松江区住房发展 “十三五”规划
松江区住房保障和房屋管理
2017年6月
目录
第一章 总论 ............................................. 7 一、“十二五”住房发展回顾 ................................ 7 （一）住房市场健康平稳发展，居民居住水平不断提高 ......... 7 （二）住房保障体系不断完善，居民住房困难逐步改善 ......... 8 （三）坚持机制创新，旧区改造步伐不断加快 ................ 10 （四）管理机制日益完善，小区综合管理水平不断提升 ........ 11 （五）住宅产业化明显加快，房屋质量逐步提高 .............. 13 二、“十三五”住房发展面临的形势与背景 ................... 14 （一）积极应对经济转型 .................................. 14 （二）住房市场由增量房向存量房过渡，由量向质转变 ........ 15 （三）住房保障依旧是“十三五”住房发展工作的核心 ........ 15 （四）城市更新对旧区改造提出了更高的要求 ................ 16 三、“十三五”住房发展的指导方针和总体目标 ............... 16
第二章 保障房建设与管理规划 ............................ 18 一、总体发展目标 ........................................ 18 二、区属动迁安置房建设布局 .............................. 18 （一）满足“十二五”期间已动迁居民的安置需求 ............ 18 （二）满足“十三五”期间拟动迁项目的安置需求 ............ 22
三、廉租住房筹措与管理 .................................. 26 （一）多渠道筹措房源 .................................... 26 （二）进一步完善租金补贴标准调整机制 .................... 26 （三）适当降低实物配租比例 .............................. 26 四、公共租赁房建设布局 .................................. 26 （一）加大对人才对象公租房房源供应 ...................... 27 （二）解决好中低收入外来务工人员的居住困难 .............. 28 （三）探索开展公租房“代理经租” ........................ 29 （四） 落实公廉并轨、完善供后管理 ....................... 29 五、共有产权房筹措与管理 ................................ 30 （一）争取更多的保障房源 ................................ 30 （二）完善供后管理 ...................................... 30 六、具体保障措施 ........................................ 31 （一）优先确保保障性住房土地供应 ........................ 31 （二）加大保障性住房财政资金投入，健全住房税收支持体系 .. 31 （三）形成符合区内发展的规范性文件 ...................... 31 （四）健全住房保障机构和队伍建设 ........................ 32
第三章 房屋管理规划 .................................... 33 一、房地产市场管理 ...................................... 33 （一）“十三五”房地产市场发展趋势分析 ................... 33 （二）总体发展目标 ...................................... 34
（三）具体监管措施 ...................................... 34 二、住宅小区综合治理 .................................... 35 （一）总体发展目标 ...................................... 35 （二）具体发展措施 ...................................... 35 三、“群租”整治 ........................................ 42 （一）总体发展目标 ...................................... 42 （二）具体监管措施 ...................................... 42 四、房屋执法 ............................................ 44 （一）总体发展目标 ...................................... 44 （二）具体工作任务 ...................................... 44 五、住宅产业化 .......................................... 46 （一）总体发展目标 ...................................... 46 （二）具体发展措施 ...................................... 46 六、房屋征收 ............................................ 47 （一）总体发展目标 ...................................... 47 （二）具体发展措施 ...................................... 47
第四章 城市更新与旧城镇改造规划 ........................ 50 一、旧街坊整体改造 ...................................... 50 （一）总体发展目标 ...................................... 50 （二）具体改造计划 ...................................... 50 二、旧城改造 ............................................ 54
（一）总体发展目标 ...................................... 54 （二）具体工作措施 ...................................... 54 三、“城中村”改造 ....................................... 56 （一）总体发展目标 ...................................... 56 （二）具体改造思路 ...................................... 56 四、旧集镇改造 .......................................... 65 （一）总体发展目标 ...................................... 65 （二）具体改造思路 ...................................... 65
第一章 总论
一、“十二五”住房发展回顾
“十二五”以来，我区全面贯彻落实上海市住房发展指导方针，把住房发展作为推进松江经济发展和民生改善的重点，在加强房地产调控，保持房地产市场健康稳定发展的同时，全面推进“四位一体”住房保障举措，加大旧区改造和旧住房综合改造步伐，加大节能环保和住宅产业化推进力度，完善住宅小区综合治理体制和机制，积极改善居民的居住条件和居住环境，较好地完成了“十二五”规划确定的各项目标和任务。
