迟支付租金、少付租金或者不付租金所造成的收入损失。

其他收入，除房地产所能获得的归因于房地产的总收入（租金收入或主营业收入）以外的收入，主要以租金保证金带来的利息收入为主

有效毛收入（effective gross income,EGI），是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。

运营费用（operating expense），是维持房地产正常使用或营业的必要费用

（3）潜在月市场毛租金测算

同一区域内类似商业房地产的市场租赁价格因项目的位置、规模、环境、交通条件等因素的影响而存在一定的差异。结合评估物所处区位地段、性质及用途等综合情况，调查收集区域内与其特征相同或相似的商业房地产用于出租的客观市场租赁价格案例，经调查、分析、筛选，采用市场比较法对相关因素进行比较修正测算，确定其评估物的潜在月市场毛租金水平。

①测算公式：

估价对象租赁价格＝可比实例租赁价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数

②选择租赁实例：

经评估人员对待估物业所在区域的商业房地产市场进行调查，参照交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，分别确定出与待估物业相类似的A、B、C三个比较租赁实例。 序号 1 2 3 案例名称 实例A：南城区鸿福路XX商场三楼 实例B：东城区东城大道XX商场三楼 实例C：南城区鸿福路XX商场三楼 交易时间 总楼层 交易楼层 租金（元/ m2·月） 三层 三层 三层 45 43 48 2010年2月 总五层 2010年2月 总四层 2009年12月 总五层 ③可比实例同评估物相比，修正系数确定如下：

（单位：元/平方米·月） 案例名称 南城区XX路XX大厦案例A 案例B 案例C

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项目 月租金单价 交易情况修正 市场状况（交易时间）调整 三楼 待求租金单价 租赁、正常 100 2010年11月20日 100 位于城市中心，商业繁华程度、区域状况良好 100 临主干道，装修、使东莞市南城区鸿福路XX商场三楼 45 租赁、正常 100/100 2010年2月 100/100 位于同一区域（有相同的供需圈），繁华程度、区域状况良好 100/100 临主干道，装修、使用状况一般 100/96 100/100 0.9518 38.07 东城区东城大道XX商场三楼 43 租赁、正常 100/100 2010年2月 100/100 位于同一区域（有相同的供需圈），繁华程度、区域状况良好 100/100 临主干道， 装修一般，使用状况较好 100/98 100/100 1.0629 38.26 南城区鸿福路XX商场三楼 42 租赁、正常 100/100 2009年12月 100/100 位于同一区域（有相同的供需圈），繁华程度、区域状况良好 100/100 临主干道，装修一般，使用状况一般 100/96 100/100 1.1082 37.68 区位状况调整 实物状况调整 用状况较好 100 权益状况调整 修正总参数 比准租金单价 租金测算中，可比案例剩余使用年限对租金价值影响不大，故不作权益状况调整 100 ---- ---- 修正系数确定说明：

d、 交易实例属正常租赁情况，故租赁交易情况不做修正。

e、 经调查分析，结合东莞市房地产市场近期来的发展状况、房地产价格变动趋势（增长），得

知东莞市房地产市场在近期有一定幅度的波动，其价格波动不大，本次评估所选评估案例的成交时间与委估房地产较为接近，故不需进行市场状况（交易时间）调整。

f、 区位状况调整主要在位置状况、方位、离中心区距离、朝向、楼层、交通便捷度、自然环境、

人文环境、景观、基础设施、公共服务设施等方面进行比较修正。

g、 实物状况调整主要在建筑面积、自用土地面积、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修（主

要有外部装修和公共部分装修）、平面布局（主要考虑宽深比、面积大小、临街门面宽度）、通风采光、防水保温、隔热隔声、日照、层高，完损程度等方面进行比较修正。

h、 权益状况调整主要指土地剩余使用年限，租金测算中，可比案例剩余使用年限对租金价值影

响不大，故不作权益状况调整。

④修正计算

比准价格A= 40 × 0.9518（实例A总参数）? 38.07（元/m2·月） 比准价格B= 36 × 1.0629（实例B总参数）? 38.26（元/m2·月） 比准价格C= 34 × 1.1082（实例C总参数）? 37.68（元/m2·月） 将上述三个结果的算术平均值（取整）作为该物业的潜在月市场毛租金水平，则：

