3.1.6 上海市旅游经济

近年来，上海市旅游业持续良好运营，来上海旅游以及以上海为中心的旅游人数逐步增长，上海市的城市旅游概念正在逐步完善。会展旅游、商务考察旅游、休闲度假旅游等构成上海都市旅游的主体内涵并逐步形成旅游经济新的增长点。

国内旅游者来沪人数及人均在沪旅游消费支出（2004年数据为预计数）

旅游人数及人均消费900088008600840082008000780076007400720070002000200120022003人均消费20041,6001,4001,2001,0008006004002000元万人旅游人数

资料来源：上海年鉴

从2000年到2002，国内来上海旅游的人数持续增长，由7848万人增长到8761万人，平均年增长率为5.8％。 2003年受非典影响，国内来沪旅游人数锐减，下降到了7603万人。2004年全年来沪旅游人数达到新高8505万人次。预计随着上海日益成为国际化大都市，世博会的召开，众多国际赛事的举办等因素影响，国内来上海旅游的人数将逐年增加。

随着上海商务、经济、金融中心的确立，以及上海城市形象在国际上的不断提升，来沪观光旅游、商务旅游的外国人不断增多，近年来一直保持了强劲的增长势头。2004年，共计有491.9万国际游客入境，平均每天达到13477人次。预计随着上海作为中国对外的窗口，日益成为国际化大都市，成为中国经济中心，国际上来上海旅游的人员将逐

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年增加。

3.2 宏观政策分析

3.2.1 宏观经济政策

2004年上半年以来,政府出台了多项旨在抑制经济过快增长的宏观调控政策,对于房地产行业而言有较大影响。这些调控政策包括：? ?

央行自2004年4月25日起提高存款准备金0.5个百分点。

国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资

项目资本金比例。其中，房地产开发（不含经济适用房项目）资本金比例从20%及以上提高到35%及以上。?

由于目前国内房地产行业的融资渠道过于单一，基本依靠银行贷款。随着银根紧缩、利率上浮，加之建筑材料的成本上升，房地产开发商资本成本和开发成本正在逐步提高。同时，宏观调控政策也使得市场上房贷加息预期的升级。

3.2.2 房地产政策背景分析

2004年，政府为了控制房地产投资过热的现象，出台了一系列的政策来规范房地产市场的健康运营。

五一前夕，银监会出台三条“窗口指导精神”，严控贷款。

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3.2.2.1 政策内容

上海市“期房限转”政策

根据最新的《关于预售商品房转让问题的决定》，“自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。”由于非居住商品房，如办公用房、商铺等销售目前所占比重较小，去年仅占整个商品房总销售面积的6.4%，因此对其期房转让行为，目前暂不作限制。上海市“商品房销售网上备案登记”制度

据规定，沪上新建商品房项目，在房地产开发企业取得预售许可证或者房屋产权证后，上网公布各项“身份资料”。内容有：商品房预售许可证或者新建商品房房屋产权证；规划平面布置图、建筑分层平面图；商品房的楼盘表，包括总的单元（套）数，以及每单元（套）的部位、结构、面积等测绘结果；房地产抵押、查封等权利限制情况；商品房销售合同的示范文本；商品房拟销售的价格等。

房地产行业贷款门槛提高

2003年6月15日，中国人民银行颁布了《关于进一步加强房地产信贷的通知》，即“121号文件”。该文件主要提高了房地产贷款的标准：开发贷款的对象为具备开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产企业。贷款应重点支持符合中低收入阶层购买力的住宅项目，限制高档住宅、别墅项目的贷款；对土地储备贷款要审慎发放，且明确其贷款应为抵押贷款，贷款的额度不得超过所收购土地的评估值的70%，贷款的期限不得超过2年；建筑施工企业不得利用贷款为房产项目开发垫资；在个人商业贷款上，商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放贷款，并提高购买第二套住房的首付比例和贷款利率。

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3.2.2.2 政策出台的市场背景分析

2003年以来上海出现了商品房价格持续上涨，局部地区涨幅过快的情况，原因是多方面的，除了商品房供应的阶段性、结构性矛盾外，投资性购房形成规模、短期炒作增多也是一个原因。

据上海市统计局、上海市房地产协会和上海市房地产交易中心的一份课题调查显示，目前上海投资性购房比重为16.6%，总体水平尚在警戒线内。不过如果加上一些不确定因素，比如空置半年的商品房中也存在一定比例的投资性购房情况，以及将预售前所谓的“炒楼花”计算在内，那么投资性购房的实际比重将超出16.6%的总体水平。

从国外经验看，当投资性购房比重超出总购房两成时，就意味着房产市场将面临较大风险。虽然本市投资性购房总体比重尚未超出经验警戒线，但其风险还是值得关注的。为抑制过度投机造成的房产市场非理性繁荣，控制房价的过快增长，维护市场的持续健康发展，上海市政府于近期做出了一系列上述政策调整。

3.2.2.3 新政策的市场效应分析

对房地产市场交易的影响分析?

“期房限转”不会对市场整体状况产生根本性影响，而商品房销售网上登记备案制度则是从根本上规范房产交易秩序，遏制“炒号”哄抬房价，维护市场健康发展的长期制度性举措。

? ?

有利于表达出真实市场需求信息。

投资性尤其是短线投机性购房需求会有明显回落，但对不同类型物业影响度差别较大。

? 短期内客户会持币观望，导致部分区域购房暂时性下降。但由于总体需求并未减少，且房产政策将使未来供应的增长势头区域平缓，因此从长期来看，房产市场的整体价格不会出现大幅回落。

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