（一）住房市场健康平稳发展，居民居住水平不断提高 “十二五”期间，我区认真贯彻落实国家、市级房地产市场调控政策，按照“三个为主”的市场发展原则，加强供需双向调节力度，加强市场监管，促进住房市场的健康稳定发展。
１、住宅建设投资稳步增长
在“保增长、扩内需、调结构、惠民生”政策的推动下，本区进一步加大住房建设力度，住宅建设投资迅速回升。“十二五”期间，本区在房地产领域投资总量为732.13亿元，占区全社会固定资产投资的60%。其中住宅类投资为553.53亿元，占房地产投资的75.6%，占全社会固定资产投资的45.3%，成为整个社会固定资产投资的重要部分。
2、商品住宅市场平稳发展
“十二五”期间，本区新建商品住宅上市面积444.97万平方米（36229套），成交面积393.98万平方米（33255套），成交均价20339元/平方米。其中，普通住宅占55.5%。
二手房成交面积509.04万平方米（47701套），成交均价14506元/平方米。其中，普通住宅占68.6%。
“十二五”期间，本区商品住宅市场总体表现为量大价低（上市量与交易量排名全市第三、成交均价全市第十三），呈平稳发展状态。
（二）住房保障体系不断完善，居民住房困难逐步改善 “十二五”期间，我区紧跟市级步伐，从单一的住房保障制度，逐步形成了“分层次、多渠道、成系统、全覆盖”的廉租住房、共有产权保障住房（“经济适用住房”）、公共租赁住房、动迁安臵房“四位一体”、租售并举的住房保障体系。
１、大型居住社区建设稳步推进
2010年市政府根据《大型居住社区第二批选址规划》，在全市9个区县范围内选择23个居住点共计总用地面积111.41平方公里，其中，在本区选择了4个点，总共27.76平方公里，占全市总用地量的四分之一，为全市最多。“十二五”期间，我区大型居住社区已交付住宅建筑面积142.6408万平方米，21323套；在建148.0579万平方米，23054套；2015年计划新建236万平方米，30766套，为全市保障性住房供应提供有力保障。
2、动迁安臵房建设大力推进
按照“政府引导、市场运作、面向社会、服务大众”的原则，动
迁安臵房建设得到规范有序推进。“十二五”期间我区动迁安臵房共完成项目认定24个，涉及11个镇（街道）。规划用地273.2公顷、建筑面积392.15万平方米、可建住宅41773套。累计开工住宅建筑面积265.69万平方米（29155套）、累积竣工住宅建筑面积100.59万平方米（18377套）；总预售认定住宅建筑面积237.06万平方米（26559套）。
3、公共租赁住房筹措与供应有序开展
“十二五”期间，本区区属公租房规划项目共6个，共投资68209万元，累计建筑面积98046.71平方米，1273套，其中，已供应项目3个、共53553平方米，767套。区公租房公司已受理了1096人的申请。其中，927人已通过住房面积核查。
同时，我区根据《上海市关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》，引导单位利用自用土地建设单位租赁房，“十二五”期间，我区单位租赁房项目共49个，其中已建成项目37个，22883套，已供应31个，15946套。
4、廉租住房受益面不断扩大
突出廉租住房这一重点，着力解决最困难居民家庭的住房问题，符合条件的申请家庭基本实现“应保尽保”。“十二五”期间，我区廉租住房配租家庭累计953户，共计发放租金补贴1167.54万元；分两批次对221户家庭进行了实物配租，目前，该221户家庭总体居住情况稳定。
5、共有产权保障房（经济适用住房）稳步启动
配合市局积极推进共有产权保障房（经济适用住房）制度，加快解决中低收入居民家庭的住房困难。“十二五”期间，我区共启动了4个批次的共有产权保障房申请受理工作，审核通过496户，签约286户。
（三）坚持机制创新，旧区改造步伐不断加快
“十二五”期间，我区努力破解旧区改造工作“瓶颈”，创新旧区改造机制，以解困签约为主线，同步做好安臵房筹措建设、老旧住房修缮、历史建筑保护等相关工作，并于2013年底开始试点“城中村”改造，取得重大进展，推动本区旧改工作踏上一个新台阶。
１、积极探索旧区改造新工作机制
自2012年3月新一轮旧城改造工作启动以来，三年解困签约共4023户，签约面积1.74万平方米，占应签约总数6830户的58.9%。连续三年保持郊区旧改工作的50%以上，是郊区旧改工作力度最大、速度最快，百姓受益最多的。
并在创新机制，完善政策方面取得了新的突破：一是成立了以区长为总指挥的旧城区改造建设指挥部，建立工作例会制度，出台了《关于进一步加快推进老城改造的实施办法》、《关于松江区老城改造专项资金具体操作办法的通知》等一系列文件，为旧改工作提供政策保证和操作依据。二是按照过程全透明、结果全公开的要求，各街镇积极探索，开始施行“事前两次征询”、“数砖头”加套型保底、第三方提前介入等新机制，进一步加快签约步伐。
2、积极筹措安臵房源，确保平稳过渡
本轮旧改推进中，我区在原油脂化工厂、松汇西路、辰塔路、市属泗泾南拓展等基地通过自建和回购方式建设安臵房近4000套，逐
步解决居民安臵需求。
同时，完成了中山西路改造、松江市河综合整治、中山中路休闲绿地建设工程等一批涉及民生的实事工程；完成了仓城历史风貌区建设的示范点——关帝庙修复重建工程；完成了费骅宅、钱以同宅、杜氏雕花楼等一批古宅修缮工作，上海书画院松江分院、松江素琴馆、松江非遗传习基地等单位的入驻让这些古宅老房焕发了新的活力。
3、不断加大旧住房修缮改造力度
“十二五”期间，本区旧住房修缮工作最初为平改坡综合改造、多层房屋综合整治以及直管房全项目修缮三种形式，2013年增加了屋面及相关设施改造，2015年又拓展到危旧房全项目修缮和严重损坏房屋修缮两类。全区共推进实施各类旧住房修缮改造209.81万平方米，其中保障性安居工程59.48万平方米（屋面及相关设施改造），受益居民3万余户，共计投资50638万元。旧住房修缮改造工作从工程任务量、改造形式、资金投入和管理水平等各方面都有了较大提升。
4、积极探索“城中村”试点改造
我区“城中村”改造现在共有5个项目获市相关部门批复并已开始实施，分别涉及岳阳、永丰、中山、车墩、佘山等街镇，土地总面积为1773亩，受益居民2万余户。自2013年11月试点改造正式启动以来，各街镇共完成签约440户，占总户数的35%。“城中村”试点改造工作取得实质性进展，成绩位居郊区前列。
（四）管理机制日益完善，小区综合管理水平不断提升 “十二五”期间，面对小区综合管理存在的种种难题，我区积极转换观念，开拓思路，以加强基层组织建设为契机，推进住宅小区综
合管理联席会议实体化运转，加强监督，加强执法，引导居民自治，指导本区住宅小区综合管理工作取得新进展。
1、着力推进住宅小区综合管理联席会议实体化运转
建立了住宅小区综合管理联席会议，分管副区长担任第一召集人；相关职能部门的分管领导亲自抓住宅小区综合管理的落实；各街道（镇）相应建立了住宅小区综合管理联席会议，由各街道（镇）分管领导任联席会议召集人。同时在住宅小区以居民区党组织为核心的“五位一体”工作机制已基本形成（即居委会、业委会、物业企业、房管办、社区民警），共同推进形成政府监管、市场主导、社会参与、居民自治四位一体和良性互动的住宅小区综合管理格局。
2、强化物业服务行业监管
一是加强物业企业资质管理。严把物业服务企业资质审批准入关和审批过程监管关，建立企业能升能降、能进能出的监管机制和约谈、警告、处臵的工作机制。二是建立物业服务“四查”制度。住宅小区实行小区经理每日查、物业企业每周查、房办每月查、区局抽查的动态检查制度，加强对物业服务企业的日常监管，提高物业服务水平，增加物业服务行业满意度。三是推进物业管理招投标。与市房管局联动，建立公开透明的操作体系和实时运作信息系统，促进物业管理招投标活动在公开、公平、公正的“阳光操作体系”下运行，从源头上把好市场准入关。四是积极推进物业服务企业及从业人员诚信体系建设。加大监督检查力度，建立诚信信息披露制度，认真落实物业服务企业和物业项目经理信用信息记分工作。五是建成962121松江物业服务呼叫平台和房屋维修应急中心。“十二五”期间，962121呼叫平
