（一）架空层有建设规划许可证的，架空层内的楼梯间（包括门厅、大堂 等）计入架空层。

（二）架空层没有规划许可证的，不计算建筑面积。

（三）本层次为局部架空层的，如楼梯间（核心筒）对架空层不开门，由局部单元使用时，楼梯间（核心筒）应作为该功能区共有建筑面积；如楼梯间（核心筒）对架空层部分开门时，应在分层分户图上标定架空部分与使用功能的具体位置，其楼梯间（核心筒）部分纳入本层功能区共有建筑面积；架空层部分划入架空层建筑面积。 第八十四条 在建筑物内（屋顶除外）的花园处理原则：

（一）房屋楼层内花园外立面为全封闭，且上盖高度大于2.2米时，花园按房屋外墙围护结构的水平投影面积计算。

（二）房屋楼层内花园外立面为不封闭，且上盖高度大于2.2米时，花园按房屋外墙围护结构的水平投影面积的一半计算。

（三）当立面未封时，花园延伸至房屋主体结构以内的部分应按全面积计算。 （四）房屋楼层内的空中花园，为独户专用（在门户内）时，其面积计入户套内面积；空中花园与任一楼梯、楼道或共有通道相通时，空中花园面积列为不分摊共有面积。 （五）对花园的使用与分摊情况，当买卖双方有协议的按协议执行，无协议的按以上规定执行。

第八十五条 专用楼梯、电梯的说明计算：

（一）专用电梯（楼梯）是指由建筑物内（功能区与功能区）一层或连续几层均不开门使用，专门为楼层上某一功能所使用的电梯（楼梯）。

（二）一层或一～二层复式房不使用的多层或高层住宅的电梯（楼梯）不属于专用电梯（楼梯）。

（三）对于有裙楼和塔楼的建筑，塔楼内专用楼梯中应为整个（核心筒）部位，包括电梯（楼梯）过道等。

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（四）当室外楼梯从一功能区进入另一功能区时，其一功能区不开门时，视为另一功能的专用楼梯；当各功能区均开门时，应作为非专用梯。 第八十六条 室内外楼梯的区别与处理：

（一）利用建筑物外墙设置的楼梯，有扶手栏杆，无墙体封闭的，不论建筑物外墙是否开门；与楼梯相通否，均视为室外楼梯。

（二）在建筑物外墙以外设置专用楼梯，有局部层次不使用楼梯用墙体分隔，则不论楼梯有否墙体封闭，均视为室外楼梯。

（三）在建筑物外墙以内的各种楼梯、电梯定性为室内楼梯；在建筑物外墙以外，用墙体封闭的非专用楼梯定性为室内楼梯。

（四）直通顶层的观光电梯，视为室外专用电梯，如各层使用并兼向外观光的电梯，视为室内电梯。

（五）室内楼梯和顶部有盖的室外楼梯，不论是旋转或折叠形楼梯，均将其中空部分计入梯间面积并分层计算建筑面积。

（六）单独在大堂或门厅中设置旋转或折叠形楼梯所形成的整个中空部分，应属大堂或门厅中的一部分，则将这部分面积计入大堂或门厅的面积内。大堂或门厅中超过一层楼梯的，按所经层次计算。

（七）在多层房屋中，对一～二为复式（叠加式）房屋或特殊性房屋中，在底层单独为某套或某层建造的室外楼梯，应计入本套或本层套内建筑面积中。其幢内楼梯不论是否开门，应作为幢分摊的共有建筑面积。

（八）地下室入口不论在该栋建筑物外墙之外或该栋一层中分隔出部分作为出入口的，其出入口的建筑面积均列入地下室共有建筑面积。

（九）利用房屋作为汽车坡道，进入房屋自然层内的车库，按自然层内超过2.2米以上部位计算面积；依据自然地形作为汽车坡道，具有上盖、围护且高度超过2.2米的按一层计入车库建筑面积。

