2、当第一层全部为商铺且商铺均向走廊、檐廊开门时，走廊（或檐廊）列为一层共有建筑面积进行分摊。当一层为办公或公寓时，参照执行。除此之外的，第一层外走廊、檐廊列入整幢共有建筑面积分摊。有裙楼的列为裙楼应分摊共有建筑面积。

3、当局部有走廊、檐廊，局部套走廊、檐廊为无顶盖的，如两端封闭且各套均开门时，各套走廊、檐廊，可按自然界线分割，纳入各套内建筑面积。若走廊、檐廊的两端不封闭的，走廊、檐廊参照2、执行。

（十）在商住楼、综合楼中，当上下功能各异，但局部单元或某套，穿插于二功能或二功能以上时，可视实际使用情况进行分摊共有建筑面积；但必须在分层分户平面图上标定分摊原则；经委托方签字审定后，在房屋预、销售时进行公示。对一些特殊房屋出现类似情况或难以判断与缺少依据时，可参照执行。

（十一）在联体独户住宅中，为分户设置的独立雨蓬，其建筑面积计入该户套内建筑面积；在多层与高层楼梯口或大厅门口设置的雨蓬，其雨蓬列为应分摊共有建筑面积；当雨蓬设置在车库层与车库上层之间的其车库高度＜2.2米时，列入不分摊共有建筑面积；当车库高度＞2.2米时，列入车库应分摊建筑面积。

（十二）会所、储蓄所、娱乐活动室、健身房、阅览室、托儿所、老人活动中心等经营性用房，以及居委会（如用作公共活动的架空层）、派出所使用的房屋等，不以共有建筑面积认定，以套建筑面积确定,依照共有建筑面积分摊原则参与分摊方案。

（十三）人防工程、本幢内为多幢服务的公共用房及物业管理用房等不列入共有建筑面积分摊，不参与其他共有建筑面积的分摊。

（十四）非成套房屋中的厅堂、走廊、厢房、壁橱、灶间、卫生间等凡由部分房屋产权人共同使用的部位，有分割文件或协议的按分割文件或按协议执行；无分割文件或协议的可按其共同使用部位的产权人户数平均分摊。

（十五）分摊的共有建筑面积不划分各套分摊的具体部位。共有部位建筑面积一经分摊，不得任意改变使用功能。

第五章 套型建筑面积的计算

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第一百零一条 套内建筑面积：

套内建筑面积=套内房屋的使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。 （一）套内房屋的使用面积

1、套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和；

2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积； 3、不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井； 4、内墙面装修厚度计入使用面积。 5、阳台不计入套内使用面积。 （二）套内墙体面积

套内墙体面积为套内使用空间周围的围护或承重墙体，或无承重支撑体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按墙体水平面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

（三）套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。 第一百零二条 一般住宅楼： （一）幢共有建筑面积

幢共有建筑面积=整幢建筑物的建筑面积-整幢各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间等。

（二）幢共有建筑面积分摊系数K

K=(整幢建筑物的建筑面积-整幢各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间)/ 整幢各套内建筑面积之和。

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（三）套分摊的共有建筑面积

套分摊的共有建筑面积=套内建筑面积*幢共有建筑面积分摊系数K。 （四）套建筑面积

套建筑面积=套内建筑面积+套内建筑面积*幢共有建筑面积分摊系数K。 第一百零三条 商住楼：

（一）首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积按比例分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积，分别加入住宅和商业总面积内，然后按各自功能分别进行分摊。 （二）住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，得到住宅部分总的共有建筑面积，然后按各套房屋的套内建筑面积分别计算住宅的分摊系数、各套房屋分摊的共有建筑面积、各套建筑面积。

（三）商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积分别计算商业部分各层的分摊系数、各套房屋分摊的共有建筑面积、各套建筑面积。 第一百零四条 多功能综合楼：

多功能综合楼是指具有多种用途的建筑物，即幢内有住宅、商业用房及办公用房等。楼内各共有建筑面积的功能与服务对象同一般住宅差异很大，因此需要根据各功能区，对幢共有建筑面积的实际使用确定分摊原则。采用由上至下的分摊模式，即先把整幢的共有建筑面积分摊到各功能区；功能区再把分到的共有面积和功能区自身的共有建筑面积加在一起，再分摊至功能区内各层；然后各层再把功能区分到的共有建筑面积和层自身的共有建筑面积加在一起，最后分摊至各套或各户。

如果功能区内各层的结构、共有建筑面积基本一致时，则可免去层一级分摊，由功能区直接分摊到套或户。

综合楼分摊计算方法可参照商住楼操作。

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第六章 房屋产权面积核定

第一百零五条 房屋产权面积由房屋所有权人，持房产测绘资质单位（经当地房产主管部门授权委托）施测的房产测绘成果报告，向当地房屋权属登记管理部门提出申请，经市、县级市房产行政主管部门审核后，登记确权认定。

第一百零六条 房屋产权面积测算至户，以户为单位，按房屋坐落、幢号、室号；结构、层次、用途；房地号等分户进行丈量、调查、作图并计算。

第一百零七条 施测单位应将面积计算报告、面积计算成果、共有建筑面积分摊协议认定表、幢分层分户平面图、分丘平面图等相关资料装订成册，提交委托方。

第一百零八条 施测单位应将各幢的套内建筑面积、套分摊共有建筑面积，套建筑面积、幢建筑面积及有关图纸资料一起提交委托方。

第一百零九条 委托方自接到房产测绘成果报告即日起，对本工程的权属界线、单位性质、用地性质以及各幢房屋的用途、结构、层次、边长尺寸、阳台封闭情况、共有建筑面积分摊的合理性等仔细核对并确认签字、盖章进行备案。如有异议须在十五天内通知施测单位，以便商议解决办法。

第一百十条 房屋竣工面积两次测算结果较差与房屋竣工面积一次测算结果与预测比较之差的限差，按本规则第16、17条执行。预测后设计图纸变更，未办理相关变更手续的，不从其规定。

第七章 附 则

第一百十一条 本规则由苏州市房产管理局负责解释。 第一百十二条 本规则自二〇〇七年一月一日起施行。

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