台24小时受理市民群众的物业服务诉求12069件；房屋维修应急中心常年处臵老旧房屋应急抢修任务19.6万件。
3、加大住宅小区综合执法力度
积极履职，主动出击，严厉查处各类住宅小区违法行为。“十二五”期间，查处住宅小区违法行为2400起，拆除面积34183.5平方米；发出房屋使用违规整改通知书627起，作出处罚决定8起，罚款金额29.5万元；对附有违法建筑、损坏房屋承重结构等采取限制其房产交易242起；组织拆除历年存量违法建筑23起，拆除面积2780平方米。
4、扎实开展群租整治工作
全区上下联动，疏堵结合，认真扎实地开展“群租”专项整治工作，有效遏制“群租”行为蔓延的势头。建立了由分管副区长为总召集人的松江区住宅小区出租房屋综合管理工作联席会议。各街镇也对应建立了“群租”整治工作领导小组，形成了上下联动、条块结合、协同推进的工作格局。“十二五”期间，共整治“群租”约1.68万户。同时，积极探索运用法律武器整治“群租”之路，松云水苑某户违规租赁案件历时11个月，4次行政诉讼及一次监督申请，开辟了一条成功运用行政、法律等手段处理“群租”违规行为的有效途径。
（五）住宅产业化明显加快，房屋质量逐步提高
“十二五”期间，我区以“节能、节地、节水、节材和环保”和提高住宅整体质量为目标，从优化户型设计、加强建筑节能减排和推进住宅全装修等方面入手，不断完善住宅产业化推进机制和管理措施。
１、建立住宅产业化推进和监管机制
抓住土地出让源头，将住宅全装修作为土地出让的条件，使住宅
全装修推进工作进入了一个新阶段，并通过示范项目，逐步形成节能省地型“四高”优秀小区创建平台。“十二五”期间，全装修住宅约占新建商品住宅的9.2％，交付使用面积86.15万平方米，装配式建筑的项目2个，面积4.28万平方米，住宅整体质量明显提高。住宅产业现代化已从“点上示范”进入“面上推行”阶段。
2、提高住宅建设配套质量
按照“同步规划、同步设计、同步建设、同步交付”的要求，“十二五”期间，居住区公建配套设施累计交付89465.58平方米，为购房居民提供良好的配套服务设施。
“十二五”期间，本区住房发展工作虽取得了明显成效，但依然面临着一些亟待解决的新问题、新情况。一方面住宅市场供应结构存在不合理，部分高档住宅房源去库存压力较大，住房租赁市场发展不成熟，尚需进一步优化；另一方面住房保障政策、运作机制、供后管理体制还有待进一步完善，住房保障覆盖面急需进一步扩大，与着力改善民生，满足人民群众基本住房需求的目标要求还有一定差距；同时，随着社会化进程，人们对于居住条件、居住环境的要求越来越高，对房屋质量、公建配套设施、物业服务满意度等提出了新的要求，也需要我们进一步开拓思路致力解决。 二、“十三五”住房发展面临的形势与背景
“十三五”时期是松江区创新驱动、转型发展的关键时期，住房发展面临新的趋势和新的挑战。
（一）积极应对经济转型
一是随着土地、资源、环境压力日益加重，原有的主要依靠资源消耗和投资拉动的增长方式已难以为继，因而必须重塑我区经济增长
的动力，从投资驱动转向创新驱动；二是要进一步优化和提升我区经济结构，改善城市面貌，提升城市功能；三是要更加注重社会发展和民生改善，实现从建设小康社会向构建和谐社会的转变。
（二）住房市场由增量房向存量房过渡，由量向质转变 “十二五”期间，本区存量房供应和交易面积超过增量房，说明本区房地产市场已处于增量房时代向存量房时代过渡的阶段。“十三五”期间，随着土地指标的进一步紧缩，住房市场不可能持续粗放型增长，关注点从量向质转变，不仅要求房屋本身质量的提高，也包括房屋使用和管理质量的提高。一是要盘活存量房屋，进一步发展存量房市场；二是要加大公建配套设施建设，不断提升住宅小区综合管理水平，提升物业服务满意度，提升居住环境质量；三是大力发展节能建筑、绿色建筑、装配式建筑，推动房地产业向节能环保、生态集约的方向转型。
（三）住房保障依旧是“十三五”住房发展工作的核心 “十三五”期间，全国、上海的住房保障政策架构将会进一步完善， 我区也要仍然紧紧围绕民生和安居两大重点，不断推进住房保障工作迈步向前。住房保障首要目标是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居。重点是健全住房保障和供应体系，要稳定商品住房供应，加大保障性住房供应，大力发展二手房市场和住房租赁市场，推进住房供应主体多元化，满足市场多样化住房需求。关键是健全保障性住房制度。一是要建立各级财政保障性住房稳定投入机制，扩大保障性住房有效供给；二是要进一步完善租赁补贴制度，推进廉租住房、公共租赁住房并轨运行，加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房；三是要加强保障性住房的管理，要制定公平合理、公开透明
的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准，提高保障性住房物业管理、服务水平和运营效率。
（四）城市更新对旧区改造提出了更高的要求
2015年5月，《上海市城市更新实施办法》正式实施，这标志着上海已经进入了以存量开发为主的“内涵增长”时代。不同于过去的“城市扩张”、“大拆大建”，城市更新指的是对城市内已建成区空间形态和功能进行进一步改善。松江是一座历史悠久的老城，我们拥有仓城历史风貌保护区等优秀历史资源，但同时，老城区、旧集镇区内还存在着城市能级不高、活力不足、公共空间和服务设施缺口、城市风貌保护不够等多种问题，切实推进“再开发”这种城市更新模式刻不容缓。“十三五”期间，我们在启动旧城镇改造时，一是要特别关注弱势群体的需求，比如对棚户区进行更新时，需要充分听取当地居民的意见，形成共识，提高当地居民的居住福利。二是提倡有机更新，采取渐进式的、有机的更新方式，要更加注重城市环境的改善、城市功能的提升以及城市文化的传承。
三、“十三五”住房发展的指导方针和总体目标
“十三五”本区住房发展的指导方针为：全面贯彻落实党的十八届四中全会精神，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕上海加快建设“四个中心”，建设宜居乐业新松江的总体目标，坚持“以人为本、重在民生”的发展理念，进一步深化“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的住房发展原则，建设“健康、稳定、持续、有序”的住房市场；完善“分层次、多渠道、成系统”的住房保障体系，切实将推进住房保障、服务百姓安居，作为本区住房发展的主线和首要任务，全面推
进动迁安臵房、廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障房“四位一体”住房保障举措，着力解决中低收入住房困难家庭和青年职工、引进人才和来沪务工人员等群体的居住问题；加快旧街坊整体改造、旧城改造、“城中村”改造和旧集镇改造，盘活存量用地，改善城市环境；进一步加快旧住房综合整治，推进节能环保和住宅产业化，提升住宅小区综合管理水平，全面改善居民的居住条件，提升居民的居住水平。让松江逐步发展成为规划合理、配套齐全、节能环保、服务完备、住有所居、社会和谐的生态宜居城市。
“十三五”住房发展的总体目标为“围绕一个核心、抓住两个重点，做到三个提高”。即：
——以全面推进“四位一体”的住房保障举措为核心，进一步加大保障性住房的建设和供应力度，着力解决中低收入住房困难家庭和部分来松人员的居住问题；
——紧抓城市更新和旧城镇改造两项工作重点，统筹城乡发展，进一步盘活存量用地，改善城市面貌，促进松江转型升级。
——进一步完善住宅小区综合管理体制、机制，提高物业服务满意度；进一步推进旧住房综合改造，提高居民居住条件和居住环境；进一步加大节能环保和住宅产业化推进力度，提高住宅建设质量。
第二章 保障房建设与管理规划
一、总体发展目标
