关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知 京国土房管拆[2003]808号 --------------------------------------------------------------------------------

2005-11-17

各区县国土房管局、物价局，各房地产价格评估机构：

为规范本市房屋重置成新价评估行为，合理确定各类房屋的重置成新价，根据建设部《房地 产 估价规范》(GB/T50291-1999)和本市实际情况，北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价 局对原《北京市房屋估价办法》、《北京市住宅楼房估价技术规范》作了修订，现予发布， 并就有关事项通知如下：

一、本标准适用于本市各类房屋重置成新价的评估。

二、按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》进行房 屋拆迁时，需要对被拆迁房屋重置成新价进行评估的，应当按照本标准执行。

三、平房、中式楼房重置成新价评估的分值，东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、 海淀区、丰台区、石景山区八个城近郊区为227元/分，其他远郊区(县)为182元/分。 四、本标准自2003年10月1日起施行。原市房屋土地管理局和市物价局1996年11月 1日《关于 发布修订后的〈北京市房屋估价办法〉的通知》(京房地评字〔1996〕573号)、市房屋土地 管理局1997年1月7日《关于实施〈北京市房屋估价办法〉有关拆迁问题的通知》(京房地拆 字〔1997〕第018号)、市房屋土地管理局和市物价局1999年7月6日《关于印发〈北京市住宅 楼房估价技术规范〉的通知》(京房地评字〔1999〕655号)同时废止。 北京市房屋重置成新价评估技术标准 目 录

第一章 总 则 1-1 〔立法目的和依据〕

1-2〔适用范围及重置成新价定义〕 1-3 〔估价技术路线〕 1-4 〔未列入的项目〕

第二章 平房、中式楼房重置成新价评估 2-1、〔估价路线、部件及分值〕 2-2、〔标准间〕 2-3、计算公式： （1）砖木结构房屋 （2）砖混结构房屋 （3）中式楼房

2-4、房屋部件计分表 （1）屋面计分表 （2）屋架计分表 （3）墙身计分表 （4）门窗计分表 （5）顶棚计分表 （6）地面计分表 （7）装修计分表 （8）设备计分表

（9）附属物计分表 2-5、柱高差率表

2-6、砖木结构房屋成新评定说明 2-7、砖木结构房屋成新折余率表

2-8、房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚成新评定说明 2-9、房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚折余率表 2-10、块料面层成新评定说明

2-11、房屋暖气、卫生设备或新评定说明

2-12、砖混结构房屋完损等级和成新评定说明及折余率表 2-13、砖混结构房屋使用年限折余率表

2-14、砖混结构房屋装修设备完损等级和成新评定说明及折余率表 2-15、附属物据实估价表 2-16、树木估价表

第三章 楼房重置成新价评估 3-1、〔计算公式〕 3-2、楼房基本价格表

（1）住宅楼房基本价格表 （2）非住宅楼房基本价格表 3-3、楼房折余率：

（1）楼房成新评定说明

（2）楼房直线折旧参数说明表 3-4、增项价格： （1）增项价格表

（2）增项成新评定说明 3-5、区域系数：

3-6、装修及附属物重置成新价的评估 第四章 附则 4-1、〔规定价格与实际偏离的情况〕

第一章 总 则

1-1 〔立法目的和依据〕

为规范本市房屋重置成新价评估行为，合理确定各类房屋的重置成新价，根据建设部《房地 产估价规范》(GB/T50291-1999)，特制定本标准。 1-2 〔适用范围及重置成新价定义〕

本标准适用于本市各类房屋重置成新价的评估。 房屋拆迁中所称重置成新价，是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水 平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。 1-3 〔估价技术路线〕 本标准采用成本法测算。 1-4 〔未列入的项目〕

本标准未列入的项目，可参照估价时点的市场价格结合该项目具体情况进行评估。 第二章 平房、中式楼房重置成新价评估 2-1 〔估价路线、部件及分值〕

平房、中式楼房重置成新价的评估采用分部件按条件计分、依成新折扣的办法计算房屋总

分 ，再按规定的分值计算房屋价格。

房屋的组成部件包括：屋面、屋架、墙身、门窗、顶棚、地面、装修、设备、附属物等九类 。前六类部件以标准间为单位按条件计分，后三类部件依实际数量按条件计分。各部件分数分别见屋面计分表、屋架计分表、墙身计分表、门窗计分表、顶棚计分表、地面 计分表、装修计分表、设备计分表、附属物计分表。标准间计分的各类部件，一间房屋内条 件不同的，按比例计分。各类部件未列入的项目，可参照分数相近的项目计分或据实估价。 分值由市国土房管局公布。

