才与估价对象之间具有替代关系，价格会相互影响。

用途有居住、办公、商业、展览、工业、公共事业等；规模是指房地产的建筑面积、体积等；档次是由房地产的建筑设计标准、装修、设施设备情况等因素确定；建筑结构指房地产的承重结构类型，例如钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构等。

估价对象的用途、规模、档次不同，同一供求圈的大小也会有所不同。 同一供求圈不一定是具有同样或相近的自然地理位置，也可以是具有同样或相近的社会经济位置。

2．0．16 基准地价修正法是我国土地估价的方法之一，其估价过程是：利用政府已经确定公布的基准地价，依据替代原理，通过交易日期、区域因素和个别因素(包括土地使用权年限)的比较修正，由基准地价调整得出估价对象宗地价格。

2．0．17～2，0．20 房地产的净收益，实质上是房地产本身所带来的收益；运营费用，实质上包括两部分内容，一是维持房地产正常生产、经营或使用所必须支出的费用；例如维修费、管理费等，二是归属于其他资本的收益，或称非房地产本身所创造的收益，例如货币资金的利息和利润等。由有效毛收入扣除合理运营费用，实际上是由有效毛收入中扣除非房地产本身所创造的收益，剩余的即是房地产本身所带来的收益，也即房地产的净收益。

例如，有一建筑面积为1000m2的写字楼，其月毛租金水平为100元／m2，空置率为13％，租金损失为毛租金收入的2％，合理运营费用为有效租金收入的30％，则该写字楼的：潜在毛收入＝1000 m2×100元／m2·月×12月＝120万元，有效毛收入＝120万元×（1-13％）×(1-2％)＝102．3万元，合理运营费用＝102．3万元×30％＝30．7万元，净收益＝102．3万元-30．7万元＝71．6万元。

2．0．21～2．0．22 重建与重置的不同之处是：重置只要求具有同等的功能效用，重建则要求是完全相同的复制品。

2．0．27 估价报告既是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，又是给委托方的书面答复，还应是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。

3 估价原则

3．0．1 规定房地产估价原则，是为了确保不同的估价人员在遵循规定的估价程序，采用适宜的估价方法和正确的处理方式的前提下，对同一估价对象的估价结果能具有一致性。

3．0．2 本条规定房地产估价应遵循合法原则，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。

遵循合法原则，一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权的合法性的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论是在假定估价对象具有合法产权的情况下才是有效的。

遵循合法原则，二是要求在估价时所涉及的估价对象的用途必须是合法的。例如在采用假设开发法估价时，需要设定估价对象未来的用途，在设定该用途时，就必须保证该用途的合法性，例如必须符合城市规划限制的要求。

遵循合法原则，还要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。例如在涉及到划拨土地使用权单独设定抵押的估价时，就必须考虑到划拨土地使用权在得到土地行政主管部门的批准并补交土地使用权出让金或向国家上缴土地收益之后才能设定抵押，此时该目的下的估价对象才具有合法性。

3．0．3 房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值，它体现在房地产的使用过程中。规定房地产估价时必须以估价对象用于最高最佳使用为前提，可使估价人员在确定估价结论时有共同的口径，从而使不同的估价人员易于达成一致。

最高最佳使用原则受到合法原则的约束，在运用最高最佳使用原则估价时，首先要求估价对象的最高最佳用途是法律上允许的，这一点已在3．0．1条中作了说明。

房地产的最高最佳使用还必须得到技术上的支持，不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。这里的技术主要是指房屋建筑工程方面的技术。

必须全面地理解和运用最高最佳使用原则，这种全面性还体现在确定房地产的最高最佳使用时应注意经济上可行：不能通过不经济的方式来实现房地产的最高最佳使用，这样的“最高最佳使用”也一定不是真正的最高最佳使用。

当房地产的最终使用尚未确定时，其最高最佳使用可能有多种实现方式，本条中列举了保持现状、转换用途、装修改造、拆除重新利用等方式。最高最佳使用，的实现也可能是这些实现方式的组合形式，例如一部分保持现状继续使用、另一部分装修改造转换用途后使用等。

3．0．4 替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提：只有承认同一市场上相同物品具有相同的市场价值，才有可能根据市场资料对估价对象进行估价。

替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程：房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理价格或价值。对于房地产交易目的而言，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或者价值的。

3．0．5 估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。

估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。

估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。所以强调：估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。

4 估价程序

4．0．1 规定房地产估价程序是为了实现房地产估价的规范化，保证

估价作业质量。

本条规定了自接受估价委托至完成估价报告期间的工作程序，共分为明确估价基本事项、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选定估价方法计算、确定估价结果、撰写估价报告、估价资料归档等8个步骤。至于目前有些在接受估价委托之前有估价项目立项，以及争取估价业务、签订估价合同，在估价报告完成后进行估价结果确认等程序未作统一规定。

4．0．2 本条所称明确估价对象包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况。

估价对象的物质实体状况主要包括：土地面积、形状、临路状态、土地平整程度、地势、地质水文状况，建筑物面积、建筑结构、平面布置、工程质量、新旧程度、装修、设施设备、楼层、朝向等。

估价对象的权益状况主要包括：土地权利性质、权属、土地使用权年限，建筑物权属，估价对象上设定的他项权利状况等。

依据有关法律、法规，有些估价对象不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容，所以，估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托方的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望随意确定，而应根据估价目的、依据法律、法规并征求委托方认可后综合确定。

4．0．3 确定拟采用的估价技术路线和估价方法以及拟调查搜集的资料及其来源渠道时，可参照本规范第5章各估价方法中的有关规定。

4．0．4 本条规定了估价人员应当搜集的涉及估价的有关资料，这些资料是各种估价方法都需要用到的。另外有些资料是某种特定估价方法所需要的，可参见本规范第5章各估价方法中的具体规定。

在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常的或人为因素的影响。对于受到这些因素影响的实例资料，只有在能确定其受影响的程度并能进行修正的情况下才可被采用。

4．0．6 本条规定应将涉及估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管，是为了方便今后的估价，有助于估价机构和估价人员不断在