绵阳房地产分析与调查
1.1绵阳历史
绵阳历史悠久，人杰地灵。公元前201年汉置涪县始，历来为郡县、州府
治所。这里是我国早期人类活动地区之一，边堆山遗址出土有4500年前新石器时代的石器和陶器；是黄帝元妃——丝绸之母嫘祖的故乡，中华民族治水英雄及夏王朝的缔造者大禹的诞生地；是我国中医针灸发源地之一，双包山汉墓出土的经脉漆木俑是现今发现的世界最早的人体经脉模型。古往今来，这块土地人文荟萃、英才辈出，孕育了李白、欧阳修、文同、李调元、沙汀、邓稼先、冯达仕等无数杰出人物，司马相如、扬雄、蒋琬、宋哲元及杜甫、王勃、杨炯、卢照邻等均在此留有重要遗迹或作品。
汉高祖六年（公元前201年）建置广汉郡。汉武帝元封五年（公元前106年），广汉郡由乘乡（今广汉市境内）迁到梓潼县,。汉安帝元初二年（公元115年）， 为镇压少数民族反抗，益州刺史部和广汉郡均迁至涪县，三年后州、郡皆迁出市境。东汉末年，刘备据蜀，于建安二十二年（217）分广汉郡北部地区设梓潼郡（治梓潼县），建兴三年（225）分广汉郡东部地区设东广汉郡（治雒县，今三台县境）。自此后，市境相沿各代均有州、郡、府等县以上政区建置。
两晋和南北朝三百余年间，战争频繁，政区建置变化较大。从隋代后，政区建置逐渐稳定。民国24年（1935）川政统一，市境内只有今市区成为四川省第十三行政督察区治地，1948年领有绵阳、安县、绵竹、德阳、梓潼、罗江、广汉、什邡、金堂、彰明10县。
新中国成立后，1950年设绵阳专区，属川西行署区。1952年绵阳专区属四川省领导。1953年将广汉、金堂、什邡3县划归温江专区；原广元专区所属广元（驻嘉陵镇）、旺苍（驻冯家坝）、剑阁、江油、北川、平武、青川、昭化（驻宝轮镇）等8县划入绵阳专区。辖15县。1958年原遂宁专区所属遂宁、三台、蓬溪、盐亭、潼南、射洪（驻太和镇）、中江等7县划入绵阳专区。撤销彰明、江油2县，合并设立江彰县（驻中坝）。绵阳专区辖21县。1959年江彰县改名江油县。撤销昭化、罗江2县，将昭化县并入广元县；罗江县并入绵阳、德阳、安县3县。绵阳专区辖19县。1970年绵阳专区改称绵阳地区，地区驻绵阳县。1976年由绵阳县析置绵阳市，属绵阳地区领导。绵阳地区驻绵阳市。辖1市、19县。1977年将潼南县划归江津地区。绵阳地区辖1市、18县。1979年撤销绵阳县，并入绵阳市。绵阳地区辖1市、17县。
1985年，撤销绵阳地区，绵阳市升为地级市，设立市中区；将原绵阳地区的江油等7县划归绵阳市管辖。撤销广元县，设立地级广元市和市中区；将原绵阳地区的青川、旺苍2县划归广元市管辖。撤销遂宁县，设立地级遂宁市和市中区；将原绵阳地区的蓬溪、射洪2县划归遂宁市管辖。
1992年10月30日，民政部（民行批[1992]127号）批复同意撤销绵阳市市中区，设立涪城区、游仙区。
2002年，对安县的茶坪乡撤乡并更名建立千佛镇，江油市的九岭乡撤乡建立九岭镇，安县人民政府驻地由安昌镇迁址花荄镇，平武县响岩镇人民政府驻地由现集镇迁址至东南约2千米大松树。
2003年7月6日，撤销北川县，设立北川羌族自治县。7月31日撤销北川县，设立北川羌族自治县。
2005年4月4日，绵阳市人民政府机关办公驻地由涪城区临园路东段76号迁至高新区火炬大厦。
2012年将原绵阳市经开区和农科区整合为绵阳市经济开发区。同年10月，国务院同意绵阳经开区升级为绵阳市国家级经济技术开发区。
铁牛广
场
1.2调查背景
