ ）。

A、物质折旧 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧 14、由于消费观念而导致的建筑物折旧是属于（ ）折旧。

A、物质 B、有形 C、经济 D、功能 15、折旧求取的方法可归纳为（ ）等三类。

A、直线法、实际观察法、成新折扣法 B、年限法、直线法、成新折扣法 C、年限法、实际观察法、成新折扣法 D、年限法、直线法、实际观察法

16、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的

产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线折旧法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（ ）。

A、甲大于乙 B、甲小于乙 C、甲等于乙 D、难以判断 17、建筑物估价中耐用年限通常指（ ）。

A、物理耐用年限 B、建筑物消亡的年限 C、经济耐用年限 D、已使用年限 18、在建筑物的估价中，决定建筑物价格的最基本因素是（ ）。

A、建筑成本 B、原始成本 C、重置成本 D、标准成本 19、用成本法估价时，房屋现值等于（ ）。

A、房屋重置价×成新率 B、房屋重置价一年折旧额×尚可使用年限 C、房屋重置价一年折旧额×耐用年限 D、房屋重置价一年折旧额

20、已知建筑物重置价格为800元/㎡，建筑物已使用10年，折旧率为0.012，若按直线折

旧法计算，则该建筑物的现时单价是（ ）元/㎡。

A、717 B、704 C、714 D、724

21、已知建筑物重置价格为800元/平方米，建筑物已使用10年，折旧率为0.012，若直线

折旧，则该建筑物的现时单价是（ ）元/平方米。

A、800 B、640 C、704 D、720

22、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则

该建筑物的成新率为（ ）。

A、40% B、60% C、50% D、67%

23、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（ ）用直线折旧法计算出的成新率。

A、等于 B、大于 C、小于 D、无法判断

24、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的

成新率为（ ）。

A、76% B、80% C、81% D、84%

25、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让

年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。

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