2-2 〔标准间〕 房屋的标准间：平房为建筑面积20平方米，中式楼房为建筑体积60立方米。其计算公式为： （1） 平房

标准间数=建筑面积÷20 （2） 中式楼房

标准间数=房屋基底面积×柱高÷60 2-3 计算公式： （1）砖木结构房屋

房屋及附属物重置成新价={〔屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分 数）×柱高差率〕 ×标准间数×成新折余率+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余 率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价

成新折余率的确定：按《砖木结构房屋成新评定说明》和《砖木结构房屋成新折余率表》执 行；在房屋各部件计分表附计栏中另有规定的，依其规定；计残值的，按《各类房屋折余率 表》计算；不计残值的，按成新百分比计算。 柱高差率的确定：按《柱高差率表》执行。 附属物据实估价按《附属物据实估价表》执行。 （2）砖混结构房屋

房屋及附属物重置成新价={〔屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分 数）×柱高差率〕 ×标准间数×（成新折余率+使用年限折余率）÷2+装修分数×成新折余 率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价

成新折余率的确定：按《砖混结构完损等级评定说明及折余率表》执行；使用年限 折余率的 确定：按《砖混结构房屋使用年限折余率表》执行；在房屋各部件计分表附计栏中另有规定 的，依其规定。

柱高差率的确定：按《柱高差率表》执行。 附属物据实估价按《附属物据实估价表》执行。 （3）中式楼房

房屋及附属物重置成新价=〔（屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+墙身分数+门窗分数 ） ×标准间数×成新折余率+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数× 成新折余率〕×分值+附属物据实估价

成新折余率的确定：按《砖木结构房屋成新评定说明》和《砖木结构房屋成新折余率表》执 行；在房屋各部件计分表附计栏中另有规定的，依其规定；计残值的，按《各类房屋折余率 表》计算；不计残值的，按成新百分比计算。 附属物据实估价按《附属物据实估价表》执行。 2-4 房屋部件计分表 （1）屋面计分表

项目说明简称单位分数

瓦屋面

琉璃瓦各种釉子的琉璃瓦琉璃1间102.18 筒瓦筒瓦下满铺望板、油毡瓦2间29.14 筒瓦筒瓦下满铺席箔瓦3间17.71 合瓦合瓦下满铺望板瓦4间29.36 合瓦合瓦下满铺席箔瓦5间18.79

石板瓦石板瓦下满铺望板、油毡瓦6间26.55 石板瓦石板瓦下满铺席箔瓦7间19.10

水泥瓦水泥瓦下满铺望板、油毡瓦8间16.06 水泥瓦水泥瓦下满铺席箔瓦9间10.80

续表

项目说明简称单位分数

灰瓦屋面

〖BHDG1*2，K4，K14ZQ*6，K4。3〗干插瓦有无合瓦边稍垄不予区分灰瓦1 间9.58 仰瓦灰梗有无合瓦边稍垄、分间灰瓦2间8.87 垄不予区分

棋盘心前坡合瓦后坡青灰及前后棋盘心，屋脊及分间垄为合瓦，其余为青 灰灰瓦3间11.82 棋盘心前坡合瓦后坡棋盘心灰瓦4间15.51

灰屋面

青灰顶不分平顶、坡顶，含麦壳灰 灰1间6.68

焦渣顶不分平顶、坡顶，含泥顶灰2间3.86 混凝土屋面

〖BHDG1*2，K4，K14ZQ*6，K4。3〗现浇板各种现浇的钢筋混凝土屋面浇 间19.53 槽型板预制槽型板预1间23.86 圆孔板预制圆孔板预2间16.77 加气板预制加气板预3间14.37 其 他

〖BHDG1*2，K4，K14ZQ*6，K4。3〗玻璃钢各种钢性玻璃坡顶屋面玻坡 间9.16 玻璃钢各种钢性玻璃平顶屋面玻平间7.75

木板油毡木板上铺油毡、石子坡顶屋面板毡坡间11.16 木板油毡木板上铺油毡、石子平顶屋面板毡平间8.89 铅铁镀锌瓦楞铁下铺望板、油毡铅1间15.98 铅铁镀锌瓦楞铁下铺席箔铅2间10.20 铅铁干挂黑铁板铅3间6.78

石棉瓦石棉瓦下铺望板、油毡石棉1间11.80 石棉瓦石棉瓦下铺席箔石棉2间6.18

干挂瓦小屋架干挂水泥瓦、石棉瓦干挂瓦间3.16