中国福街的档案主要包括：竣工验收资料、房屋竣工图、业主档案、运作档案、维修管理、巡视记录、投诉与回访记录以及其他管理服务活动记录与档案等。在物业管理服务中心成立后，及时建立物业工程资料档案，将通过产权单位、设计单位、施工单位等处接收到的完整的物业档案资料存档。 二、档案资料的交接：

1、物业管理中心参照《房屋接管验收标准》对项目交接验收。 2、物业管理中心工程部负责同开发工程部门进行档案资料的交接工作。 3、物业管理中心对交接的档案资料要登记在案，记录在交接验收表上，交

接表一式两份由商业公司、开发公司双方负责人签字确认各自归档保存。 4、物业管理中心对经营过程中的各类档案资料，按分类进行保管。 5、工程档案资料包括：建筑产权产籍资料；详细规划说明书；规划批准文

件；规划总平面图；商务办公竣工和相关资料、土建结构、平面、立面图；电气和设备系统图；市政设施管网综合规划图及各类设备设施的出厂说明书及附带的图纸、资料等。

6、管理资料档案，包括：物业管理中心员工个人档案、客户意见调查表、

服务质量回访记录、报修记录、客户投诉记录及处理情况、重大事件等，完善地记录日常管理工作。 三、档案目录

物业接管资料；专业化管理资料；业主资料；委托合同；各项管理制度 设备运行、维护管理；环境卫生、绿化管理；人员培训；市政公用设施管理；安全保障管理； 四、档案归档管理

1. 归档期限:归档各类资料依据发生日期随时汇总归档。

2. 归档管理：档案管理员将按年度汇总，编制文件目录，装订成册保存。

对档案要妥善保管，存放有序、以利查找。严格执行安全和保密制度，不随意放置。

3. 档案的调阅：调阅人填写联系单，经物业服务中心批准后，方可调阅。

第三节

服务质量检查

通过对物业服务过程进行检查和考评验证服务质量是否满足规定的要求，确保服务水平合格。

一，建立专职和兼职的质量检查队伍。 二，建立高的质量标准

三，建立各部门各工序服务质量检查制度和质量责任制度。 四，定期开展质量检查活动并进行分析 五，对严重不合格事项采取纠正预防措施等。

第二部分：招商计划

第一章 中国福街项目招商策略

第一节 主力商户招商原则和准备过程

??? 1、招商目标的选择

??? 商业项目的招商目的即要提高利润收入，同时也要吸引知名商家，更好地

提高项目整体市场吸引力。本项目主力商户招商目标的选择，要根据市场需求和项目定位情况来确定，具体说应考虑以下因素： ??? (一)项目自身的市场定位； ??? (二)项目所在地的消费状况；

??? (三)投资商和发展商的自身资金情况； ??? (四)拟引进主力商家的市场定位、发展战略；

???2、招商谈判原则的确定

??? 招商谈判的目的在于使参与谈判的商家能符合本项目的目标和利益需要。要达到这一目的，招商谈判必须针对谈判的特点，确定一些基本原则。 ??? (一)招商谈判的特点

??? 1.谈判对象的广泛性、多样性和复杂性

??? 商业的交易活动不受时空限制，而具体的谈判对象交易条件又是多样的、变化的。这就要求本项目的谈判人员要围绕自身项目的经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。 ??? 2．谈判条件的原则性与灵活性

??? 本项目招商的目标要具体体现在谈判条件上。这些条件具有一定的伸缩余地，但其弹性往往不能超越最低界限，这一界限是谈判人员必须坚持的原则。这一特点就决定了招商谈判人员要从

实际出发，既要不失原则，又要随机应变，具有一定的灵活性，以保证实现项目招商谈判的基本目标。

??? 3．谈判口径的一致性

??? 在招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判过程往往需要反复接触。这就要求本项目的谈判人员要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字表达的一致性。因此谈判人员要有比较好的口才和文字修养能力，也要有较强的公关能力。 ??? (二)招商谈判的原则

??? 根据招商谈判的特点，谈判双方要取得共识，促使谈判成功应遵循以下原则： ??? 1．坚持平等互利的原则

??? 平等互利原则，要求谈判双方在适应对方需要的情况下，公平交易，互惠互利，这是保证谈判成功的重要前提。 ??? 2．坚持信用原则

??? 信用原则是指招商谈判的双方都要共同遵守协议。重信誉、守信用是商家基本的职业道德。在谈判过程中；应注意不轻易许诺，但一旦承诺，就应履行，保证言行一致，取信于对方，以体现真诚合作的精神。 ??? 3．坚持相容原则

相容原则要求谈判人员在洽谈中要对人谦让、豁达，将原则性和灵活性有机结合起来，以更好地达到本项目招商谈判的目的。 ??? 3、招商谈判的准备

??? 本项目招商谈判的准备就是指在思想上、物质上和组织上为谈判进行充分的准备工作，主要包括：

??? （一）招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是招商的基本宣传资料，关系到中国福街的形象。而招商策划和承租户的选择关系招商的成败，在招商过程中，有必要对每个承租户进行分级评价，预测他们的经营前景，作为店面出租的指导。 ???? 第一承租户的选择确保租金的来源。

???? 第二需要保证中国福街的商品种类的完整性。 ???? 第三需要保证经营项目的多样性与综合性。 ????(二)准备谈判的依据

????1．明确本项目谈判目标，包括最优期望目标、实际需求目标、可接受目标、最低目标等；

????2．规定本项目谈判策略，包括了解谈判对象的状况，谈判的焦点、谈判可能出现的问题及对策；

??? (三)组成主力商户谈判小组 ???? 1．挑选谈判小组的成员； ???? 2．制定谈判计划；

???? 3．确定谈判小组的领导人员。

??? 第二节 确定招商方式与渠道

??? 本项目招商的方式主要有两种，可根据具体情况来具体确定； ??? 即：1）、委托专业招商咨询机构进行项目招商； ??? 2）、自己搭建招商团队进行招商工作。

??? 对于商业房地产项目来讲，将国际知名商家请进来有利于整个项目的招商，通常国际招商咨询机构更了解国际知名商家的需求，所以委托有国际专业咨询的机构来进行本项目的前期招商更能有效促进项目的进展

??? 市场上，招商渠道通常分为境内和境外两种形式，尤以境外招商最为复杂，境外招商不同于在境内举办的各种招商活动，它是一种跨国界、跨经济形态、跨文化的传播和沟通，涉及政治、经济、文化领域，前往国家和地区的对外投资法律、语言环境、风俗习惯乃至宗教信仰都将对举办招商活动产生直接的影响。中国福街项目要根据项目拟引进的商家情况，选择恰当的招商渠道。以下是建议我项目可运用的几种招商形式； ??? 1、项目洽谈会

??? 项目洽谈会是招商最为常见的一种形式。可由商业公司携拟与合资、合作或引进的项目，有针对性地与商家洽谈。其特点是针对性强，易于吸引有兴趣的客商。影响大，实效性好，主办者可以派遣技术专家与客商直接进行接洽。 ??? 2、项目发布会

??? 项目发布会是招商经常采用的方式。可由商业公司在一定的场合公布拟引进合资、合作的项目，阐述我项目的特点和技术、资金要求，以期吸引客商。 ??? 3、经济技术合作交流会

??? 经济技术合作交流会是一种层次较高、范围较大的招商引资方式。其特点是层次较高，范围较大。可以是多种行业的招商。 ??? 4、投资研讨会