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图4-8 图4-9 12)按下列情形区别室外楼梯和室内梯: 室外楼梯:

a)设置于建筑物外墙之外、仅有扶手栏杆、没有墙体封闭的楼梯视为室外楼梯； b)设置于建筑物外墙之外有墙体封闭的专用楼梯为室外楼梯； c)直通顶层的观光电梯视为室外专用电梯。 室内楼梯:

a)设置于建筑物外墙之内的楼梯、电梯视为室内梯；

b)设置于建筑物外墙之外的有墙体封闭的非专用楼梯视为室内楼梯； c)各层使用兼向外观光的电梯，视为室内电梯。 13)关于采光井、通风井、烟道的面积计算。

a)地下室或半地下室使用的采光井、通风井、烟道，在地下部分按其通过的地下室或半地下室的楼层数计算建筑面积；在地面且独立于建筑之外部分，有围护结构或柱和上盖，且高度大于2.20米的，按围护结构或柱外围水平投影面积计算并计入地下室或半地下室的建筑面积中；

b)地下室或半地下室使用的通风井、烟道，在地面部分是设于建筑物之内且有上盖的，地面部分按一层计算建筑面积，并计入地下室或半地下室的建筑面积中。地面其通过的各层应除去该部分的面积值；

c)各层公用的通风井或烟道，按其通过的楼层数计算建筑面积，并计入各层建筑面积中。 14) 多排柱的车棚、货棚、站台等，若柱为斜柱（如图图4-10）。以柱上外侧离地面2.20米处（垂距）的连线水平投影范围内（虚线范围）有盖部分计算全面积（斜线部分）。

图4-10

15) 没有结构层的立体车库，以传动式的机械设备作为停车位，在车库的中间部位未设

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固定停车位或多个汽车进出口的，该建筑按一层计算建筑面积。如图4-11所示（示意）。

以传动式的机械设备作为汽车载体并在车库中间部位设置多层（结构层）固定停车位的，或使用传动式机械设备间使汽车垂直升降到达多层停车库的，该设备间按立体车库层数计算建筑面积（立体车库层高不小于2.20m）。如图4-12所示（示意）。

图4-11 图4-12

16)一栋建筑物围合形成的院子，其闭合走廊为非独立柱时，均属一条有柱走廊（如图4－13）。

4-13

当房屋的非朝院子各面（朝外）设有外走廊或檐廊时，则非独立柱部分按有柱走廊计算，其余部分按无柱走廊或檐廊计算。走廊两端有剪力墙的，视为走廊的柱，按有柱走廊计算。独立一栋房屋的四面设有外走廊或檐廊时，也按上述原则对待。如图4－14，房屋的长边一面有柱，两柱之间按有柱走廊计；其余部分为无柱走廊。若图4－14的柱立于走廊的A、B处，则长、短边的外走廊均为有柱走廊。

4-14

17)按下列情形区别骑楼与临街走廊，并按如下原则处理其面积： a)骑楼的上一层为房屋，按规定计算面积；

b)骑楼底层是一边为房屋外墙，另一边为具有两根或两根以上柱子； c)骑楼底层的两端不能封闭，可在平行街道方向上通行；

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d)骑楼底层的柱子立于该房用地红线之外，并使其底层为道路街巷通行的，骑楼底层全部不计建筑面积（图4-15）。

e)临街走廊为临城市街道或本宗地外的公共道路、公共开放空间，该走廊的底层全部属该房屋的建设用地范围内，底层部分按规定计算建筑面积（图4－16）。

图4-15 图4-16

第五章 房屋建筑面积测算

房屋建筑面积测算系指水平投影面积测算，主要包括：房屋栋、层、户的划分，房屋面积数据的采集，房屋面积的计算等。房屋建筑面积以栋为基本单元进行测算。

5.1房屋面积测算的内容

房屋面积测算包括房屋套内建筑面积、共有建筑面积、产权面积和使用面积等测算。 5.2房屋栋、层、户的划分 5.2.1房屋栋的划分

栋是一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。栋以规划部门批准的栋数为依据进行划分（规划许可证及规划总平面图）。