绵阳作为四川省第二大城市，使中国唯一的科技城，在四川的经济发展乃至西部大开发中占有举足轻重的地位。九院、长虹、九州等战略级的国家重点单位、企业为绵阳的发展奠定了坚实的基础，未来几年，绵阳将被建设成达到西方中等发达国家水平的城市，成为中西部最耀眼的明星。随着城市交通网的完善，越来越多的人愿意在郊区购房，绵阳涪城区房地产面临着前所未有的机会，依托西南科技大学，使其房地产价格与同等级其他地域相比，竞争优势更大，发展空间也很大。
1.3调查方法
主要网上收集书本查找
2.1城市见绍
绵阳作为四川省第二大城市，是中国唯一的科技城，在四川的经济发展乃至西部大开发中占有举足轻重地位。绵阳目前的城市建设、房地产市场是川內仅次于成都的城市，但绵阳的房地产价格与同级城市相比还具有极大的升值空间。这就使外地购房者坚信职业绵阳将是一种找机会的中长期投资。
90年代初绵阳的房地产业。以御营小区、花园小区为代表的绵阳第一批商品房正式面世，新的住宅理念悄然诞生。随着花园、富临、长兴等大批开发商纷纷崛起，一个又一个的商品住宅小区如璀璨的繁星点缀着绵州大地……今天，已寸土寸金，不仅是住宅，还有黄金商业圈。住在这里的人们时刻都享受着现代都市的富丽与繁华。与整个城市的经济发展一起，房地产业发展迅猛得让人们应对不及。房价的上涨并没有阻止城市居民的购房热情，而且来自外地购房或者说炒房的人越来越多，作为中心城区，房子开始变得炙手可热。新旧交替，当老小区墙面开始斑驳，新的小区已应运而生。“地王”海赋外滩，城市CBD富临大都会、一代天骄、城市中心，这些让人向往的名字代表着这个城市最为昂贵和奢侈的居住体验。 通过户外广告、报纸杂志、网上信息查询等方式，收集了大量关于购房消费者、房地产开发和楼盘销售方面的信息，信息搜集面广、内容真实性高，为我们的分析和预测奠定了基础。其中主要信息如下：
2.2 消费者
调查发现，绵阳涪城区已经购买和潜在购买新房屋的消费者倾向年轻化，20-30岁购房者约占61%，主要为结婚购房；其次为30-35岁人群，以改善性需求以及移居绵阳为主，占21%。总体来看，年青人刚需群体逐渐成为购房主力军。 预测这种趋势将持续并且其比例还将在较长一段时间内扩大。在绵阳这个经济发展快速的城市，现有开发商会根据这一趋势不断开发适合消费者口味的新楼盘，也可能会吸引更多的外来房地产开发商到次“淘金”。 购买一套较好的住房也得花费几十万，对于普通的老百姓来说，这也不是一个小数目，因此在购房之前大家都会做好信息的搜集和对比工作。然而，这些信息是从哪里搜寻呢？哪些信息又是可靠的呢？带着这些问题，我们调查发现消费者的信息来源主要有房产类网站、朋友推荐、平面报纸、户外广告等，均是经过多方咨询、信息搜集和对比之后才会下定论。可见，随着互联网的普及，网络已成为年轻购房者了解房产信息的主要途径。数据显示，46%的被调查者通常喜欢通过网络获取房产信息。其次为朋友推荐、平面报纸及户外广告等。
近几年，绵阳的房价随着全国的房价不断攀升，而最近两年又因为全球经济不景气和国家限购令的颁布，绵阳的房价略微下降之后再次开次抬头，这样变化难料的房价将来会如何发展呢？消费者什么时候购房时机最好呢？不论是现在买房还是打算将来买房，消费者心中对房价几乎都有个大致的评估，在调查中我们发现超过60%的消费者认为未来的房价会稳重略降，其中25%的人觉得绵阳涪城区的房价会比较平稳的发展，只有8%的消费者认为房价会大幅变化，而剩下的5%的人群却表示不确定，毕竟经济总在变化。实际，万变不离其宗，万物的变化都会遵循一定的规律，绵阳房价也不例外。看来，房地产业的发展任然牵动着无数绵阳百姓的心。
2.3 消费水平
