第九十三条 在各类建筑物中第一层的进门设于凸出部分，顶部为第二层建筑所盖，其二层以上部位设计定性为阳台，其底层设计为门厅、门廊的，底层与二层相同部位，应定性为阳台。按阳台标准计算建筑面积。

第九十四条 当一层商铺、车库设置卷闸门或玻璃门和外阳台既有矮墙又有栏杆围护的，以外墙主体投影建筑面积计算。

第九十五条 在大型综合楼中外墙为落地玻璃窗时，内设安全防护栏杆或矮墙隔断的，当玻璃与围护实体≤主墙体厚度的，计算建筑面积；当玻璃与围护实体＞主墙体厚度的，以栏杆或矮墙外围水平投影计算。

第四章 房屋共有建筑面积的分摊

第九十六条 共有建筑面积的分类与确认：

（一）房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

（二）房屋内共有建筑面积的确定，由开发商依据规划建设主管部门审核的图纸和设计方案进行申报，经房产测绘机构对申报材料与房屋的共有部位进行认定和计算。并最终经房产行政主管部门审核确定。

（三）全幢共有建筑面积：是指为整幢服务的共有建筑面积。此类共有建筑面积应由全幢进行分摊。

（四）功能区共有建筑面积：是指专为某一功能服务的共有建筑面积。此类共有建筑面积应由该功能区进行分摊。

（五）层内共有建筑面积：由于功能设计不同，各层内的共有建筑面积有时也有不同，此类情况应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊。

（六）对于多功能的综合楼或商住楼，共有建筑面积的分摊比较复杂。一般要进行二级、三级，甚至更多级分摊。因此在对共有建筑面积分摊之前，应根据规划建设主管部门审核的

13

图纸和设计方案与申报材料，对幢内的共有建筑面积进行认定，决定其分摊层次及归属,为房屋销售合同提供共有建筑面积分摊协议认定表。 第九十七条 应分摊的共有建筑面积：

（一）本幢房屋内的电梯井、管道井、垃圾道、观光电梯、提物井，突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间、机电设备用房等；

（二）为本幢服务的变电（配电）室、泵房、消防控制室，地下室消防水池、大楼的监控室、值班警卫室、设备用房，以及为整幢服务的公共用房和管理用房等；

（三）幢内共有的公共门厅、大厅、过道、门廊、门斗、走廊、檐廊、套（单元）门以外的室内、外共有楼梯、电梯、内外廊等；

（四）套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

（五）层高超过2.20米的设备层和其它符合核减建筑面积中的共有建筑面积。 第九十八条 不分摊共有建筑面积：

（一）为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房、穿过房屋的通道以及作为人防工程的地下室等.。

（二）已出售给产权人独立使用的地下室、车棚、车库等。

（三）第一层架空，用于停放车辆或用作公共开放空间部分的建筑面积。 （四）地下室内的公共车库、停车场、以及车位等。 （五）大楼内不明用途的房间。

（六）层高超过2.20米的避难层中用作消防避难的建筑面积及结构转换层的建筑面积。 （七）商住楼中供住宅使用的在商业房中（无门）的楼梯间（不包含核心筒部分），没有合法权属分割文件或买卖双方无协议约定的，作为不分摊共有建筑面积，不分摊给商业或住宅任一方。

14

（八）用作公共休闲的亭、塔、马路旁人行走廊，绿化带场所的共有设施，以及为建筑造型而建，无实用功能的房屋不作为共有建筑面积进行分摊。 （九）用作公共事业、市政建设的建筑物等。 第九十九条 共有建筑面积的分摊原则：

（一）共有建筑面积的分摊，以幢为单位。非本幢的共有建筑面积，不在本幢分摊，本幢内的共有建筑面积，不分摊至其它幢内。

（二）产权各方有合法权属分割文件或协议约定的，在不损害其它产权人合法权利的前提下，按其文件或协议规定进行分摊计算。无合法权属分割文件或协议的，按本规定执行。 （三）一般成套房屋的共有建筑面积按幢内各套内相关建筑面积比例进行分摊。 （四）为整幢大楼服务的多功能综合楼的共有建筑面积按各功能区相关建筑面积比例进行分摊。

（五）其它共有建筑面积应根据其使用功能与服务对象情况进行分摊。

（六）跃层、复式层住宅中的套内建筑面积与户内或户外的专用楼梯，计入本套套内建筑面积。

（七）斜面结构屋顶下面（如阁楼）、夹层、插层，层高2.2米以上部位应单独计算建筑面积与分摊系数，并参与幢共有建筑面积的分摊。

（八）当一幢房屋为单一产权人时，则该幢建筑可按各层外墙或结构外围水平投影面积计算幢的总建筑面积。

第一百条 特殊问题的分摊处理原则：

（一）在商住楼、大型综合楼或底部为裙楼、上部为多幢塔楼所组成的楼房，当实际各塔楼公安已明确编为幢号且各楼之间无相关共有建筑面积连带关系的，可将各幢单独计算并分别设置幢号，其底部按公安门牌标定。当各幢房屋具有共有的设备房、配电房、值班室、水箱间等面积时，则应将该房屋确定为一幢房屋。上部可分割成多个区进行计算。地下商场与地面多幢组成的房屋参照该条款执行。

15

（二）地下车库、地下商场内的楼梯、电梯、过道、走廊及为地下车库、地下商场服务的共有设施，以地面为界，地下部分计入地下应分摊建筑面积；半地下室其功能与地面相同时，列入地面应分摊建筑面积；半地下室其功能与地面不同时，列入地下应分摊建筑面积。当地面与地下功能相同时，可归纳为同一功能进行计算。但为整幢服务的泵房、水池、配电房等设施应作为整幢共有建筑面积分摊。

（三）当楼梯或电梯通过的楼层分成多个不同用途结构的建筑（商场、办公、住宅等），如各功能结构平面差异较大时，其楼梯、电梯或核心筒的部分可按功能区域或层分段切割，分别归入各功能区或层进行分摊。但屋顶电梯机房、楼梯间等应为屋顶以下功能的应分摊共有建筑面积。

（四）当电梯或核心筒的部分左右两个（或两排）单独运行，其左右两边功能各不相同时，如电梯两边其服务的建筑范围有明确的分隔线（图上有明确界线）时，可将两边的共有建筑面积分别纳入其服务功能进行分摊计算。

（五）在多功能综合楼中，裙楼通往塔楼时，当某一功能电梯、楼梯、核心筒等不开门时，该功能电梯、楼梯、核心筒等部分，有某功能合法专用依据的，计入该功能共有建筑面积；无提供功能合法专用依据的，作为幢共有建筑面积。

（六）在商场、酒店、办公、住宅等多种用途的建筑中，进行房屋建筑面积测算时，应对一层大厅的设计与实际使用现状进行划分共有建筑面积的服务范围。并在图上标明功能使用情况，经建设单位签字盖章后，在房屋预售时必须进行公示。

（七）在酒店接待处大厅中，某一部分形成独立使用空间的，该部分可计入酒店部分的建筑面积；若大堂为酒店、办公、住宅等的公共过道、休息场所，则将酒店的接待柜台以内部分与工作室、行李房等建筑面积作为酒店的建筑面积，其余大堂部分列入整幢共有建筑面积。

（八）地下室或半地下室为商业用途的，其中的走廊、楼梯间、电梯间、卫生间、通风井、烟道、管道井等均在地下室或半地下室内进行分摊。 （九）商住楼、综合楼底层建筑的外走廊、檐廊的处理原则：

1、走廊、檐廊是位临城市街道或本宗地外的公共通道、公共开放空间的不计算建筑面积。

16