规划部门没有明确的，按以下方式进行划分： 1)独立建筑的房屋为一栋。

2)当一栋建筑由多个塔楼和裙楼组成，在各塔楼及其相应裙楼之间有两边不相通的伸缩缝或隔墙为明显界线时，且各部分之间无公用面积的，则各塔楼及其相应裙楼可按多栋建筑物处理，否则应视为一栋建筑。

3)本身为独立的楼房，为了利用楼房间的隙地，底层(或多层)以不相通裙楼的形式连成一片的房屋，其独立的楼房和裙房分别分栋。

4)地面有多座独立的建筑，仅由一个地下室相连通（共用一个大地下室），地面房屋应视为多栋。

5)以通廊相连的房屋，各为一栋。 5.2.2房屋层的划分和层次的编立

房屋的总层数指房屋的自然层数和地下层的总和，房屋的假层、附层(夹层)、插层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出层的楼梯间、水箱间、电梯机房等不计层数。

1)房屋的自然层数按室内地平线以上计算，每一自然层各划分为一层，其编号从室内地平线开始向上按1、2、3、??编号。

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2)房屋室内地平线以下的为地下室，其编号从室内地平线开始向下按-1、-2、-3、??编号。

3)错层房屋其层数按自然层来划分。

4)层高在2．20m及以上的架空层计入房屋自然层。

5)跃层住宅是套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。顶层为跃式住宅时，最上跃层部分不计层数，其它计自然层。

5.2.3户的划分

户指房屋各权属单元的权界线所围成的范围。 1)成套住宅，一般以一套分为一户。

2)独立使用和出售的商业用房、库房按其权界线分户。

3)一栋(或多栋)房屋为同一产权人的，一栋(或多栋)房屋可分为一户。 4)独立使用的地下室按其权界线分户。 5)不被分摊的公共部分应视为一户。

6)权利人房屋产权范围为某一区域(如：一个单元、一个楼层等)，可按一个区域分为一户。

7)无分隔墙体的商铺、车位等，当有明确的界址线，且界址点埋设有界桩、施工图纸上界线清楚的可按其界址线分户。

5.2.4分户房屋权界线的确定

分户房屋权界线应以产权来源为依据。有合法协议约定的，以协议为准确定；无合法协议约定的，按如下要求确定：

1)成套房屋的分户权界线取其分户隔墙和外墙的中线。 2)商业铺位、车位等分户权界线取分隔墙中线，无分隔墙时取界址点点间连线，门面临街部位取其外墙的中线。

3)整层为一户时，分户权界线为该层外墙中线。

4)整单元为一户时，分户权界线为单元间共墙的中线或伸缩缝的中线，山墙部位为外墙中线。

5.2.5分户编号

实地有编号的以实地编号为准；实地无编号的，按下列方法编号： 1)成套住宅按单元号、层次、户号编号。

单元号编立时，面向门洞方向将各门洞从左至右依次编为一单元、二单元、??、N单元。层次编号按5．2．2条规定编立。户号编立时，在各单元各层内，按顺时针方向依次编立为(1)、(2)、．．．．．．．．、(N)号。

2)车位、商业铺位按层次、户号编立。

层次编号同上款。车位、商业铺位编号时，应面向街道门牌号方向呈“S”或反“S”先分块，再对分户顺序编号。

3)按区域分户的户号按栋编立，编立时，从下层至上层对各户顺序编号，当一户用房跨层时，该户各层房屋编同一户号。

5.3房屋面积数据的采集

房屋面积数据采集主要指房屋的边长采集，也可直接采集房角点的坐标。边长或坐标数据是计算房屋面积的主要依据，根据房屋数据的来源不同，将其计算所得的面积分为“预

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