根据记者多方搜集到的数据显示，从1992年开始到现在，绵阳的房价和收入都发生了翻天覆地的变化。根据平均数据显示，发展20年以来，房价翻了9.1倍，人均收入翻了14.2倍。大多数消费者年收入在5-10万元之间，虽然基本具有购房的实力，但是需要较长时间攒积或贷款，尤其是刚进入社会的年轻人。
42%的被调查者希望房屋单价在3000-4000元/平米、30%的被调查者能接受4000-5000元/平米的价格、18%的被调查者可接受5000-6000元/平米的房屋单价，能够接受涪城区房价超过7000元的也占到了3%，难怪像泰福来公寓和兴宏国际房价过万的楼盘也广受欢迎。综合来看，4000元/平米左右的房产价格是大多数人的期望。
消费者偏好的房屋户型及大小
近一半的被调查者意向购房面积在60-90平米，占49%；其次为90-120平米中等户型需求，占44%；仅有3%和4%的被调查者准备购买120平米以上的大户型或60平米以下小户型。中小户型仍是置业主流，这即与购房的总价相关也与当今家庭人口数量相关。
交通、环境与价格是购房决策
数据显示，交通、社区环境与房屋价格是被调查者购房时首选考虑的因素，三者总计共占58%的比例；其次为生活配套和开发商信誉，各占14%和12%。只有6%的被调查者在意多层与高层。
此外过半网友购房预算约40万元，中小户型成主流 51%的被调查者购房总预算约40万，4000元/平米左右的房产价格是大多数人的期望。近一半的被调查者意向购房面积在60-90平米，中小户型仍是置业主流。
3.1绵阳房地产其分析报告 一.土地市场有五宗成交
1.主城区土地供应成交信息，2月土地市场依然持续无供应成交。
主城区土地市场： 2014年2月为止，绵阳土地市场住宅用地方面呈零成交的状态。 2.主城区未来土地放量
据国土资源局数据显示，截止2月28日为止，主城区未来土地放量共计8410606.76㎡。其中经开区潜在供应量最大为2935510㎡，占比34.9%。其次为涪城区，潜在供2034431㎡，占比24.19%。（注：以上数据只统计国土资源局挂牌成交土地）
一手商品住宅市场
一.2014年1月份新增预售补录：主城区共11个住宅项目领取预售许可证
2014年1月新增预售许可证因房管局数据更新滞后原因，1月份月报中未能统计，现对其进行补录。 2月份市场供应方面，据房管局数据显示，共4个项目领取预售许可证。 新增供应房源1792套，新增供应面积15338.6㎡，与上月相比呈小幅下降。 1.主城区供应概况
主城区商品住宅供应概况
图
1月新增预售证项
目
2月新增预售证项目 3.高层产品继续主导市场
二.2月绵阳市楼市小幅回落
据房管局数据显示，本月主城区商品住宅共成交1442套，环比下降6%；成交面积为137073.61㎡，环比下降4%。
主城区商品住宅成交概况
1.涪城区、高新区销量大幅上涨。
本月涪城区成交433套，占比31%，高新区成交561套，占比40%，环比上月都有较大幅度上涨，经开区成交143套,占比10%，科创园区成交195套，占比13.5%。游仙区76套，占比5.5%。 2.套三为本月主力户型
本月套二成交量位居榜首，成交659套，占总成交套数的45%。套三共成交639套，占比43%，还有少量的套一，占总成交11%，以及少量的套四和跃层。 3.各区域热销项目
注：游仙区在售及待售房源不多，因此只显示销冠项目。
各区域热销项目成因简析：
