资料来源：世邦魏理仕

酒店物业的价格定位受市场因素的约束较大，因此，酒店物业的定价需基本上与市中心区域的同档次酒店价格相仿，但同时由于本案项目酒店物业仅为四星标准，在规模上有处于劣势，参考黄浦、静安区的四星级酒店的现时价格，估计本案项目酒店物业的平均水平约在938元/晚。

建议服务式公寓为由1幢1万平米的建筑，位于B地块。主要面向中长期商务租客，为了确保服务式公寓的档次及服务质量，建议服务式公寓由专业酒店或服务式公寓管理集团运营。由于是针对中长期租客，建议设计1室1厅、2室2厅、3室2厅、复式房型，所有房型均配备开放式厨房（配电磁炉）。

具体设备设施、服务等包括：? ?

高档装潢，完备的家电、家具；

会所及休闲设施（例如商务中心、餐厅、健身房、儿童乐园等）；

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邮政服务、自助银行及外币服务；24小时便利店；宽带接口；

客房清洁、洗衣服服务；

24小时前台、保安服务；常租客机场接送。

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服务式公寓示意图：

资料来源：世邦魏理仕

租金方面，参考附近的衡山路41号、上海中心、香港广场的服务式公寓租金的现时水平，估计本案项目的服务式公寓的租金水平在231元/月/平米左右。

2.6 项目主要财务指标

财务分析前提假设为：项目2006年开始准备，2007年正式动工建设，针对前10年即2007-2016年的项目现金流进行分析。项目各物业类型开发期如下：

物业 购物中心 服务式公寓 2007 2008 2009 2010 11

商务酒店

项目前10年现金流入：

购物中心 服务式公寓 商务酒店 年度现金流入小计 购物中心 服务式公寓 商务酒店 年度现金流入小计

2009 2010 2011 2007 2008 - - - 60,147,786 106,261,089 - - 19,592,527 23,863,698 34,314,009 - - - 29,983,981 36,340,585 - - 19,592,527 113,995,465 176,915,683 2012 2013 2014 2015 2016 197,008,059 202,918,300 209,005,849 215,276,025 221,734,306 34,828,719 35,351,150 35,881,417 36,419,639 36,965,933 51,997,320 52,517,293 53,042,466 53,572,890 54,108,619 283,834,098 290,786,743 297,929,733 305,268,554 312,808,858 财务指标

15.31% IRR内部回报率

IRR (所得税前)

NPV净现值

￥10589 NPV (折现率10%，万元)

投资回本期

7年 投资回本期 (未考虑所得税影响)

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3 宏观经济政策分析

上海是中国最大的经济中心和贸易港口，是全国最大的综合性城市，更是全国的贸易中心，金融中心和资讯中心。目前有许多的跨国公司以及国内的大型公司都把中国总部甚至亚洲总部设在上海。

由于上海地域的独特性，所以上海对外贸易有着悠久的历史。早在上个世纪的20、30年代，上海就是远东地区最大的国际贸易中心。目前上海仍然以开发浦东和建设成为国际经济、金融、贸易中心的城市为发展策略。

3.1 上海宏观经济分析

3.1.1 上海国内生产总值及增长率

从下图中可以看出，经济快速发展阶段是在1992年至1997年间，平均年增长率在14%左右。在经过一段时间的快速增长后，上海经济发展速度的基数也随之增大，所以从1998年以后，上海国内生产总值的年均增长率一直保持在10%以上。2003年上海实现国内生产总值人民币6250.81亿元, 2004年上海实现的国内生产总值人民币7,450.27亿元, 比上年增长13.6％。由于上海世博会等发展因素，预计在中长期时间内，上海国内生产总值的年增长率将继续保持在10%以上。上海国民生产总值 (1990 – 2004)

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