民法通例：房屋不动产的六种取得方式

不动产物权是民法物权的核心内容，不动产物权的取得方式以及登记公示反映的是不动产物权的归属关系，而归属的明确是进行交易的前提。

房屋产权的取得与不动产物权的取得和法律上其他权利的取得一样，在法理上分为原始取得和法律行为取得，后者也被称为继受取得。原始取得时不计原所有权人的意愿，如国家土地所有权的来源即为没收地主的土地，只依据法律规定的某些条件。而法律行为取得则相反，取得人取得权利必须依靠原所有权人的意愿。房屋产权的取得与不动产所有权的取得一样，意味着不但有人取得这个物的所有权，同时必须有人放弃这个物的所有权。

在各国民法通例上，不动产取得的方式主要有六种，一是先占取得，如对无主地域的先占；二是法律行为，如买卖、转让、赠与等；三是法律规定，如继承、善意取得；四是国家行为，如征收或征用；五是添附或附和；六是因时效取得。

我国公民房屋产权的取得方式则较少，原始取得仅是自建房屋，但必须有合法的土地使用权及审批，而具其处分权要受到极大的限制，如农宅。更多的是继受取得，如买卖、赠与、交换、继承等。先占取得和善意取得以及时效取得在我国法律尚无定论。添附取得、附和取得的规定也不够明朗。相信物权法出台后，物权取得的方式会在法律上得到明确。 有时效取得成分的规定如：1993年11月《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第6条规定：“一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产”。只是离婚时“可视为共同财产”，并不是法律意义上的不动产物权的取得方式。

《中华人民共和国民法通则》第七十二条明确规定：财产所有权的取得，不得违反法律规定。

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