第八十七条 穿过建筑物内的通道处理原则：

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（一）穿过建筑物内的通道，是指穿过建筑物内的人行或汽车公共通道，当通道上空高度不大于一层楼面且超过2.2米时，按上盖水平投影面积计算；当通道上空高度超过一楼层面时，其通道不计算建筑面积。

（二）穿过建筑物内的通道作为公共道路、或本宗地内其它房屋用户的主要通道，列为不分摊共有建筑面积。

（三）穿过建筑物内的通道仅为本栋服务的，则列为应分摊共有建筑面积。 第八十八条 建筑物间的架空通廊处理原则：

（一）两幢房屋之间属永久性的有柱架空通廊地面投影部分，当上层顶盖不超过一层时，按柱的外围水平投影面积计算。上盖高度超过一楼层面时，架空通廊地面投影部分不计算建筑面积。

（二）架空通廊地面投影部分作为公共道路、本宗地其它房屋的主要通道或公共开放空间的，架空通廊地面投影部分均不计算建筑面积。 第八十九条 建造在房屋天面上建筑的处理原则：

（一）屋面上的楼梯间、水箱间、电梯机房作为应分摊的共有建筑面积。

（二）屋顶的不明用途的房屋、更衣房、景观房（共有）、工具间等列为不分摊的共有建筑面积。

（三）用于美化、装饰性的亭、阁及休闲用的有盖走廊；裙楼屋顶上供塔楼幢与幢、区与区之间住户通行的有盖走廊等不计算建筑面积。

（四）屋顶的水箱间、电梯机房、梯间等顶盖（等或整个屋顶）上部，为其造型或美化，设计成尖顶、拱顶或其它形状顶盖的，其扩大部分（超出房屋外墙）均不计算建筑面积。 第九十条 地下（地面）大型车库的处理原则：

（一）地面上为多幢房屋，地下为整体车库，当地下车库无法确定与各幢的独立位置时，地面上各幢，可分别设置独立的幢号。地下室整体另设单独幢号，房产图上房屋间相连部分用虚线标定，并注明幢号。

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（二）当地面上各单幢，与地下相同部分设计为同一整体，并且楼梯、电梯等共有部位相通的，可以把地下与地上相同部分，作为该幢的一部分，进行统一计算面积。该地下室设计中有明确部位，且为该幢服务的共有建筑面积，可作为应分摊共有建筑面积。 （三）整个地下车库除去各幢的相同部分，其剩余部分可单独建幢并计算面积。或划入任一幢房屋内与本幢房屋一起计算。

（四）地下室或半地下室使用的通风井、烟道，地下部分按其通过的地下楼层数计

算建筑面积。 （五）房屋一层内专门为地下室设置的楼梯间、地下车库的升降机房、地下室的出入口等通道应计入地下车库的共有建筑面积。进入屋面车库的地面车库升降机房，按自然层数计算面积，并计入屋面车库的共有建筑面积。

（六）底层车库层高＜2.2米，利用该层局部与上层作为共享空间部位的，不论其高度均计入下层面积，其共享部分的层高按车库的设计层高计算。 第九十一条 有关物业管理服务用房的处理原则：

（一）对小区内的物业管理服务用房，开发商在办理房屋预测时，必须提供规划核准图，并图上有标明物业管理服务用房的具体位置，与实际面积。设计单位也应在设计平面图上注明设计位置与实际面积。

（二）房屋中所设置的共有共用建筑面积与地下室、车库、车棚、人防工程及室内层高＜2.2米的房屋，不计入物业管理服务用房面积。

（三）地下部分不得设置物业管理服务用房，设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。 （四）对物业管理服务用房应进行独立测量，计算面积。其面积不计入应分摊的共有建筑面积内。

第九十二条 在多层或高层建筑中，各层共有的通风井、管道井或烟道井，按其通过层数计算建筑面积。当层内各套均有时，计入套内建筑面积，当层内局部套内拥有时，作为本层或功能区应分摊共有建筑面积。

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