(FNPV万元) 财务内部收益率5 6 7 (FIRR) 投资回收期(年) 盈亏平衡点(BEP) 19.32% 23.67% 15.46% 16.87% 23.22% 2 2 2 2 2 53.01% 46.35% 57.25% 48.76% 56.78% 从上表各指标来看，该项目具有较好的抗风险能力，假设在实现全部销售的情况下，开发成本、售价±5%的单方面变动都不会使项目亏本，销售利润率均保持在28%以上。通过对项目的成本与收入的敏感性分析，开发成本和售价的变动对项目收益的形成有着巨大的影响。因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作，以确保预期目标的实现。 七、项目投资风险分析 （一）、政策风险

2008年国家实施紧缩性贷币政策，并以各种宏观调控手段对房地产市场进行调整，预计到2008年底将初见成效。

北海“鑫岳花园”项目的实质性建设开发周期应在2008年底启动，主要自有资金的投放期将集中在2008.3～2009.3，贷款性融资主要于2009年初贷款投入，因此国家政策的影响将减至最小。并且由于北部湾经济区域的重点发展要求，此区域内的房地产发展、宏

观政策、金融信贷等各种政策性因素，都优于外地，因此政策风险性因素影响较小。 （二）、市场风险

全国房地产市场的发展速度在2008年有所放慢。而北海市前两年的房地产市场发展速度较为迟滞，慢于全国房地产市场的发展，但从2007年开始，其市场发展速度急剧加快（补涨），其发展速度远高于全国绝大多数大中城市，因此北海市整体房地产市场发展前景仍为多数外地投资者所看好（包括众多福建、浙江、广东投资商）。而北海“鑫岳花园”项目其项目自身品质卓越、优势明显，客户群体目标明确，因此项目本身的市场竞争力较强，对市场风险的承担能力很高，因此就市场风险来看，本项目的抗风险能力高于其他同地区的同类项目。（详见项目评估报告敏感性分析） （三）、资金风险

北海“鑫岳花园”项目的土地费用已消化，在后期投入自有流动资金10000万元启动项目，并由施工单位进行部分垫支施工的情况下，本项目将可开发进行至项目预售期。其后，可利用项目前期部分进行银行抵押性开发贷款，同时在预售房款资金回笼，多方融资渠道保证的情况下，本项目的整体资金风险较小。考虑到多种融资渠道资金的到位、资金使用周期错位搭接，项目自身的抵押开发性款比例较小，本项目的财务风险和资

金风险较低。

八、项目可行性研究结论及建议

考虑到北海“鑫岳花园”项目本身卓越的开发前景，市场定位推广，良好的投入产出比（总成本投入：55622万元；项目总收入：80676万元；利润：25054万元，销售利润率：32.41%），项目本身的整体开发价值较大。

而从资金使用情况来看，从“项目资金投入、回款计划表”，“现金流量表“可知，在土地费用问题已解决的情况下，投入10000万元自有流动资金作为项目启动资金，已可保证项目预售期及之前的项目运作资金，而后期多种融资渠道的建立，也将解决项目开发的后续发展资金投入，保证项目的良性资金循环使用，保证项目具备良好的资金链条结构体系。

国家批准实施《广西北部湾经济区发展规划》，给北海市带来了千载难逢的发展新机遇，也带动北海房地产市场发展上了新的台阶。随着北海市区人口的翻倍增长，未来五年内北海房地产市场将出现供不应求的局面，特别是高档精品楼盘。因此，与时俱进投资开发北海“鑫岳花园”机遇难得，时逢“天时、地利、人和”，必将给合作各方带来多赢的局面和良好的经济效益。

广西鑫岳投资有限公司

2008年3月3日