涪城区：长虹国际城项目位置优越，周边配套成熟，且大润发进驻，户型从35-114㎡产品齐全，受到客户的青睐。九鼎蓝波湾，位于圣水寺前龙门方向，该项目均价3600元/㎡，受到众多返乡客群的青睐。
科创园区：华润中央公园3期大量预存房源以及品牌开发商的号召力成为区域热销盘。 凯泰欧城配套、交通成熟的环境下，保持热销状态。辰兴·优山美郡，本月备案数据延后，成为区域第三热销项目。
游仙区：世纪山江结合各种优惠政策，成为游仙区的热销项目。
高新区: 樊华似锦区域实力大盘，本土开发商号召力较强，推出户型均以套
二，紧凑套三为主，价格4500元/㎡，成为本月热销大盘
经开区：海赋长兴属热销期；年后优惠力度加强，成为区域热销项目；卓信金楠天街（集中备案数据），均价4200元/㎡。
4.市场在售项目存量概况
据中原数据库统计信息显示，截止2014.2.28，城区市场在售项目存量为17672套，待售面积1986801.67㎡。其中涪城区在售项目存量最大，有818370.15㎡，占比45%。其次为经开区，存量5204套，待售面积527524.71㎡。 5.成交均价为4797元/平米
主城区成交单价走势图（元/平米）
据中原数据库统计信息显示，本月绵阳主城区成交均价为4797元/㎡，本月逐渐进入平稳缓和期，与上月相比呈小幅上涨
重点项目最新资讯
表3：本月区域监控项目最新动态
小结：土地市场成交回归沉寂，市场成交量小幅回落，住宅市场价格小幅上扬。 1．土地市场新增供应 本月既无供应也无成交 2．一手住宅供应量
新增供应房源1792套，新增供应面积15338.6㎡，与上月相比呈小幅下降。 3．市场在售项目存量
据中原数据库统计信息显示，截止2013.2.28，城区市场在售项目存量为17672套，待售面积1986801.67 ㎡。
其中涪城区在售项目存量最大，有818370.15㎡，占比45%。其次为经开区，存量5204套，待售面积527524.71㎡。
4．一手住宅成交量小幅回落
本月主城区商品住宅共成交1442套，环比下降6%，成交面积为137073.61㎡，环比下降4%，总体呈小幅下降。中原分析：本月销量下降主要由于，年末返乡季节逐渐消退，各项目优惠力度减弱，整体市场
迎来平稳缓和期，虽然出现小幅下降，但未波及至市场整体发展。 5．成交均价：4797元/㎡
据中原数据库统计信息显示，本月绵阳主城区成交均价为4797元/㎡，与上月相比呈小幅上涨。本月迎来返乡置业收尾期，整体市场项目优惠力度收紧，迎来市场平稳期。
预测：土地市场逐渐回暖 住宅市场将回归平稳势态
1．随着年末土地市场大幅成交后，政府财政压力减小，以及两会的招开，政府虽然不打压房地产市场，但会控制土地放量保证房地产市场的健康发展；加之市场后期供应量充足，市场竞争激烈，开发商拿地热情将会有所衰退，预计后期土地成交会继续保持地位徘徊。
2．但根据市场规律，\返乡潮\高峰期热度将逐渐降温，加之成交主力项目存量充足，预计市场供应将保持平稳走势，市场表现为去库存化
3．随着返乡置业高潮逐渐消散，开发商优惠力度收紧，导致本月销量逐渐下降，但整体市场仍处于回升状态。预计3月整体市场成交量逐渐进入平稳阶段。
3．随着返乡置业的结束，各房企优惠力度收紧，价格将会小幅上升，但仍不波及市场整体影响，预测下月价格走势将会保持平稳或稳中有升。
. 3.2绵阳五大城区综合分析
2014年众人瞩目的成绵乐客运专线将于9月份开始联调联试，年底正式开通。途经绵阳火车站的列车也将增至30对。
绵阳作为川内二线城市，更是拥有足以和成都媲美的城市环境，可见绵阳的发展潜力非同一般。那么放眼整个绵阳市，涪城区，游仙区，经开区，高新区，科创园区，到底哪个区域的房产会最具发展潜力呢？
