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? 服务式公寓物业市场分析? 发展建议? 财务分析

2 物业产品开发建议

本章内容将简单介绍本项目的初步发展建议，包括整体定位及各类物业开发建议的要点，详细的基地分析、市场分析及建议阐述将在后面展开。

在提出本项目的整体定位及各类物业开发建议时，我们着重考虑了以下方面带来的效益及影响： ?

保留历史建筑，注意新开发建筑与历史保留建筑风格的融合以充分保留项目特有的建筑风格，在进一步挖掘经济效益的同时，充分提高社会效益；

提高经济效益，为地方政府增加税收；

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促进淮海路商圈的升级，提升淮海中路西段的形象；

扩大功能建筑规模，相比于项目现状，可以提供更多的就业机会。

2.2 项目整体定位

结合SWOT分析，考虑到项目本身的特点，我们将本项目整体定位如下：

2.2.1 主题概念：

霞飞路新时代

? 独特的建筑风格——利用历史保护建筑，与现代化的建筑融为一体。

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? 创新的购物、生活体验——品味时尚，享受高贵生活；? 处于历史与繁华之间的驿站。

2.2.2 功能定位

零售商业为主，商务居住为辅。

2.2.3 档次定位

高档的购物中心，辅以高档商务酒店与服务式公寓。

2.3 发展组合及布局

根据以上项目的整体定位，以几地块本身的面积和分布特点，本案项目的发展组合建议为： 购物中心 建筑面积（平方米） 50,000 占地面积（平方米） 10,000 容积率 5.00 地块位置 A

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商务酒店 服务式公寓 保留建筑 总计 10,000 10,000 13,000* 83,000 2,600 2,935 5,564 21,099

3.85 3.41 2.34 3.93 A B C -- 资料来源：世邦魏理仕 *初步估计值

路 购物中心 乐 新 商务酒店 服务式公寓 C 东 C 保留建筑 B 湖 路 A 路 中 海 淮

资料来源：世邦魏理仕

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