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潜在毛租金 = ( 38.07 + 38.26 + 37.68 ) / 3 ? 38（元/m2·月） （4）有效出租面积说明

通过上述物业客观收益构成分析，结合评估物各楼层平面布局及使用状况，目前评估物均按楼层进行出租使用，整体使用性较好，其商业收益面积达到100%。故本次评估以证载建筑面积出租作为客观收益的计算基数，即有效出租面积比率为100％。 （5）空置和收租损失确定

经调查、测算，结合区域内类似物业历年来的租赁行情及待估物业目前使用状况（出租），综合分析考虑得出，评估物空置和收租损失合计约占潜在年毛租金收入的5%（即有效租金收入为95%）。 （6）其他收入测算

其他收入是指租赁保证金或押金的利息收入，以及例如写字楼中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入

经调查，目前东莞市房地产市场上的收益性房地产在进行租赁时，所产生的其他收入主要以租赁保证金带来的利息收入为主。根据东莞市政府颁布的房屋租赁相关条例及办法规定，结合区域内房地产租赁对租金保证金的一般要求，本次估价以2个月的潜在毛租金水平作为房地产租赁时的租金保证金，其产生的利息收入按中国人民银行公布的估价时点一年期定期存款利率2.25%计算，则有：

租金保证金年利息收入＝26 × 2 × 2.25% ? 1.17（元/m2） （7）营运费用测算

运营费用（operating expense），是维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括与房地产相关的税费（如房地产税、营业税及附加）、保险费、管理费用（人员工资及办公费用、租赁代理费）、保持房地产正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)、为承租人提供服务的费用(如清洁、保安)等。

根据租金内涵定义，结合东莞市商业房地产出租的相关规定及市场的

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一般情况取值。经调查、测算，营运费用合计约占有效毛收入的21.0%；详见下表： 项目 比例 计算基数 房产税 12% 营业税及附加 5.5% 年管理费 1.5% 年维修费 1.7% 年保险费 0.3% 年运营费用合计 21.0% 年有效毛收入 注: 管理费用中还包括行政及一般开支、广告费用、管理费用开支、租赁代理费等。

（8）未来第1年年纯收益a1测算

将前述各数据代入纯收益测算公式（年净收益a＝月潜在毛租金收入×12－空置和收租损失＋其他收入－运营费用），得出待估物业未来第1年的年纯收益a1，则有：

a1＝[月潜在毛租金收入×12×（1-空置和收租损失的合计费率）＋其他收入]×（1－年运营费用合计）＝（26 × 12 × 95% + 1.17）× （1－21.0%） ≈235.08（元/ m2）

3、变化趋势分析及租金收益年增长率s确定

随着南城区打造商贸物流中心战略的全面实施，商业网络、连锁、会展、物流、餐饮、汽贸、金融等现代流通业得到迅速发展。目前，中国银行、农业银行、建设银行、工商银行、中信实业银行五家银行的东莞总部及东莞证券公司等金融机构均坐落于南城区内，在南城投资的外资企业有400多家，其中全球500强企业有诺基亚、雀巢咖啡、汤姆逊、杜邦电子、太古饮品、新科电子、百音电子、金霸王、百利达健身器材、希悦尔包装集团、沃尔玛、荷兰国际集团（ING）等12家，全区累计民营企业近1400家，内外源型经济比翼齐飞。与此同时，房地产也蓬勃发展，目前在南城投资的规模较大的房地产商有宏远集团、中信集团、光大集团、世纪城、第一国际、深圳金地、深圳建设控股、御花苑、新中银、石竹新花园等。2005年，全区房地产投资总额26.98亿元，主要楼盘的总建筑面积近120万平方米；销售面积约70万平方米，销售额近35亿元。全区40多个楼盘在地域分布上形成了宏远片区地产、南城科技路片区地产、东莞大道片区地产、水濂山片区地产等四个片区。目前，南城区的商贸物

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