本期周周看点为将为大家分析主城五区房产的利弊，为广大购房群体提供更方便，更有效的区位信息。为此搜房网特意邀请了以下五位知名项目负责人为大家分析：
刘赟（绵阳市三汇房地产开发有限责任公司 副总经理）：从升值方面来看，涪城区作为绵阳市的主城区，开发时间早，配套完善，加之可用空间不断减少，物以稀为贵的市场惯性被体现得淋漓尽致。综其各方因素，涪城区房产的升值空间是可想而知的。
咋一听果然还是买涪城区的房子最有远见，但是刘赟话锋一转，不单带出了在涪城区购房的缺点，更是戳中了不少涪城区房迷的痛处——贵！
其一，因为涪城区开发早，目前的楼市几近饱和，可开发的土地也越来越少，在有限的空间上进行小地块的开发，直接导致房子密度大、楼盘规模小、楼间距狭窄、视野环境差等问题，再加上车水马龙，噪音污染、控制质量污染等等，说到底其实并不适宜长期居住；
其二，正因升值空间大，各项配套虽然相对最为完善，以至于涪城区的房价基数高。但并不是所有人都能承受八九千甚至上万的房价，因此涪城区的房子在性价比方面缺乏优势。
涪城区的房子稳坐宝塔之巅，但对广大购房族而言又是可望而不可即，那退而求其次又该选择哪个区域呢？
刘赟建议选择经开区。据刘赟介绍，经开区未来将采用双向发展模式，经开区以南将朝着工业园区发展，经开区以北则将以高品质的住宅建设为主。加上涪江对岸以公园度假为核心，修建有1300亩的湿地公园、数千亩的植物园以及水上乐园和大型游乐场等，更搭配了外国语学校、富乐国际学校以及正在拟进入的华西医院绵阳分院，并通过数座规划大桥连接涪江两岸，使得涪江两岸有山有水，既适合居住，又适合休闲度假，成为绵阳最佳人居环境区域。
刘赟还介绍，即将亮相的玫瑰花园位于经开区北段、人和逸景（详情 论坛）位于湿地公园旁边，两个项目分别在涪江两岸，高品质的规划设计，以大间距大中庭的舒适度博得购房者亲睐，并提供各种超大赠送空间的中小户型，70余平米的标准两室两厅，80多的三室两厅，90-110的三室双卫等，满足各类人群的需求。人和逸景项目临时接待中心已经启用，预约登记也已经正式展开；玫瑰花城的接待点也将在本月内开放。
除此之外，绵阳市水岸假日房地产开发有限责任公司常务副总经理刘福青同样看好经开区，但刘福青的理由则是侧重于经开区现有的区位优势。
刘福青（绵阳市水岸假日房地产开发有限责任公司 常务副总经理）首先经开区的地势平坦，宽阔，楼市密度小；其次，经开区距离机场近，交通方便，便于出行；再次，经开区拥有与涪城区同等品牌的开发商入驻，万达CBD广场，必然对经开区的发展起到牵引作用，方便经开区对外招商引资；最后经开区是名副其实的水城，风景好，从居住环境上大大胜过涪城区。
绵阳市水岸假日房地产开发有限责任公司打造的神州南都（户型 动态）位于经开区，可与万达CBD广场共享周边配套设施，同时又可为广大购房者节省大笔开支。
神州南都（户型 动态）部分主体已封顶，一期一批次即将售罄，二批次持续热销中，主推户型面积区间为83—129㎡，参考售价4200元/㎡起，按揭付款优惠3%，一次性付款优惠6%。二期已正式动工，主推94-103㎡经济实用小三房。6月买房赢车位活动即将再度开启，敬请关注。6.7万㎡城南中心商业即将盛大启幕。详询售房部！
以上两位已经将经开区的优势分析得面面俱到，经开区也的的确确拥有众多的发展优势和空间，但到底哪个区域的房子更具升值空间，这还是个仁者见仁智者见智的问题。比如，四川华地圣源投资有限公司营销经理李瑞春就觉得，科创园区才是不二佳选。