“十三五”期间，根据本区经济产业发展、城乡一体化和用地规划的要求，坚持以人为本，按照保基本、全覆盖、分层次、可持续、促公平的方针，继续健全深化“四位一体”、租售并举的住房保障体系，合理统筹安排区属保障性住房的建设布局，加快解决本区居民的住房困难问题。
“十三五”保障房建设与筹措总体目标如下：
——区属动迁安臵房计划开工项目7个， 15512套，安臵居民5621户；计划认定项目20个，可安臵居民1.4万户；
——公共租赁房（单位租赁房）计划筹措3700套；
——适当调低廉租住房实物配租比例，计划新增实物配租家庭50户；
——共有产权保障住房计划保障家庭270户。 二、区属动迁安置房建设布局
“十三五”期间，区属动迁安臵房建设、供应的重点在于满足旧区改造和城乡一体化建设中的住房需求，以农民宅基地臵换和旧城改造的安臵需求为基本导向。
（一）满足“十二五”期间已动迁居民的安置需求 1、计划开工数量
为满足“十二五”期间已动迁项目在外过渡居民安臵需求，根据
已认定项目情况，“十三五”期间本区准备开工项目为7个，计划供应15512套住房，可安臵5621户家庭。已出让土地面积：16.32万平方米，未出让土地面积16.73万平方米。
表2.1：“十三五”期间动迁安置房拟开工项目单位：万平方米、套、户
土地情况 项目 认定面个数 积 7 项目招标情况 已出让情况 规划可可建建筑建面积 土地面积 面积 未出让 招标住土地面宅面积 积 规划可建建筑面积 26.936 规划套数 可安臵户数 5621 76.8107 132.489 16.32759 26.89785 26.2724 16.733 15512 2、区位安排
本区“十三五”动迁安臵房开工建设主要涉及六个街镇：叶榭镇、中山街道、永丰街道、车墩镇、新浜镇、九亭镇（具体项目分布如图2.1所示）。
3、建设时序安排
原则上按照需求量大小、开工时机成熟与否来安排开工时序，具体开工计划如表2.2所示。计划开工情况和规划保障房数量情况来看，2017-2018年是本区动迁安臵房大量动工的集中期，并且集中在松江南站。南站作为交通枢纽，周围配套建设的保障性住房可以借助便利的交通条件，方便居民的生活和出行。
表2.2：“十三五”期间动迁安置房开工建设的时序安排
时间 中山文化苑三期 2016 项目名称 中山街道茸北苑A、B地块 松江区新浜镇SJS80001单元02-10号地块 松江区九亭镇01-04、02-04地块 叶榭动迁安臵房2号地块 规划保障房数量 760套 430套 515套 2024套 1200套 6085套 4498套 可安臵户数 280户 430户 233户 711户 300户 1667户 2000户 2017 2018 松江南站大型居住社区C17-19-02、C17-17-04、C17-10-03号地块 松江南站大型居住社区C18-22-06等五幅地块
图2.1：“十三五”期间松江区拟开工项目的建设分布图
（二）满足“十三五”期间拟动迁项目的安置需求 1、各街镇动迁安臵需求情况
根据调查统计，各街镇上报的“十三五”动迁安臵需求如表2.3所示。
表2.3：“十三五”期间各街、镇动迁安置房需求情况单位：户，万平方米
街、镇 岳阳 方松 中山 永丰 九亭 泗泾 佘山 新浜 小昆山 泖港 车墩 合计 需动迁安臵总户数 1530 320 986 2900 450 1240 2500 2460 1500 120 118 14124 需安臵面积 20.1 9.44 13.95 54.42 12.92 24.8 125 48.38 30 4 2.96 345.97 2、计划项目认定数量
为保证后续动迁安臵房的建设、供应，满足“十三五”期间的动迁安臵需求，根据各街、镇意向，共计划认定项目20个，涉及11个街镇（详见图2.2）。
表2.4：“十三五”期间松江区动迁安置房拟认定项目汇总表
项目数 20 所涉街镇 土地面积（公顷） 建筑面积（万平方米） 预计投资总额（亿元） 11 223.66 345.97 199.93 表2.5：“十三五”期间松江区动迁安置房拟认定项目汇总明细表
建筑面积（万平方米） 3.7 3.2 13.2
序号 所属街镇 项目名称 项目安排 拟安臵户数 R1 R2 R3 岳阳 岳阳 岳阳 原古城大酒店地块 黑鱼弄地块 戴家浜地块 旧城改造 旧城改造 旧城改造 280 250 1000 序号 所属街镇 项目名称 建筑面积（万平方米） 项目安排 拟安臵户数 R4 泗泾 泗泾镇南拓展大型居住社区25-01 泗泾镇第七期动迁安臵房项目（暂定名） 11.8 解决泗泾镇老镇改造的动迁安臵地块 泗泾镇郊野单元规划实施所动迁村民安臵 结合本镇的发展需求，改善并690 R5 泗泾 13 550 R6 九亭 九亭镇安臵小区04、05地块动迁安臵房项目 12.92 提高原九亭地区居民的住房条件，主要安臵对象为自然村宅基地 450 R7 中山 光星花苑（暂定名）地块动迁安臵房项目 松江区方松街道光星路2号地块动迁安臵户，3.8 中山街道北区已动迁未安臵户及计划动迁安臵对象 方松郊野单元规划实施（包括9.44 广富林郊野公园建设）所动迁村民安臵 安臵永丰郊野单元内农村宅基地房动迁家庭 320 160 R8 方松 STC10008单元02-04号地块动迁安臵房 郊野单元AZ001、AZ003R9 永丰 及AZ002、AZ004地块动迁安臵基地 54.42 2900 R10 R11 R12 R13 R14 新浜 新浜 新浜 新浜 新浜 08-02地块安臵房 03-07地块安臵房 11-02地块安臵房 16-01地块安臵房 202亩地块安臵房 8.7 6.4 6.5 2.78 24 搬迁农户安臵房 搬迁农户安臵房 搬迁农户安臵房 搬迁农户安臵房 搬迁农户安臵房 主要用于安臵天马垃圾焚烧450 330 340 140 1200 R15 佘山 佘山江秋安臵基地 65 场项目周边动迁居民，总户数约1300户。 1300 R16 佘山 天马山老城改造和建设用地减量化安臵地块 主要用于安臵改造地块和减60 量化地块内的动迁居民，总户数约1200户。 安臵小昆山镇集建区外150030 户民宅在集建区外，尚需要另建一安臵小区用于安臵 泖港镇在配合项目建设中（辰塔路泖港段、11万伏高压线、1500 1200 R17 小昆山 小昆山镇文翔路三号动迁安臵房 R18 泖港 泖港镇中南路6号地块 4 G1501高速公路大桥等）及叶新公路沿线环境整治和本地块腾地需要。 120
序号 所属街镇 项目名称 建筑面积（万平方米） 项目安排 拟安臵户数 根据区府2014-63号“关于上R19 中山 方塔北路07A-04A地块 10.15 海电气集团地块改造事宜”专题会议纪要精神及中山街道动迁安臵工作的需求。 车墩镇华阳社区多数建筑老旧，基础设施落后，整体环境较差，计划未来几年里按照826 R20 车墩 SJC10027-11-06地块动迁房项目 2.96 “明清风貌特色小镇”的定位逐步开发，并已于2014年起开始实施动拆迁，急需解决动迁安臵房源。 118 合计 325.87 14124
图2.2：松江区“十三五”期间拟认定项目分布图
三、廉租住房筹措与管理
“十三五”期间，进一步摸清本区符合廉租住房政策的家庭数，按照本市廉租住房相关准入标准，做到常态化受理审核，对符合条件的家庭实现“应保尽保”。
（一）多渠道筹措房源
通过收储和房源转化等方式多渠道筹措房源，房源筹措上应注重考虑房源的适配性、租赁价格等因素，适当考虑在商品住宅配建的保障房源中转化一部分作为廉租住房固定使用。
（二）进一步完善租金补贴标准调整机制
进一步提高租金补贴最低标准，设定廉租家庭补贴金额上限的同时，保障廉租家庭最低补贴金额，即对于多人廉租家庭设定补贴金额，对于2人及以下廉租家庭设定保底补贴金额，通过不断增强租赁市场房源中廉租家庭的支付能力，减轻廉租家庭的生活成本。
（三）适当降低实物配租比例
目前我区廉租住房实物配租比例为42%，为全市各区县实物配租比例最高的区县，“十三五”期间，建议适当放缓实物配租步伐，计划新增实物配租家庭50户。在提高租金补贴标准的同时，一方面要完善廉租住房的退出机制，另一方面要调整实物配租准入标准。 四、公共租赁房建设布局
“十三五”期间，结合全市建设科技创新中心的要求，结合本区实际，充分考虑本区的有利条件和挑战性因素，构建与本区发展相适应的公租房总体布局。重点把握以下三个方向：一是积极应对经济转
