2012年 经纪人“搏”学争霸赛知识点-租赁 （政策信息截至到2012年8月28日）

第一部分：房屋租赁相关知识 一、普通租赁业务 1.1、 1.1.1

普租业务相关名词解释

普通租赁： 指业主或客户委托居间方出租或承租房屋，由居间方提供居间服务，最终促成双方达成交易，

居间方获得佣金的一种委托形式。 1.1.2

居间服务： 是指经纪人以居间人的身份向委托人报告订立房屋租赁合同的机会或提供订立房屋租赁合同的

媒介服务，并收取报酬的过程。经纪人在中间起到见证方的作用 。 1.1.3

押金：押金是质押担保的一种特殊形式。即押金是为了担保债务的履行，债务人或第三人将一定数额的金

钱移交债权人占有，在债务人不履行合同时，债权人可以债务人所交押金优先受偿；如债务人依约履行了债务，则其所交押金可以抵作价款或者收回。 1.1.4

定金：是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的

金钱作为担保的方式。 1.1.5 1.1.6

四气：指暖气、天燃气/煤气（管道/罐装）、热水器、空调。 全齐：指具备日常生活里基本的常用设备、设施；

家电：如冰箱、电视、洗衣机等；

家具：如床、沙发、衣柜、茶几、餐桌、电视柜、椅子等。 1.1.7

付款方式：客户直接支付给业主，付款方式由双方协商，一般为押一付一（月付）、押一付三（季付）、押

一付六（半年付）、押一付十二（年付）等。 1.2、普租收费的标准与方式 ? ? ?

普通民宅收取客户相当于一个月的租金作为服务佣金 高档住宅收取业主相当于一个月的租金作为服务佣金 客户与业主协商支付佣金：如五五分、三七分等

1.3、二手房租赁经纪业务

1.3.1公司租赁业务的流程是什么？ ?

房客源开发与需求理解→租赁约看与带看→租赁议价与促定→租赁签约

1.3.2租赁业务接带客户 ?

在与出租/承租客户沟通中，那些信息必须记录清楚

出租客户：基本联系资料、物业地址、居室、面积以及房屋内部具体设施、家具家电配套和物业情况等

承租客户：基本联系资料、需求的位置、在哪上学或工作、做什么工作、是否本人居住、几个人共住、入住时间要求、最高能够承受的价位、付款方式等

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? 出租/承租客户关注的重点分别是什么？

出租客户：①时间：出租客户通常愿意房子迅速出租，以减少空置期，提高收益②租金③安全性：业主通常对承租客户的身份和信誉有所要求

承租客户：①入住时间②租金③对房子的特殊要求 1.3.3如何撮合租赁业务？ ?

了解租金：提出经纪人专业看法，对业主在表扬房子的同时指出缺点，始终站在中间人的立场，决不让业主产生有帮客户谈价格的感觉，促使双方意见统一 ?

经纪人可以主要从下面几方面寻找撮合的理由：

1) 房源紧缺 2) 位置与交通情况 3) 配套设施情况 4) 周边环境 5) 居住人口素质 1.3.4如何读取水表？

读取水表时，以黑色指针为主，且指针在两数之间取小值，计数保留到个数位。 1.4、租赁合同的相关知识 1.4.1什么是租赁合同？

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 1.4.2租赁合同的内容应包括哪些？

租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 1.4.3《合同法》对租赁期限是如何规定的？

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 1.4.4 在承租期间，若室内的租赁物受到损耗、损失或者灭失的，责任由谁承担？ ?

出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，应当按照租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。 ?

承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 ?

承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

1.4.5 在承租期间，对室内租赁物的维修所产生的维修费用由谁承担？

出租人应当履行租赁物的维修义务（当事人另有约定的除外），承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期

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限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

1.4.6 在承租期间，承租人是否可以对租赁物进行改善或增设？

承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 1.4.7 在承租期间，承租人是否可以进行转租？ ?

承租人经出租人同意，可以将房屋转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失； ?

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

1.4.8在承租期间，承租人不交租金，出租人是否可以解除合同？

承租人应当按照约定的期限支付租金；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求 承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 1.4.9“买卖不破租赁”

买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁合同的效力也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。 1.4.10什么是房屋承租人的“优先购买权”？

优先购买权是指依照法律规定或合同约定，出租人出卖租赁房屋于第三人时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

1.4.11 若租赁房屋质量不合格的，承租人是否可以解除合同？

若租赁房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁房屋质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

1.4.12 若租赁房屋发生毁损或者灭失的，承租人是否有权解除合同？

因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 1.4.13 承租人在房屋租赁期间死亡的，出租人是否有权清退承租人的共同居住人？

出租人无权清退，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 1.4.14 租赁期间届满时，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同是否有效，租赁期限如何界定？

租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除 合同应当在合理期限之前通知承租人。 二、公司自如业务

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2.1、自如业务概述

2.1.1 自如业务的性质是什么？

自如业务的性质是资产管理，即业主将房屋的使用权全权委托给自如代为负责出租及管理。业主与自如签定《出租委托代理合同》后，无须亲自打理繁琐租务，只需按照合同约定收取房屋出租获得的收益即可。租客与自如签定《房屋租赁合同》，租客在承租房屋期间的各种事宜由自如负责处理，需要业主出面的事宜自如也会出面协调。 无论房屋实际出租情况怎样，租金都是定期付给业主的，房屋空置的风险将由自如承担，故选择此项业务的业主需同意给出合理的空置期，也叫免租期，在空置期内自如找租客、对房屋进行装修配置，这段时间无需支付业主租金。 2.1.2 自如业务范围是什么？

自如业务目前包括针对租客的自如·友家租住服务及针对业主的资益+资产代理服务。 2.1.3 自如业务的特点？ ? ?

树品牌：我们的目标是把自如·友家打造成品质租房品牌，把资益+打造成资产收益与服务管理专家。

做装配：我们会对所有的房间做标准化、产品化的装修配置，打造成安全、舒适、有品位的居住空间，配置后的所有房间品质都是统一标准的。 ? ?

重服务：我们致力于为租客提供优质的居住期间服务，为业主提供专业的资产管理服务。 管理到间：我们按间分租，管理到间，每间房最多入住2人，不做群租。

2.2、自如产品要点 友家v2.0

自如·友家三大产品：友家v2.0、友家v1.0、闺宿。 资益+三大产品：资益+精装、资益+毛坯、资益+改造。 2.2.1友家v2.0：

2012年9月15日（含）起，与业主签约的所有房屋均按友家v2.0进行装配和出租。友家2.0包括木棉、拿铁、布丁和原味四种风格，每种风格的房间在配置物品的颜色上会有所不同 ?

友家v2.0配置：

1) 卧室： 床、床垫、床罩、床下拖柜、书架组合、可移动书桌、座椅、沙发（含沙发垫）、边桌（配沙发时才配

置）、衣柜、空调、自如橙盒、台灯、落地灯（配沙发时才配置）、绿植、装饰画、窗帘、晾衣架、垃圾桶、门，卧室包含四种风格：木棉、拿铁、布丁和原味，具体配置如下：

2) 木棉：咖、白、枫木色三色调和；包括：①壁纸：蓝紫色条纹，带图案，②窗帘：条纹窗帘，③床罩：浅咖色

白色相间宽条纹，④书架组合：枫木色层板+白色吊柜+白色钢架（枫白），⑤书桌：枫木色桌面+白色桌脚，⑥衣柜：枫木色柜体+白色柜门，⑦沙发：红蓝条纹，⑧边桌：枫木面板+红蓝条纹布兜+白色桌脚，⑨装饰画：摄影作品

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