西安市未央区刘汉地区综合改造项目可行性研究报告 （㎡） 华府新桃园 莲湖中央花园 汉景苑 沣惠路与大寨路 什字西北角 团结西路中段 58.8亩 18万 9栋点式高层 40-150 4800 136.79亩 268963 一期3栋高层 6栋高层， 8栋小高层 44-145 4500-5100 50-130 4500 西二环大兴路立交向西300米 79.95亩 190000 万国·远鉴名筑 枣园西路 百花名珠 天朗大兴郡 世纪锦绣 加州一号 丰登北路与桃园 路交汇处 大兴东路北侧 大兴东路55号 沣渭新区世纪大道东段北侧 76.79亩 18万 8栋高层，3栋多层 4666.67㎡ 600亩 294亩 50亩 35000 25、26层 130万 一期20余栋 42万 9 38栋，多层， 小高层，高层 50-122 4500-5300 30-137 38-300 4300 5800 87-115 3300-3800 4500 21栋，小高层，高层 104-123 1、市场供应
相对于西安市整体来说，城西区域房地产市场始终表现平平，区域整体环境改善以及新置业热点区域如“土门商圈”、“大兴西新区”的辐射带动，都让城西在西安楼市中扮演越来越重要的角色，市场供应数据2009年升幅较大，预计2010年随着大兴路沿线几家城中村改造项目的推进，市场供应量将会大幅提升。
2、市场销售
城西区域销售市场与供应市场一样，市场销售状况09年开始回暖，销售量体和销售价格均有约5—10%的增长，09年开发项目今年多数已进入尾盘销售阶段，新推项目较少，其主要消费群体多是周边区域居住多年的居民或工作于此的置业群体，而对其他城区的置业者吸引力较小。
2010上半年城西区域商品房销售面积为242126平方米，较2009年同比回落22.0%，占到商品房总体销售面积的6.8%；销售
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西安市未央区刘汉地区综合改造项目可行性研究报告
金额为115505万元，同比增长3.8%。2009年第三季度城西区域商品房销售面积为93825平方米，较上期销售量下降34.38%，与2007去年同比下滑39.81%，占全市总销售面积的5.4%；销售金额为49547万元，较上期下降27.13%，与2007年同比下降16.74%，占全市商品房销售额的5.82%。
（二）商品房房价初步调查
相较供求市场的不景气来看，城西区域商品房价格的增长幅度却较为明显，市场体量渐小，个案影响区域整体走向的作用逐步显化，使得如西门外、二环边高价位的项目拉升了城西区整体成交价格的走高，同时精装高价位个案的在售也是区域市场价格走高的重要因素之一，城西区域2009年1-12月份普通住宅在售均价为4429元/㎡。2009年有较大上升，2010年上半年西安市平均房价上涨12.56%，随着全球经济的迅速回暖，预计2011年区域房价还将缓慢上升。
西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：2010年7月份城西区域各物业房产在售价格依次为：普通住宅类5343元/㎡，商服用房类10560元/㎡，写字楼6537元/㎡。
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刘汉村城中村改造项目可行性研究报告 机 密
2010年上半年城西普通住宅各面积段销售套数构成 10% 5% 29% 9% 3% 0% 0% 8% 21% 15% 50 ㎡以下70-90㎡ 110-130㎡ 144-180㎡ 220-260㎡ 50-70㎡ 90-110㎡ 130-144㎡ 180-220㎡ 260㎡以上
2010年上半年城西普通住宅各户型成交套数构成 9.8% 6.6% 3.4% 8.1% 1.3% 2.5% 20.7% 47.6% 1室1厅 1室2厅 2室1厅 2室2厅 3室2厅 4室2厅 独立开间 其他户型
（三）市场研究结论
需求决定市场，置业群体的需求特征决定着市场的发展空间和趋势。依据有关《2009-2010西安房地产市场需求调查报告》，城西区域意向购房群体需求特征整体表现如下：
1、目前居住条件较差，置业目的集中 2、属地需求特征明显，购房时间明确 3、接受销售单价较低，承受能力有限 4、高层住宅接受度较低，市场有待引导
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刘汉村城中村改造项目可行性研究报告 机 密
5、户型结构以实用为主，消费特征明确 6、家庭结构以满巢为主，年轻化趋势明显 7、从事行业表现突出，区域特征明显 8、收入水平表现一般，置业能力有限
三、项目定位 （一）客户定位
刘汉村地区城中村综合改造项目位于城西大兴新区板块和沣渭新区板块的交汇处，因此在本项目的区域界定以大兴新区为主，沣渭新区其次，淡化城西概念。
刘汉村地区未来的置业人群主要有以下几类，前三类人群为本项目的主要客户群体。
1、城西国企干部及政府公务员等较有实力人群的首次置业； 2、城西二次置业，因属地情结和良好的性价比因素考虑本项目； 3、城西区域有实力的投资行为； 4、国亨食品城以及方欣商圈人群； 5、外地创业者人群首次置业；
6、三桥以西以及西咸一体化区域和西安市其他区域人群。 （二）产品定位
一方面应充分考虑主要客户群体的未来生活需求，另一方面应规避项目周边环境不佳造成的负面影响，因此，应在小区园林景观，园艺小品方面突显特色，在配套设施方面有针对性的设置符合主要客户群体的娱乐设施，提升项目自身品质，力求营造一个环境优雅、
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