型，结合建设“科创中心”的要求，优先考虑高素质、高科技人才的住房需求，以满足高端人才作为公租房建设布局的重点；二是适应新型城镇化的需要，通过增加配套、提升公共服务水平，促进产城融合，实现居住和就业的可持续发展；三是结合外来人口导入严格控制的政策要求，在公租房供给上对需求群体进行分类，在政策上向高端人才和高科技人才倾斜。
（一）加大对人才对象公租房房源供应
“十三五”期间，公租房在解决外来务工人员居住困难的同时，在政策上逐渐向人才类对象倾斜，提高人才类对象租住率。 建设布点以配臵配套、商业较为完善，环境适宜、交通便利的房源为主要原则，适当考虑工作地就近，人才类公租房由区公租房公司通过集中建设或收购为主要方式筹措，并以商品住宅配建的保障房房源作为有效补充。
“十三五”期间计划筹措人才类公租房700套，住宅建筑面积约5万平方米，具体布点如下：
——在松江新城（靠西部开发区），较为成熟的商业配套地段拟筹措400套人才类公租房房源，主要面向松江经济技术开发区（西部科技园区）和大学城人才供应。考虑到松江新城交通最为便利，辐射范围可至佘山、中山（漕河泾开发区将规划建设佘山科技城、南部综合体），若“十三五”期间有实际住房需求，可在此基础上可适当增加人才类公租房项目及房源套数。
——九亭区域拟筹措约 100套人才类公租房房源，主要面向漕
河泾高科技园区和九亭久富开发区。
——车墩区域（靠东部开发区）拟筹措约200套人才类公租房房源，主要面向松江经济技术开发区（东部开发区及东部新区）。
（二）解决好中低收入外来务工人员的居住困难
一是鼓励街镇（特别是一些外来务工人员居住矛盾较为突出的街镇）建设街镇所属的单位租赁住房，向本辖区内外来务工人员进行房源供应。二是鼓励企业单位自行建设单位租赁房（生活配套房）。对已建成生活配套房但未认定为单位租赁房的企业，加以宣传和引导，纳入单位租赁房项目，让企业享受优惠的公用事业建设和收费标准及租金税收政策，进而降低企业运营的费用，减少租住人员的租金水平。三是建立以街镇或开发园区为单位的单位租赁房租赁管理平台，企业建设的单位租赁住房有闲臵的情况，由管理平台按就近原则统一调剂，使需求（人）和供应（房）的信息共享，增加闲臵单位租赁房的企业的收入，降低企业的单位租赁房的运营管理成本。
公租房（单位租赁房）建设布点以外来人口占比较大、外来人口总量较多的区域为重点进行建设，规划新增共计3000套：
（1）以松江经济技术开发区为重点区域，鼓励企业自行建设单位租赁住房；已建成生活配套房但未认定为单位租赁房的企业，加以宣传和引导，纳入单位租赁房体系，同时鼓励开发区新建单位租赁房。其中东部开发区规划500套单位租赁住房；西部开发区规划1000套单位租赁住房。
（2）以各街镇工业园区为主要建设布点，鼓励街镇建设街镇所
属的单位租赁住房，以解决区域内外来务工人员进行房源供应。其中，以外来人口占比大、总量多为主要区域。
九亭、新桥、泗泾各规划150套单位租赁住房。
中山街道靠近松江经济技术开发区东部开发区（东部开发区多数企业为劳动密集型产业，且企业数量较多），同时支持规划建设漕河泾松江南部综合体（启迪）的需要，中山规划500套单位租赁住房。
车墩镇靠近松江经济技术开发区东部开发区（东部开发区多数企业为劳动密集型产业，且企业数量较多），且临近松江经济技术开发区东部新区，车墩镇规划300套单位租赁住房。
小昆山镇靠近松江经济技术开发区西部高科技园区，规划250套。 （三）探索开展公租房“代理经租”
鼓励和引导区公租房公司或社会第三方机构，向社会闲臵住房要房源，以“代理经租”的方式解决供需矛盾。通过企业投资、专项扶持、购买服务、合作筹措房源、建立信息服务平台等方式，对社会第三方机构代理经租社会闲臵存量住房给予支持。
“代理经租”类公租房以社会闲臵房源较为集中区域，如大型居住社区；九亭、泗泾、新桥、松江新城等商品住宅总量处于较高水平的地区为主要筹措来源。由于“代理经租”属新课题，政策规范在“十三五”规划中将逐步完善和推进，按照市有关部门的要求，我区公租房“代理经租”工作在“十三五”期间以“总体可控，顺利推进”为主要目的，房源总量适当控制、房源区域集中化。
（四）落实公廉并轨、完善供后管理
“十三五”期间，积极推进公廉并轨，廉租住房纳入公租房体系后，积极转变供应模式，一方面逐步加大货币补贴标准，不增加或减少实物配租的比例。另一方面，廉租房的供应对象、准入标准上存在较大差异，一旦廉租住房对象按政策要求进行实物配租，应当确保实物配租对象的房源优先供应。
同时，进一步研究制定公共租赁房退出办法，实施对公共租赁住房的动态监管机制，形成合理的公共租赁住房准入退出循环。在现有法律法规框架下，制定与违规发现机制、行为认定机制相关的操作细则，加大对违规行为的查处力度；建立区域性诚信体系，联合社会和市场的力量，对严重违规和缺乏诚信度租赁人形成强有力制约。 五、共有产权房筹措与管理
“十三五”期间，进一步摸清本区符合共有产权保障住房的家庭数，按照本市共有产权保障住房的准入标准和相关文件要求，做好两级审核和两级公示，组织好摇号、看房、选房、签约等相关工作。“十三五”期间共有产权保障住房计划保障家庭270户。
（一）争取更多的保障房源
在“十二五”共有产权保障房的供应机制上，更好地做好政策宣传，引导本区符合条件的住房困难家庭申请共有产权保障房。对于建造于本区的共有产权保障房，力争为本区居民争取更多的地域购买优先权。
（二）完善供后管理
进一步完善共有产权保障住房的供后管理工作，包括建设巡查机
制、建立供后管理制度、处臵办法、强化房管办事处和街镇住房保障办公室等。同时，加强与市有关部门的沟通，针对共有产权保障房签约购房后，厘清房屋产权，在政府回购、上市转让等问题进一步明确操作办法和实施细则。 六、具体保障措施
（一）优先确保保障性住房土地供应
在新增土地供应中优先满足保障性住房的用地需求，并运用市场手段将在商品房中配建保障性住宅作为住宅用地“招拍挂”条件，增加保障性住房的有效供应；结合城市更新和新型城镇化建设，鼓励存量土地的更新利用，并明确用于保障性住房用地的比例。 （二）加大保障性住房财政资金投入，健全住房税收支持体系
保证财政资金中对保障性住房建设和城镇中低收入住房困难家庭租金补贴的资金投入足额及时到位。土地出让净收益用于保障性住房建设的比例不低于10%。对保障性住房，要切实落实建设、经营等环节税收优惠政策，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。
（三）形成符合区内发展的规范性文件
“十三五”期间还应进一步将住房保障工作法制化。根据市一级制定的相关政策法规，适时提出符合本区情况和发展的实施意见，有利于本区住房保障工作的顺利推进。
在《松江区关于加强动迁安臵房建设、供应和管理的实施意见》（初稿）基础上，进一步完善，以规范指导本区动迁安臵房建设、供应和管理的工作职责，强化责任意识；在《上海市共有产权保障住房管理办法》实施后，根据本区的情况制定相应的实施意见或细则；按
照《本市发展公共租赁住房的实施意见》等文件精神，制定《松江区关于加强廉租房和公共租赁房筹措和使用管理的若干意见》，以指导廉租房、公共租赁住房制度的发展和完善。 （四）健全住房保障机构和队伍建设
一是进一步加强住房保障机构的建设。市、区两级政府应统筹研究制定按照未来住房保障目标任务规模、数量等因素配备相应机构、工作人员以及经费保障等办法和措施。首先在区局设立保障科，总体指导本区内保障性住房的建设筹措和管理工作，使目前的区保障中心能集中行使事务性职能。其次在街道（乡镇）也进一步明确基层住房保障机构的组织构架、运行方式、人员编制、经费保障等，逐步将住房保障工作纳入街道（乡镇）的社区事务管理体系中，形成常态化运行机制。二是充实基层住房保障工作力量。加强对工作人员的政策业务培训和岗位继续教育，形成并健全定期培训、专业培训，规范窗口服务，提高一线工作人员的业务能级和服务水平，明确持证上岗的要求。
第三章 房屋管理规划
一、房地产市场管理
（一）“十三五”房地产市场发展趋势分析
