1.6 当前房地产宏观调控政策对商业市场影响分析

自2010年4月一系列楼市宏观调控政策出台以来，原本火热的住宅市场不断降温，部分城市住宅市场出现量价齐跌，商业地产却迎来了一轮开发热潮。受2008年金融危机影响下的写字楼市场逐步回暖，租金大幅上升，空臵率水平降低。在房地产调控政策趋于长期化和保障房大力建设的背景下，地产行业正受到不断的挤压。在挤压的过程中，新的突破和转型势在必行，商业地产成为房地产转型和突破的一个重要方向。

从宏观及政策层面来看，国家长期鼓励扩大内需及居民消费，商业地产开发前景较好；政府对住宅市场“去泡沫化”的决心决定了短期内住宅市场受政策打压的现状难以改变，而商业地产不受政策限制，且商业开发为地方政府带来税收及就业，地方政府在商业地块出让政策会有所倾斜。

从开发商企业战略来看，商业地产开发可平衡在住宅开发方面的政策及周期风险，同时为企业带来持续的现金流收入、资产溢价及增值，商业物业作为优质抵押品也为开发商提供了融资支持。

从我国商业发展情况来看，一线城市商业发展较快，人均商业面积比例较高，接近2平方米左右，但全国人均商业面积在1平方米左右，整体发展与国际发达水平有较大差距，商业发展潜力较大。

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从房地产投资结构来看，商业、办公投资额正以较快的速度逐年增加，2011年，办公投资额达2,544亿元，商业投资额达7,370亿元，同比分别增加40.7%，30.5%。同时，商业、办公投资额占房地产开发总投资比重逐渐增大，2011年商业、办公占总投资额比重达16.06%，较2008年上升2个百分点。

亿元2008-2011年全国办公、商业投资情况16.50.00.50.00%8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 公办投资额商业投资额20081,112 3,200 14.10 091,378 4,172 15.32 101,807 5,599 15.34 112,544 7,370 14.50.00.50.00%占总投资额比重 数据来源：易居系统 16.06%从区域商业发展水平来看，各区域优质写字楼呈上升趋势，商业发展受城市化水平影响较大，一线城市发展较快，二、三线城市善处于起步期。2011年前三季度商铺市场平均租金快速增长，第四季度受全球经济环境影响，平均租金有所降低，整体空臵率上升。

从全国土地市场来看，在过去的十年里，商业地产地价格增速基本与住宅价格增长速度持平。由于住宅受到调控政策影响及土地市场更加严厉的监管，住宅土地增速将出现放缓。为满足财政需要，地方政府将会把财政收入来源的重心

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转向在商业土地，这将助推商业土地价格的上涨速度，从而推动商业地产的发展。

根据历史经验，美国房地产市场在上个世纪六十年代逐渐进入饱和，独栋新房销售比例下滑，二手房市场开始走俏。在这个过程中，商业地产的价格快速走高，增幅远高于住宅地产。中国的住宅市场经过长期发展，也将逐渐进入饱和状态，取而代之的将是商业地产。再加上未来住宅受到调控和保障房等因素的抑制，商业地产将更多地享受国内经济稳定增长和居民收入快速上升所带来的红利。

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