（5）区域未来变化趋势 1）位置状况描述与分析

估价对象均位于东莞市南城区XX路XX大厦三楼，属于XX大厦三楼的一部份。距离东莞市中心广场约100米，距离东莞市地标台商大厦约法三章50米。估价对象目前出租给XX商场使用，所在建筑物为钢筋混凝土结构5层商业楼宇，其中一至三层为大型的家电零售商场，四至五层为生活超市。

2）交通状况描述与分析

估价对象距离紧临鸿福路，西距莞太路约50米，鸿福路和莞太路都属于城市的主干道，双向六车道，道路面铺沥青。距离公共汽车站元下田站约20米，有14、24、31等十几多公交路线。距离轻轨第一国际站（在建，2012年通车）约1公里，交通便捷程度较好。估价对象所在小区设有地下停车场和路面停车场。

。所在区域不断完善城市道路交通网。加快市区主、次干道路网的建设和改造，大力推进轨道交通建设，将会大大提高区域的交通便捷度。 3）区位状况未来变化趋势分析

估价对象所属区域为东莞市重点打造的集金融、商贸、办公、娱乐为一体的综合性商圈，随着鸿福路各项软硬配套设施的逐步完善，该区域将会成为东莞市的华强北，商业气氛将会逐步提升。 四、市场背景分析 1、客观经济形势

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2010年上半年中国经济整体向好，第一季度可以说是高速增长GDP同比增长11.9%，大大出乎所有人的意料，物价全面上涨，甚至有点过热，人民币加息的预期也越来越强；然而进入第二季度受外围因素的不利影响，美国失业率仍居高不下，欧洲方面的债务危机仍然没有完全摆脱，资本市场方面由于投资者对欧美经济的“二次探底”风险的担忧，资本市场缺乏利好因素的支持，因此全球股市探底的预期愈演愈烈；而中国方面楼市调控政策频繁出台，人民币升值、劳动力成本上升、节能减排力度加大、406种产品出口退税等多重因素叠加、碰撞，中国经济下行压力就会明显增大，使得中国经济在第二季度GDP同比增长10.3%，环比有所回落，从6月份的经济数据来看，CPI增速低于市场预期。面对经济有所回落，防止经济的“二次探底”，因此下半年继续实施适度宽松货币政策，继续落实“有保有控”的信贷政策，调整优化信贷结构。

东莞经济在2010年上半年呈现良好的复苏势头，第一季度GDP同比增长9.7%，比2009年全年增速提高4.4个百分点，但经济回升向好的过程中还面临不少矛盾和困难，东莞经济自此金融危机后一直在坚持调结构，经济“双转型”，为了经济转型的提速，市委领导率团到美国、加拿大等国家进行交流合作，推介引资，谋求新的发展思路。在“三旧”改造以及房地产投资方面，虽然很多镇区对三旧改造规划方案已定，但由于许多因素原因使得迟迟没有执行，因此投资方面在1-5月出现了首个负增长。 (1)

（1.1）

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（1.2）

(2)

（1） （2） （3） （4） （5）

2、房地产产业政策分析

2007年以来出台了一系列的房地产业政策，内容涉及到土地、房地产、及公民私有财产等多方面，主要政策简述如下。

《物权法》正式出台并实施。2007年3月出台的《物权法》对与房地产行业息息相关的问题做了明确的解释。在土地使用权期限问题上，《物权法》规定，市民的住宅建设用地使用权期限届满以后可以自动续期；在车库、车位的归属问题上，《物权法》规定，社区停车场的所有权应当归业主共有，业主有权自己管理或者聘请物业管理，物业公司只能依照合同的约定享有权利并承担义务；在相邻关系的问题上，《物权法》规定，建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照等。自10月1日《物权法》正式实施以来便备受关注，在《物权法》出台实施的连锁反应下，《住宅法》、增收物业税等相关政策的出台明显加快脚步。

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2010年4月15日，国务院常务会议要求，对贷款第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍;对于购买首套自住且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付比例不得低于30%。2010年4月17日, 国务院常务会议要求, 房价过高地区可暂停发放第三套。提高二套房贷款首付和利率，以及暂停发放第三套房贷等措施，将会有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资性购房，对于囤房不售的开发商将是不小的打击。

住房保障。《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》等一系列与保障性住房相关的政策即将出台，让老百姓在购买经济适用房及享受廉租房时终于“有据可查、有法可依”。 3、房地产市场现状分析。

2010年上半年，东莞市新增商品房供应面积为238.31万㎡，比09年同期上升7.00%；成交面积为207.36万㎡，比09年同期降29.74%；成交金额为161.45亿元，比09年同期下降11.11%；成交均价方面，2010年上半年商品房成交均价为7789元/㎡，比09年同期上升26.53%；其中普通住宅（含洋房和公寓）均价为6514元/㎡，同比上升22.23%。

存量方面，截至2010年6月30日东莞商品房存量为587.14万㎡，库存量仍维持在低位运行，其中住宅存量为470.29万㎡，占比80.10%。从供求比来看，2010年上半年商品房供应量为238.31万㎡，成交为207.36万㎡，供需比为1.15：1，供过于求的矛盾有所显现。潜在供应量方面，由于2010年前6个月新开工面积高达379.95万㎡，再加上09年新开工的但没有上市的项目，因此预计下半年住宅新增供应为463.05万㎡，成交量预计为312.52~345.67万㎡，因此下半年商品房供过于求的局面将逐步显现，届时的出货压力也将增大。

市场成交方面，2010年上半年东莞共有196个项目有商品房成交，成交面积为207.36万㎡，比09年同期下降29.74%，比08年同期增加27.50%；成交总金额为161.45亿元，比09年同期下降11.11%，比08

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