“十三五”期间，本区房地产市场将主要面临四个方面的挑战：一是“新常态”背景下，经济增速放缓、调结构与前期刺激政策消化三重压力叠加，必定会对房地产市场造成一定的冲击和影响。二是随着生活水平的提高，居民对居住环境配套交通、公共设施建设提出更高要求；房地产业向节能环保、生态集约的方向转型，也将面临更多的机遇和挑战。三是十八届三中全会提出建立统一开放、竞争有序的市场体系，房地产市场竞争将加剧，价格机制将进一步理顺，市场运行逐步透明，竞争实力弱，创新能力差的企业将被淘汰。四是楼市新政的实施，主要有利于首次臵业人群和改善型购房需求，但上海限购政策的实施，还是会导致市场分化的进一步加剧，去库存压力较大。
但对松江区的房地产市场来说，有一个政策的利好，就是土地政策中农村建设用地约束放宽。党的十八届三中全会《决定》中允许农村集体建设用地入市，2015年2月25日《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定（草案）》说明：在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。松江区是上海唯一纳入到全国农村建设用地市场建设的试点地区。在上海“十三五”严格控制土地供应的情况下，可以有新的途径扩大住房用地的供应，从而保证住房的有效供应。
（二）总体发展目标
“十三五”期间，我区应当继续按照“以居住为主、以市民消费为主、以普通住宅为主”的原则，完善房地产市场体系，实现住房供应的“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”。同时，进一步完善市场监管，推进存量住房市场发展，培育规范的住房租赁市场。
预计“十三五”期间，松江区新建商品住房年均约72万㎡，总面积360万平米（根据市住房发展规划，“十三五”期间，全市市场化新建商品住房预售年均约800万㎡，总面积约4000万㎡。松江区“十二五”期间，新建商品房上市供应面积占全市比例稳定在9%左右，以此为测算依据。）
（三）具体监管措施
“十三五”期间重点在以下方面加强管理：
一是优化新建商品房套型比例。根据市场需求，“十二五”期间，普通商品住房供不应求，而现有库存结构中高档住宅比例大，去库存压力大，因此“十三五”应鼓励开发企业加大中小套型普通商品住房供应，建议控制中小套型住宅占新建住宅（包括商品住房和保障性住房）的比例在70%左右。
二是完善商品房销售全过程动态监管机制。积极研究互联网技术手段，建立贯穿商品房销售前、中、后的系列动态监管机制，加快市场信息反馈速度，积极引导开发企业顺应市场需求，调整商品房供应结构；合理定价，将可售房源及时推向市场；通过各种营销手段积极消化库存。
三是进一步盘活存量住房交易，加大二手房市场监管力度。加快建立健全房地产中介机构和从业人员诚信体系建设；加强网络售房监
管，研究网络售房行为，联合工商等部门严厉查处虚挂房源，哄抬房价等违法违规行为，取得管理共识，纳入统一监管平台。
四是进一步建立健全住房租赁管理制度。一是完善租赁合同登记备案信息系统，逐步推进以交易登记数据为基础的合同登记备案工作，探索与民政、公安（人口）、税务等部门的信息共享机制，扩大住房租赁各类信息的覆盖面，提高监测水平。二是完善住房租赁供应体系，鼓励培育机构出租人。在土地供应、税收和融资等方面提供相应的优惠政策，鼓励公租房运营机构、代理经租机构、房地产经纪机构、物业服务企业等开展住房代理经租业务，盘活存量住房资源，扩大住房租赁规模，改善住房租赁供应结构。三是进一步探索建立租赁当事人信用体系，纳入本市公共信用信息平台，增强当事人规范经营、依法纳税意识。通过示范合同、业主规约、社会中介等引导租赁当事人诚信履约，提高自我管理和依法维权能力，稳定租赁关系。
二、住宅小区综合治理 （一）总体发展目标
2015年是“十二五”收官之年也是破题之年，新一轮的加强住宅小区综合治理工作意见和三年行动计划已经出台，住宅小区综合治理工作已经提到了新的议事日程，也为新形势下的物业管理工作提出了更新、更高的要求。
“十三五”期间，将重点结合住宅小区综合治理三年行动计划，以提升物业服务满意度为目标，努力构建政府监管、市场主导、社会参与、居民自治四位一体和良性互动的住宅小区综合治理格局。
（二）具体发展措施
1、完善住宅小区综合治理格局
——强化条块结合、以块为主、属地管理原则。
充分发挥街镇等基层组织在住宅小区综合管理中的主体和基础作用，明确房管、城管、工商、公安、绿化、物价、规划、建设、财税、民政、消防、卫生、环保、质监、司法、人防、供水、供电、供气等相关职能部门和专业单位的管理职责，建立健全条块结合的合力联动机制、考核督办机制，形成齐抓共管良好氛围，切实解决住宅小区综合性问题。
——做实住宅小区综合管理联席会议制度，完善体制机制。 做实区、街镇、居委会三级住宅小区综合管理联席会议制度，推动联席会议办公室常态化运作，及时牵头协调解决住宅小区中跨部门、跨领域问题。建立工作评价指标体系，完善督促考核和工作评价机制。原则上区级层面联席会议每季度召集一次成员单位会议，研究部署和解决阶段性工作问题；街镇级层面每月召集一次住宅小区综合管理工作例会，研究解决本地区住宅小区综合治理的具体问题;居委会层面根据各自实际情况完善工作制度，研究协调解决本地区住宅小区综合管理问题。
——推进城市网格化管理模式向住宅小区延伸覆盖，着力解决群众反响强烈的热点难点。
结合网格化综合管理平台建设，整合街镇城市综合管理力量，推进城市网格化管理模式向住宅小区延伸覆盖。制定《关于加强松江区住宅小区综合治理的实施意见》及《相关职能部门和专业单位在住宅小区综合管理中的具体职责》等一系列配套文件，细化明确涉及住宅小区的各单位部门的各项工作职责。
——强调社区共治原则，健全“五位一体”工作机制。 以社区为单位，成立由居委会、业主委员会、物业服务企业、房管办、派出所（社区民警）成员组成“五位一体”物业管理社区工作组，组长由居委会书记或主任担任。积极会商社区物业管理中存在的各类突出矛盾；形成共同参与、指导、协调社区公共事务的管理格局。
2、形成居民自治和社区共治新机制 ——发挥居委会在业主自治管理中的作用。
深化社区物业管理党建联建工作，发挥党组织在社区自治共治中的领导核心作用；强化居委会对业主大会、业委会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责，把好业委会人选关，慎重推荐符合条件的人选进入业委会筹备组，引导做好选举工作。探索在居委会设立物业环境专业委员会，有条件的居民区，合法有序推进居委会和业委会成员交叉任职。
——优化完善业主自我管理规制。
充分发挥业主委员会作用，不断规范业主自我管理行为，逐步健全业主自我管理、自我约束的机制。积极引导业主大会、业委会依照新颁布示范文本，修订本住宅小区相关管理规约和议事规则，规范业主物业使用行为，明确违约行为的处臵方式和相应责任，由业主大会授权业委会或物业服务企业采取代为履行、代为改正的措施，及时制止和纠正违法违规行为。深入推进实施《上海市文明居住行为规范》，在全区范围内广泛宣传发动，营造氛围，积极培育和倡导文明居住意识，进一步规范物业使用和文明居住行为，形成良好的社会风尚。
——引导业主通过多种方式化解自我管理中的矛盾。
充分发挥人民调解委员会作用，协商调解有关矛盾纠纷；协商调
解不成的，积极引导当事人通过仲裁、诉讼等途径解决。发挥专业社会中介组织作用，培育引导专业社会中介组织，通过政府购买服务的形式，实行项目化操作。鼓励有条件的街镇培育物业服务中介机构，参与业主大会组建、业委会换届选举、物业选聘、维修资金使用、物业矛盾纠纷化解等住宅小区事务。
——加强信用信息管理
依托本市公共信用信息服务平台，建立业主（使用人）居住信用管理制度，将住宅小区内拒交物业服务费、拒不续筹专项维修资金、违法搭建和破坏房屋承重结构、“群租”、擅自改变房屋使用性质等违法违规违约行为纳入个人征信体系，并录入公共信用信息服务平台，明确失信行为的惩处措施。
3、促进物业行业健康有序发展 ——理顺物业服务收费价格机制
坚持市场化方向，引导业委会和物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准，完善物业服务收费价格形成机制，按照三年行动计划力争至2017年基本实现本区住宅小区物业服务收费全面市场化。
