世邦伟理士-上海淮海路综合性发展地块-市场定位分析报告-130DOC 下载本文

资料来源:世邦魏理仕

现有地物除了宾馆设施外,沿东湖路、新乐路还有少数沿街商铺,如便利店、房产中介、餐饮店、服饰店以及美容/保健等。

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4.2 区位分析

从现状角度看:

淮海中路是上海主要的商业/商务中心之一,包括从陕西路到西藏路2.2公里长的商业/商务街,这一地段拥有商店约400余家,其中包括巴黎春天、美美百货、华享伊势丹、百盛等中高档商业场所。另外还包括力宝广场、香港广场、香港新世界广场、嘉华中心、淮海广场(建设中)等数十幢顶级写字楼物业。

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本案项目周边商业/商务氛围浓厚,周边整体档次高。项目东面紧邻嘉华中心、淮海广场(建设中)两个高档写字楼,并与百盛、巴黎春天、二百永新等中高档商场呼应,西面靠近美美百货,其为目前上海销售世界顶级服饰品牌最为权威的百货公司之一。

本案项目拥有良好的交通条件,东面距地铁一号线黄陂南路站约300米,西面距地铁一号线常熟路站约200米。多条公交线路如42、926、24、126、911等都经过或邻本案项目有站点。项目北面约500米处即延安路高架。通过延安路高架及现有周边道路,从本案项目可以便捷地到达徐家汇、南京路、中山公园、虹桥机场、火车站、陆家嘴、浦东机场等重要区域。

目的地 至虹桥机场 至浦东国际机场 至上海火车站 至虹桥商务区 至中山公园商务区 至南京西路商务区 至陆家嘴商务区 从本案项目出发需车程时间(分钟) 约40 约60 约20 约15 约15 约5 约15

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从规划角度看:

淮海路中路部分属于卢湾区行政区范围,部分属徐汇区行政区范围,本案项目靠近两区界线(陕西路),属于徐汇区管辖。但是,无论卢湾区政府或者徐汇区政府,对于淮海中路的未来发展定位起点高,并且明确了以商业/商务为主导的发展方向。

卢湾区政府从2003年起即着手实施淮海中路西段(即陕西南路以东区域)的商业结构调整,确定了在政府的主导下,依靠企业主体(复兴集团、淮海集团),通过国际性的中介招商机构(世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行),以国际一线品牌为主导、二三线品牌为辅助的思路来逐渐升级淮海中路西段的商业档次,力争将之打造称为与南京西路、外滩看齐的上海第三个顶级商业区域,并且通过保留历史建筑、统一规划新建建筑风格的手段,来形成一个建筑风格古典、富有特色的商业区。本案项目靠近陕西南路区

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域,该区域商业层次的升级将同时提升本案项目的区位价值。

而徐汇区政府同时提出了继续集中发展商贸、商务和现代服务业,构筑徐家汇商务圈、淮海路商务圈和肇嘉浜路商务大道组成的“两圈一线”商务发展框架。在动迁原有一些老旧建设设施的基础上,淮海商圈内的高档次商业/商务设施规模将进一步扩大。在本案项目附近,除了新建的嘉华中心、在建的淮海国际广场之外,襄阳路市场也将在2006年完成拆迁,其土地使用权受让者——香港新鸿基将在该处新建高档综合性商业项目。这些新建或待建项目的出现,已经并将进一步提升本案项目所在区域的区位价值,并将形成良好的高档次商业/商务氛围,也为本案项目的升级发展提供了良好的契机。

4.3 主要结论

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本案项目拥有优越的商业/商务地段价值。由于处于淮海中路商圈的西段,并靠近徐家汇商圈以及南京西路商圈;

? 本案项目周边拥有成熟的、档次较高的商业/商务氛围,东面距百盛、巴黎春天中高档商业设施约150米,西面距美美百货高档商业设施约100米,并紧靠嘉华中心,面向淮海国际广场(建设中)以及待建设中的新鸿基综合项目(现襄阳路市场地块),在发展综合性商业物业方面具有良好的现状条件;

? 本案项目具有优越的交通条件,东西两面都有地铁一号线站口(陕西南路站和常熟路站),北面靠近延安路高架,并有数条公交线路通过。通过现有道路设施,可实现与南京西路商圈、徐家汇商圈、陆家嘴、火车站、虹桥机场等重要区域5-15分钟车程到达;

? 本案项目中所有地块都直接临街,其中A、B地块两面临街,商业地段价值突出,尤其是A地块,其两面临街,临淮海中路一段长约140米,临东湖路一段长约

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200米,是目前淮海中路上少数的可用于发展零售商业的优质地块之一;

? 无论从卢湾区政府或是徐汇区政府的规划看,淮海中路商圈都将向更高的层次升级调整,区域的零售商业市场将面临洗牌,更多的一二线品牌将被引入到商圈内,本案项目在此时发展高档次的零售商业物业不仅有较好的市场环境,也将促进整个淮海路商圈的升级,取得良好的社会效益。

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