千百年来开放兼容的上海人，您能深深体会到历史深重的积淀，把握上海走向世界，走向开放的脚步，龙华旅游城汇集全国各地风物特产，再现龙华古镇明清风貌，不由让人惊叹古老佛教圣景与现代商旅繁华的和谐统一；步出千年历史，一座拥有众多“世界之最”的“上海体育城”屹立在您的面前，正展开矫健的翅膀，迎接着八方来客，展示了上海人民宽广胸怀；不远处，灯火阑珊，霓虹闪烁，繁荣发达的商业中心徐家汇商城又呈现在您的面前，包罗万象的商业品种，良好的购物环境，周到的服务态度，使您享受到现代生活的舒适﹑便捷。 2.2 项目建设是符合房地产业发展的要求和趋势

随着改革的深化，人民生活水平的提高，市民对改善居住条件，提出了更高的要求，居住条件的舒适化、小康化已成为人们衡量生活质量的重要标准。房地产业作为一切经济活动的基础和载体，素有永远的朝阳产业之称，历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅十几平方米，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等发达国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入、房价比为五倍左右，正处于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长时间的旺盛期。正是由于上述原因，我国房地产业才保持了多年来的增长势头，取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场化程度

也日益提高。

本项目建设质优价廉，房型设计合理，居住环境上佳的中档商品住宅是能为大多数城市居民所接受的，符合上海市政府安居工程的政策取向，也符合市场对住宅的需求。

第三章 市场分析

3.1 上海房产市场状况

市物价局价格监测中心公布的七、八月份房价监测结果显示，七、八月份房价与前期相比稳中略涨，高价位楼盘升幅明显趋缓，中价位楼盘基本趋于稳定，低价位楼盘尚有上涨空间，但已极为有限。

专家预测，未来房价走势趋向平稳。监测发现，从区域间来看，沿江沿河楼盘已趋止涨；中心城区楼盘涨幅趋缓；近郊楼盘走势平稳，远郊别墅上涨乏力。部分区（县）具体房价情况如下：黄浦走势平稳，销售续增。北片即淮海东路以北至苏州河区域每平方米建筑面积均价（下称均价）8700元，环比下跌3％；中片即老城厢周围区域均价6842元，环比下跌0.7％；南片即陆家浜路至内环线区域均价5705元，环比上升1.87％。 3.2 区域商品房市场预测

该地块周围均以众多高等及专科学校聚集而形成一个“学府社区”，人口较众，但商业氛围不浓。地块的东﹑北﹑西三面为原固定房屋，其南面和西部有该地块周围唯一的一片成规模开发小区“阳光绿园”，且已建成，该小区以六层房居多，少有几栋十四层楼，小区内房屋在今年六月前已全部售完，据了解，毛坯房均价

4800元/M2。 3.3 销售预测

根据以上市场调查结果，投资方将开盘均价定位在4500－5500元，并根据市场情况逐年调整，环境及管理定位在中高档，定能为一般市民客户所接受，保证销售计划的顺利实行。

第四章 建设方案

本项目的建设方案是由上海市建工设计研究院提供的初步设计方案。 4.1.1 主要建筑技术指标

红线内面积： 2437（平方米） 建筑总面积： 5290（平方米） 住宅面积： 5200（平方米） 沿街商铺： 90（平方米） 住宅标准层面积： 520（平方米） 绿化率： 34.8% 容积率： 2.17 建筑密度： 25.0% 4.1.2 规划宗旨

确定“以人为本”的规划设计指导思想，处处考虑居民生活特点及要求，将景观及环境设计延伸到每一户前。

突出外部空间及环境的整体设计及安排，空间及景观序列丰富生动、错落有致。

“在绿色和环保”成为世界性潮流的今天，引入大量“生态建筑”的设计手法，通过对总体布局和建筑单体的技术处理，使整个小区建筑和居民对自然界的阳光、风、水面绿化等具备更强的亲和力。

远离噪声和污染，为身居闹市的居民提供一个优美、宁静的世外桃源。注重景观的精心布局，合理规划，使每户住宅朝南又向景，做到“推窗见景”。 积极体现业主对小区开发和营销的要求，注重每户的景观环境，并使房型大小与景观质量相匹配，并努力实现“低成本开发”，而获得高质量的环境。 4.1.3规划布局基本构成

整个小区为一幢小高层住宅，四周有大量的绿地，兼顾了住宅的视觉需求，以满足设计中的“均好性”。 4.1.4住宅选型和建筑形象 建筑空间组合，住宅建筑全部南向。

小高层采用一梯二户式单元，宽开间，控制每套面积和进深。

第五章 项目法人与项目的经营管理

7.1 项目法人

本项目由项目公司－－重庆某实业有限公司为项目法人负责开发经营，对本项目的策划、资金筹措、建设实施、经营、债务偿还和负责资产的保值增值。 7.2 项目的经营管理

项目建成后，全部住宅计5200平方米和商业设施90平方米全部出售。项目建设完成后，由项目法人委托有关物业管理公司进行前期物业管理，达到居住物业管