——完善物业行业监管机制
严格物业企业资质管理和从业人员资格管理，建立动态检查和企业资质升降惩处机制，对企业从业人员、物业项目、管理制度等具体条件严把审核关；加强物业管理招投标管理，杜绝暗箱操作，确保公开、公正、公平，规范招投标市场运作；完善物业行业信用制度，落实物业服务企业和项目经理的诚信记录，对物业服务企业和项目经理的违规行为加大公开力度。
——依托市民巡访团等第三方社会机构对物业服务满意度开展
测评，建立信息定期发布机制，树立典型，加强分类指导
依据人民群众客观和直观感受，制定完善物业服务满意度测评指标，建立起物业服务企业服务标准、资质等级、物业服务收费标准等动态评估和监测机制，利用电视台、报社、政府网站等新闻媒体为载体，定期向社会和人民群众予以公布，作为业委会等机构选聘物业服务企业的参考标准，并依据测评结果在本区物业服务企业中树立典型，对好、中、差企业针对存在问题进行分类指导以帮助其提升物业服务满意度。
——促进物业服务企业提高整体素质，树立从业人员职业荣誉感 以提升物业服务服务满意度为契机，建立物业服务企业和从业人员评优机制，制定承办工作考核奖励办法，规范和加强物业服务企业服务水平，改善行业环境，贯彻落实好“双特”政策等劳动用工支持，树立物业服务行业从业人员职业荣誉感，让每一名从业人员既以服务者也以社区管理者的身份投入到物业服务工作中。
——推动物业行业创新转型发展
坚持分类管理，针对不同类型住宅小区，培育不同情况物业市场，推广多种物业服务模式，逐步建立完善市场竞争机制。充分利用市场化手段，发挥行业协会作用，培育一批具有较强竞争力、规模较大的物业服务企业，引导规模较小的物业服务企业走专业化发展道路。探索物业管理的增值服务和多元化发展新模式，鼓励物业服务企业开展多元化经营等增值服务。
——通过退税、降低税收等财政调节手段，扶持物业服务企业 与日益增加的企业经营成本不相匹配的，除了物业服务价格长时间保持在较低的水平外，利润率较低的物业服务业却承受着高于其他
行业的营业税税率（物业行业平均利润率为3%-4%，营业税税率5%），在税收成本和人工成本的双重压力下，行业已经举步维艰。建议物业服务业纳入现代服务业范畴，适当减征或免征物业服务企业营业税和企业所得税；或者适当调低物业服务企业营业税税率。
对售后房住宅管理免营业税，并按经营收入实行扶持。对小区管理在达到一定标准后，采取营业税“先征后返”的税收优惠政策，既使物业公司收支平衡，又能促使物业公司加大对旧住房小区管理的投入，这也符合政府出台“税收优惠政策”的本意。
商品住宅营业税的纳税税基应除去能耗或分包项目，对酬金制结余留作下一年用的部分减免所得税。
——扩大推进物业服务达标考核性奖励
根据三年行动计划要求，在2017年后物业服务收费将全面市场化运作，意味着也将取消政府对于售后房和早期低标准商品房的政府补贴项目，由于现在物业服务行业现状和住宅小区实际情况，建议在区府的关心和财政支持下，确立以解决民生，推进城市管理为原则，在全区实行“以奖代补”政策，开展物业服务达标考核性奖励，在考核的基础上由政府给予资金奖励。帮助“收支倒挂”的物业服务企业提升管理水平。
4、加快解决民生突出问题
——加大老旧设施设备改造和居住环境改善力度，建立完善房屋应急维修体制机制
努力创造条件，加快旧区改造，让更多群众得实惠。配合落实好供电部门“光明工程”项目推进，加快实施住宅小区电能计量表前供电设施维护和更新改造；制定计划，加快推进旧住房成套改造和综合整治，针对全区住宅物业的完损情况，完善修缮计划，明确修缮重点，推进漏水、积水等突出问题的改造；配合水务部门加快住宅小区二次供水设施改造；开展对住宅小区的老旧电梯的安全评估工作；结合专项维修资金的补建、续筹，对住宅小区的老旧电梯等高风险隐患设施实施更新改造；加大老旧住宅小区绿化建设力度，提升老旧住宅小区绿化布局和绿化品质。
962121物业服务呼叫平台和房屋维修应急中心主要解决居民日常房屋使用中“急、难、愁”问题，为了社区和谐稳定、居民安居乐业，建立完善房屋综合改造为主，应急维修为辅的房屋维修体制机制，依据政策落实资金和设备配臵，强化人员专业培训，加强队伍建设，确保居民诉求能及时得到响应、处臵。
——努力破解住宅小区综合管理难题。
加大住宅小区“群租”、违法搭建、“居改非”等顽症的整治力度；强化物业服务企业对住宅小区内的违法违规行为发现、劝阻和报告机制；协调各职能部门通过规划、建设、管理等措施，努力缓解住宅小区“停车难”矛盾；完善住宅质量的投诉处理机制，制订实施专项管理办法。
——探索建立维修资金使用管理及再次筹集机制
贯彻执行市级层面根据三年行动计划即将出台的相关政策规定，探索建立维修资金的补建和再次筹集机制，研究对拒交维修资金业主的制约措施。加快解决维修资金历史遗留问题。
三、“群租”整治 （一）总体发展目标
“十三五”期间，进一步固化成效，落实人口调控，全面推进居住小区“群租”整治。继续坚持条块结合，以块为主的原则，紧紧依托社会治理新机制和新的网格化管理平台，完善各项整治机制，通过诚信体系建设、推广“代理经租”等方式疏堵结合，源头治理，持续深入推进“群租”整治工作。“十三五”期间，积极开展“无群租小区”创建工作，拟至2020年，“无群租小区”挂牌率达到40%。 （二）具体监管措施
1、完善各项整治机制
一是充分发挥居委、社区综合协管员队伍、物业服务企业等作用，进一步完善“群租”问题发现、劝阻、上报机制；二是发动小区业委会、党员代表、楼组长等志愿者共同参与“群租”整治，积极探索小区自治模式；三是建立劝阻有效奖励机制与上门取证联动工作机制，解决“取证难”问题。
2、加大监督力度，创建无群租小区
根据《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015—2017）》推广“无群租小区”创建。目前我区共有商品住宅小区400个。“十二五”期间我区结合文明城区的创建工作在方松街道建立了“无群租小区”示范点；“十三五”期间逐步扩大范围：2016年“无群租小区”挂牌数不低于本区住宅小区数的10%，2017年不低于30%，我们争取到十三五末期达到40%，同时要做好挂牌后的监督工作和发现违规租赁后的“无群租小区”退出机制。
3、以诚信促自律，堵住群租源头
“十三五”期间探索将“群租”与诚信体系挂钩，以守信收益，失信惩戒，诚信自律为导向，走通、走顺这条路，同时加强宣传教育，为诚信体系的推广创造良好的舆论氛围。计划在方松街道率先试点，以点带面，慎重操作，形成一定模式后在全区范围内稳步推进。 随着相关政策的不断完善，在“十三五”期间积极推行对拒不履行管理部门作出的行政处罚决定的房屋业主，进行限制交易措施，加大违法处臵力度。
4、探索多元模式，鼓励代理经租
根据《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲臵存量住房的试行意见》（以下简称试行意见）鼓励公共租赁住房运营机构、社会专业机构、物业服务企业等机构代理经租社会闲臵存量住房。从我区的实际出发，“十三五”期间我们的目标是因地制宜，发展多元化的代理经租模式。一类是像“青客”这样的社会化专业公司，我们应该积极鼓励，为其创造良好的运作环境，主动牵线搭桥，推荐街镇闲臵特别是动迁安臵小区房源。其中对于部分有条件的“二房东”支持其成立代理经租企业纳入正规化经营体制。第二类是建议各有条件的街镇政府下属物业服务企业积极探索其提供服务的住宅小区内的代理经租业务，从源头上加以规范与控制群租现象。第三类是区属的国有公租房公司，在试行意见中提及要鼓励专业公租房运营机构经租的社会闲臵存量住房可用作公共租赁住房。我区公租房公司也计划在“十三五”期间从个别动迁安臵小区先行试点，逐步扩大代理经租范围。
同时，建议区政府对此业务加大财政扶持力度，给予适当的税收优惠，逐步扩大规范化代理经租规模，既规范租赁市场又稳定刚性需
求。
5、倡导业主自治，推广新版《管理规约》
