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? 市场法测算 1、市场法评估技术路线
“市场法”是将估价对象房地产与在近期已经发生交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
“市场法”测算技术线路如下如下： （1） 选择可比实例，测算比准价格
比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
其中房地产状况调整系数包括区位状况调整系数、实物状况调整系数、权益状况调整系数等三项系数，该三项系数均以可比实例成交价格为基数测算，房地产状况调整系数由三项系数连乘得出。 （2） 求取最终比准价格，即市场法测算结果
通过上述方法求取每个实例相应的比准价格之后，以其算术平均数作为最终比准价格。 2、 估价测算过程
（3） 选取可比实例，对可比实例进行情况说明
经评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同、
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地段相似的原则，仔细筛选，选定以下A、B、C三个比较交易实例： 案例编号 案例名称 规划用途 商业 成交价格 交易单价为RMB 5,635元/㎡ 交易情况 正常交易 交易范围 产权范围内房地产，未含非房地产资产 实例A XX大厦3楼物业 商业 交易单价为RMB 5,600元/㎡ 正常交易 产权范围内房地产，未含非房地产资产 过户时结清 2010年3月 地处东莞市中心地带，区位状况较好；环境景观一般 装修较好；平面布局一般（较规则）；使用状况一般 70年，从1999年11月起计 实例B XX大厦3楼物业 东莞市南城区鸿福路南侧 商业 交易单价为RMB 5,582元/㎡ 正常交易 产权范围内房地产，未含非房地产资产 过户时结清 2010年1月 地处东莞市中心地带，区位状况较好；环境景观一般 装修较好；平面布局较好（规则）；使用状况较好 70年，从1999年11月起计 实例C XX广场3楼物业 东莞市南城区鸿福路北侧 座落位置 东莞市南城区鸿福路南侧 付款方式 过户时结清 成交时间 2010年1月 区位状况 实物状况 地处东莞市中心地带，区位状况较好；环境景观一般 普通装修，一般；平面布局较好（规则）；使用状况较好 权益状况 70年，从1999年11月起计 （4） 建立价格可比基础
建立价格可比基础包括3个内容，其分析分别如下：
A： 统一房地产范围：经分析，估价对象与可比实例均具以下特点：第一， 均为不带有债权债务的房地产；第二，均未含有非房地产成分；第三，房地产实物范围相同。
B： 统一付款方式：可比实例均为过户时结清，与估价对象拟交易方式一致。
C： 统一价格单位：估价对象与可比实例均按建筑面积(含分摊)，以单价计算，币种为人民币。
经过上述分析之后，估价对象与可比实例价格内涵一致，可直接用于测算。
（5） 进行交易情况修正
可比实例交易情况均为正常交易，其交易价格均为正常市场价格，故无须进行交易情况修正。 （6） 进行市场状况调整
经调查分析，结合东莞市房地产市场近期来的发展状况、房地产价格
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变动趋势（增长），得知东莞市房地产市场在近期有一定幅度的波动，其价格波动不大，本次评估所选可比实例均为近期交易，与评估基准日相差不远，故不需进行市场状况（交易时间）调整。 （7） 区位状况调整
区位状况比较、调整的主要内容包括：位置（包括所处方位、距离、朝向、楼层）、交通（包括进、出方便程度）、周围环境和景观（包括自然环境、人文环境、景观）、外部配套设施（包括基础设施和公共服务设施）等，可比实例区位因素情况描绘如下表所示：
①区位因素情况描绘表（表一） 拟估案例及比较 实例 比较因素 位置状况 离中心区距离 朝向 区位因素 所在楼层 交通便捷度 自然环境 人文环境 景 观 基础设施 公共服务设施 待估物业 东莞市南城区***号****** 较好 较近 西 3楼 一般 较好 较好 一般 较好 较好 实例A XX大厦3楼物业 较好 较近 北 3楼 一般 较好 较好 一般 较好 较好 实例B XX大厦3楼物业 较好 较近 南 3楼 一般 较好 较好 一般 较好 较好 实例C XX广场3楼物业 较好 较近 西 3楼 一般 较好 较好 一般 较好 较好 根据上表描述情况，可比实例区位因素调整系数如下表所示： ②区位因素调整系数表（表二） 拟估案例及比较 实例 比较因素 位置状况 区位因素 离中心区距离 朝向 所在楼层 交通便捷度 自然环境 人文环境
待估物业 东莞市南城区***号****** 100 100 100 100 100 100 100 实例A XX大厦3楼物业 100/95 100/100 100/102 100/102 100/100 100/100 100/100 34
实例B XX大厦3楼物业 100/100 100/100 100/105 100/96 100/100 100/100 100/100 实例C XX广场3楼物业 100/100 100/100 100/100 100/98 100/100 100/100 100/100
景 观 基础设施 公共服务设施 区位因素修正总幅度 区位因素修正总系数 100 100 100 —— —— 100/100 100/100 100/100 100/99 1.0101 100/100 100/100 100/100 100/101 0.9901 100/100 100/100 100/100 100/98 1.0204 ③编制区位状况比较因素条件指数
A、位置状况：分为良好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降3；
B、与中心区距离：分为近、较近、较远、远四个等级，以估价对象指数为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；
C、朝向：朝向对商业物业的影响不大，故本次评估不作朝向修正（住宅：根据东莞地区的气侯特点，建筑向南的通风、光照情况最好，其次为向东，再次为向北和向西，以向东指数为100，向南指数为103，向北指数为98，向西指数为97）；
D、所在楼层：估价对象均为第三层，故该项不做作修正：
E、交通便捷度：分为高、较高、一般、较差四个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；
F、自然环境：分为良好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1；
G、人文环境：分为良好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象环境优劣度为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1；
H、景观：分为良好、较好、一般、较差四等级，以估价对象景观为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降31；
I、基础设施：分完备、较完备、基本完备三个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；
J、公共服务设施：分完备、较完备、基本完备三个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；
（8） 实物状况调整
实物状况比较、调整的主要内容包括：建筑面积、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、平面布局、通风采光、防水保温、隔热隔声、日照、使用率、层高、完损程度等，可比实例区位因素情况描绘如下表所示： ①实物因素情况描绘表（表三） 拟估案例及比较 实例 比较因素 实
待估物业 东莞市南城区***号****** 用作办公，适宜 实例A XX大厦3楼物业 用作办公，适宜 35
实例B XX大厦3楼物业 用作办公，适宜 实例C XX广场3楼物业 用作办公，适宜 建筑面积