1 简介 1

1.1 项目背景 ......................................... 11.2 服务内容 ......................................... 11.3 报告结构 ......................................... 12

物业产品开发建议 ....................................................................... 32.2 项目整体定位 ..................................... 32.3 发展组合及布局 ................................... 42.4 零售商业物业发展建议 ............................. 62.5 酒店与服务式公寓物业发展建议 ..................... 92.6 项目主要财务指标 ................................ 113

宏观经济政策分析 ..................................................................... 133.1 上海宏观经济分析 ................................ 133.2 宏观政策分析 .................................... 193.3 主要结论 ........................................ 224

基地分析 ..................................................................................... 244.1 地块现状 ........................................ 244.2 区位分析 ........................................ 264.3 主要结论 ........................................ 285

上海零售商业物业市场 ............................................................. 305.1 主要商业区 ...................................... 305.2 现有供应量 ...................................... 405.3 未来供应 ........................................ 475.4 需求分析 ........................................ 49

I

5.5 零售商业形态发展趋势 ............................ 525.6 租金，售价及收益率 .............................. 535.7 主要结论 ........................................ 556

上海酒店物业市场分析 ............................................................. 576.1 高档酒店物业市场背景 ............................ 58 6.2 酒店市场现有供应量 .............................. 626.3 酒店物业未来供应 ................................ 706.4 酒店市场需求分析 ................................ 726.5 酒店物业市场开发趋势 ............................ 736.6 酒店物业价格 .................................... 736.7 主要结论 ........................................ 757

上海服务式公寓市场分析 ......................................................... 767.1 服务式公寓市场背景 .............................. 767.2 服务式公寓市场板块 .............................. 797.3 现有市场供应 .................................... 887.4 未来供应 ........................................ 917.5 需求分析 ........................................ 947.6 租金、售价及收益率 .............................. 987.7 主要结论 ....................................... 1008

物业产品开发建议 ................................................................... 1018.1 SWOT分析 ....................................... 1018.2 项目整体定位 ................................... 1058.3 发展组合及布局 ................................. 1088.4 零售商业物业发展建议 ........................... 1108.5 酒店与服务式公寓物业发展建议 ................... 1149 初步财务分析 ............................................................................... 1199.1项目开发基本参数及建设方案 ...................... 119

II

9.2 购物中心产品财务分析结果 ....................... 1239.3 服务式公寓产品财务分析结果 ..................... 1249.4 商务酒店产品财务分析结果 ....................... 1269.5 项目现金流入 ................................... 1289.6 项目主要综合财务指标 ........................... 1289.7 敏感性分析 ..................................... 129 10 免责声明 ............................................................................... 131

III

1 简介

1.1 项目背景

上海世邦魏理仕公司受PT.DEWATA WIBAWA委托，对上海淮海路综合性发展地块（现东湖宾馆地块）进行市场定位分析。本次报告的建议部分内容将主要包括项目市场整体定位、发展组合建议，并进行相应的财务分析。

1.2 服务内容

经讨论确定，本次报告研究的涉及范围如下：

? 基地分析

? 经济社会环境分析? 市场研究? 发展建议? 财务分析

1.3 报告结构

此次报告按章节结构如下：

? 简介

? 项目发展建议要点? 经济社会环境分析? 基地分析

? 零售商业物业市场分析? 酒店物业市场分析

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