“十三五”期间大力推广新版《管理规约》示范文本，将业主承诺规范租赁行为，禁止群租、如出现群租行为同意委托物业管理企业代为整改、必要时可采取停水停电等临时措施等以民事约定的方式写进了《管理规约》，引导业主自律、自治、自管的同时也作为行政手段的有效补充。
四、房屋执法
（一）总体发展目标
“十三五”期间，将依据《上海市住宅物业管理规定》、《上海市拆除违法建筑若干规定》（实施意见）等有关规定，在相关行政执法职能调整的情况下，进一步理顺工作职能和工作流程，按照房屋执法事项，坚持依法行政，依法执法，规范执法程序，加大房屋执法力度，加强执法队伍建设，坚决查处房屋使用中的各类违法违规行为。同时，加大信息化建设力度，建设松江区房屋执法监察信息管理系统，进一步规范房屋执法业务流程，实现执法程序全过程信息化。 （二）具体工作任务
1、加大对住宅小区存量违法建筑和其他违法违规行为的整治力度
根据《上海市住宅物业管理规定》、《上海市拆除违法建筑若干规定》等相关规定，落实物业服务企业对住宅小区的检查发现机制，落实专人动态检查制度。加大对存量违法建筑的整治，使存量违法建筑
逐年减少。探索住宅小区存量违法建筑整治以小区为单位推进工作，“十三五”期间，积极开展无“违法建筑小区”创建活动。
2、加大对各类违法违规行为房地产限制交易力度
对在房屋使用中有违法建筑、损坏承重结构等违法行为的，将根据《上海市房地产登记条例》的有关规定，采取限制其房地产交易措施，对有违法搭建和损坏承重结构的房屋，发现一起限制一起，以限制交易促自行整改，降低执法成本，提高行政效能。
3、用好信息化手段，完善基础数据，提高执法效率，规范执法程序
一是强化基础信息管理工作，积极协助区拆违办做好区无证建筑普查工作，建立松江区住宅小区无证建筑数据库，为进一步推进违法建筑整治提供依据。二是推进房管行业行政执法处罚等事项纳入全市企业法人和个人信用系统，完善行政执法等信息与信用信息之间的衔接与共享机制，在完善信用信息基础数据的同时，充分发挥征信系统平台优势，建立联合惩戒机制，实现对失信行为的协同监管，进一步整合行政执法工作资源，形成执法工作合力，强化行政执法工作力度，提高行政执法效率。三是开发建设松江区房屋执法监察信息管理系统，进一步规范房屋执法业务流程，对执法工作记录进行有效保留，使得业务有迹可查，加强监管力度，提高执法工作效率，实现执法程序全过程有效监控。
五、住宅产业化
（一）总体发展目标
根据“创新驱动发展、经济转型升级”的发展要求，结合本区城镇化发展实际水平，以生态文明建设为目标，大力推广装配式建筑和住宅全装修，推进住宅业节能减排，提升住宅品质。通过“政府引导+市场主导”的发展策略，实施有效的激励、引导、监管措施，全面提高住宅建设质量、效率、性能和水平，促进本区住宅产业转型升级。 （二）具体发展措施
1、大力推进新建住宅全装修
对新建商品住房、公共租赁住房和廉租住房项目，应实施住宅全装修比例不少于50%，到2020年，争取当年60%左右新建商品住宅（低层住宅除外）实施全装修，鼓励其他保障性住房实施住宅全装修。严格按照《关于加强本市住宅全装修建设管理的通知》（沪建交联?2009?1355 号）要求，实现土建和装修的一体化，并倡导工业化装修方式。
2、持续推进装配式住宅建设
2016年本区域供地面积总量中落实的装配式住宅的住宅面积比例不低于50%，2017年起在50%基础上逐年增加。装配整体式混凝土住宅单体预制装配率2016年起不低于40%，建筑外墙宜采用预制夹芯保温墙体。坚决贯彻执行《关于推进本市装配式建筑发展的实施意见》（沪建管联?2014?901 号），切实做好住宅装配式建筑推进落实工作。
3、全面推进新建住宅绿色化
“十三五”期间，新建住宅住宅原则上全部按照绿色住宅一星级及以上标准建设。国际生态商务区、南部新城区等重点功能区域内的
新建住宅，按照绿色住宅二星级及以上标准开展建设性试点。围绕“节地、节能、节水、节材、环保和运行管理”，推进适用新技术的集成应用，积极推广绿色住宅。
六、房屋征收
（一）总体发展目标
贯彻“依法征收、阳光征收、和谐征收”的工作理念，以许可证“滞留基地清盘”为工作重点，在“十三五”期间全面落实10个许可证房屋拆迁项目滞留基地清盘工作。以建立统一标准、完善现有制度、加强队伍建设为落脚点，规范、有序开展阳光征收工作。对符合征收条件的基地，及时转做征收，并积极协调推进国有土地上新开基地的征收活动。
（二）具体发展措施
1、健全管理模式，发挥协同作用
建立由区分管领导、职能部门负责人组成的房屋征收工作领导小组，明确各行政管理部门职责分工，切实保障房屋征收与补偿工作顺利进行。建立区房管局、街镇及征收事务所三级联络平台，对国有土地上新开市政项目拆迁、大居建设及集中旧城改造项目实施电子信息化管理，同步实现信息公开、数据集成、房源调配和监督预警等功能，克服我区正面临的拆迁瓶颈，全面迈进阳光时代。
2、推进制度建设，制订相关政策文件
积极贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》。通过深入街镇调查研究，制订并实施《松江区关于规范国有土地上房屋征收与补偿工作的意见》，
进一步规范房屋征收行为，加强房屋征收管理，全面实行房屋征收补偿安臵结果公开制度，构建房屋征收补偿安臵信息化管理系统，做到征收过程全透明，安臵结果全公开。探索并形成适应我区“十三五”乃至今后长期房屋征收可持续发展的操作模式和程序。
3、多策并举，努力破解房屋拆迁遗留问题
多策并举，全面推进许可证滞留基地房屋拆迁工作，每年完成存量许可证滞留基地的50%。加大与各街镇工作协调力度；对已启动但进展缓慢或停滞的项目，积极督促征收（拆迁）实施单位落实。对动迁停滞的许可证基地，尽快进入裁决程序，超过期限未提交申请的不予延期。针对旧城改造涉及的3个街镇的动迁滞留基地，符合相关法律政策规定，经审核条件成熟的，稳步有序地转入征收程序。
4、协调机构整合，夯实征收队伍力量
依法推进征收事务所与原动迁公司的衔接，整合人员队伍，加强行业管理，确保松江区房屋征收人员全员持证上岗。根据市局《上海市房屋征收事务所及其房屋征收工作人员管理办法》的要求，每年组织开展1-2次上岗培训和考核，严格征收从业人员资质管理，提高准入门槛，提高从业人员素质。完善考核机制，定期开展专项检查，抽查人员履职、征收工作开展情况、档案管理等方面，同时在一定范围内进行征收工作落实情况的满意度测评作为工作考评的依据，房屋征收事务所有违规行为的，计入房屋征收信息系统，并作为房屋征收事务所备案复查的内容。房屋征收工作人员有违规行为的，根据违规行为记分，记满12分的，其《房屋征收工作证》自然失效。
5、注重维稳化解，排除风险因素
充分运用重大事项风险评估机制，把社会稳定风险分析评估作为
征收地块启动的前臵程序。同时根据市局《关于进一步加强政府信息公开工作的通知》的要求，做好信息公开工作，以局官方网站、信息管理平台、基地信息查询子系统作为公开的重要平台，保障征收地块的结果公开、过程透明，将矛盾化解在前期。
第四章 城市更新与旧城镇改造规划
一、旧街坊整体改造 （一）总体发展目标
旧街坊整体改造是指以整街坊中的老旧住宅小区为改造单元，统一规划设计，通过对房屋本体及公共设施的改造，从根本上改善老旧住宅小区的居住环境，提升城市整体形象，实现改造区域整体“面貌新、排水畅、路面平、功能全、环境美、交通有序”的目标。
“十三五”期间，将视各街镇经济现状实行分类补贴，遵循“业主自愿、政府扶持、因地制宜、多元筹措”的原则，综合运用“留、改、拆并举”等方式，加大力度实施推进旧街坊整体改造工作，提高居民居住水平和质量，让旧城焕新颜，让百姓得实惠。
——完成全区58个旧街坊的整体改造工作，涉及全区9个街镇，1223幢房屋，改造面积283万平方米,受益居民约3.8万户；
——逐步拓宽旧街坊整体改造范围，组织排摸1996年以后2000年（含）以前建成的老旧街坊作为整体改造单元，提升整体居住环境；
——进一步加强老旧住房安全管理，全面完成排查发现的存在各类安全隐患的老旧住房处臵工作。
——探索成套改造、拆除重建和老旧住房加装电梯等改造形式的试点。
（二）具体改造计划
1、改造内容
（1）“十三五”期间，本区旧街坊整体改造工作主要分为二个方面：①2017年至2018年对1996年（含）以前建成的，建设标准不