李瑞春（四川华地圣源投资有限公司 营销经理）介绍，科创园区的优势可以从几个方面展现。第一，科创园区作为绵阳的教育产业园，其教育质量在川内都是相当有名的。教育的闻名给科创园区带来的不仅仅是慕名而来的学子，同时也是发展的机会。第二，前不久已被定为绵阳的副中心，科创园区必将是继涪城区之后又一个政府重点打造区域。第三，科创园区园艺山片区目前道路网已初步完成，配套设施也基本完备，只是人气上稍有些平淡，但这只是时间问题。绵阳公、检、法，国土、税务、规划、农、林、牧等政权机关全部汇集于此。园艺山片区将成为未来的政务中心。
有政府导向，还怕聚集不了人气？李瑞春表示，科创园区的房子的优势是大家有目共睹的，尤其商业铺面的升值机会更是不容小视。
为此，四川华地圣源投资有限公司以通威集团为后盾支持，重力打造科创园区乐荟城（相册 动态）项目，与世界500强的华润集团旗下的华润万家大型超市强强联手，为科创园区提供更加完善的配套，促进科创园区的招商引资，实现与科创园区的共进共荣。
绵阳乐荟城（相册 动态）首批开盘广受追捧，劲销3个亿；二批次紧急加推，即刻排号，1%优惠马上享！ 16-298㎡全临街，黄金铺。40-100㎡铂金写字楼。
但在安州长虹置业有限公司的营销经理李波看来，绵阳的整体发展更准确的说是会向西，北两个方向移动。李波建议购房者的目光应该放得更为长远，不可仅仅局限在目前靠北的科创园区，而错过了同样具备发展潜力的安州区。
李波（绵阳安州长虹置业有限公司 营销经理）认为绵阳现在已经晋升为百万人口城市，且正以几何式速度继续发展。绵阳市要实现多中心多点遍地开花的发展局面，完成一线大城市产业共荣的发展目标。
但由于绵阳市的整体规划是沿涪江，安昌江走向而定，导致其向东和向南的发展受阻。这么一来很多人会觉得，那正北方向不是还有江油吗，为何偏偏选定安州区？李波解释道，
江油是有一定的发展基础，但绵阳到江油的这段距离却成了阻碍，加之中间还隔着西南科技大学，所谓鞭长莫及就是这个理。因此，安县确为优质选择。
绵阳安州长虹置业有限公司率先抢占有利位置，在安州花荄斥资打造安州长虹世纪城（户型 详情）。该项目既是绵阳长虹世纪城产品线的延伸，也是绵阳长虹世纪城的升级产品。
那么一个城市的发展，或者说是房子能否升值到底跟政务中心的移动有多大关系呢？某业内人士认为，即便政府现在重点打造园艺山片区，经开区乃至整个北部区域的发展也肯定会有，但购房者不能以点概全，将个别优势过度放大。
某业内人士每个区域都有自己的优缺点，比如高新区，高新区是现目前商业入驻率最高的的区域，但它的配套并不完善，这又在很大程度上限制了高新区商业的进一步提升。再说绵阳整体情况，它拥有科学城，卫生城市，最具潜力发展城市等众多头衔，但绵阳市区的外来人口偏少，人口稀散，不集中，因此在招商引资上后劲不足，以至于整个城市的发展速度整体放慢。优缺并存是各个区域不可避免的现实。
而类似建材综合体之类就可以选择在游仙区落脚，充分考虑建材市场的特殊属性——交通。就市区的建材市场来看，无一例外都面临着交通拥堵，进出不便的局面。正因如此，建材市场等大型综合体选择游仙区则可以充分利用108国道和绵遂高速等交通优势。
看完以上五位的分析，你心里的谱有没有更明朗一些呢？
到底哪个区域的房子最具价值？这其实是一个因人而异的问题，购房的侧重点不同，对房子的测量标准就会有变化。小编觉得，房屋的价值不单单体现在经济利益上，更多的在于实现购房者的购房目的。学区房，商业盘，养老房，哪个区域哪个楼盘最能满足你的需要，那它就是最有价值的