品质最高、建筑风格最美为目标，提升“净、绿、亮、美、韵”等必备指标水平，使霸州成为自然和谐、安全舒适、温馨高雅的商旅城市。

目前，城市综合体已成为二、三线城市竞相发展的主潮流，其强大的城市空间整合能力，可承载城市的社会经济和文化功能，适应了当代城市的发展要求，因此成为政府发展城市经济，增强城市活力，改善城市形象，提高城市竞争力的重要手段。但是，大型城市综合体对城市基础条件的选择非常高，主要选择落户在具有一定消费实力的城市。

以商业聚集人气是一条被实践证明的有效做法。城市综合体以其强大的资金投入和超强功能吸引力，迅速吸引城市周边商业经济活动向综合体迁移，拉动其他经济活动不断趋向综合体，吸引社会各类资源。综合体聚集效应过程，首先是经济活动和经济要素的极化，然后形成地理上的极化，从而获得各种集聚经济，集聚经济又再进一步增强综合体的聚集效应，通过快速交通网络和信息网络实现加速增长和扩大吸引范围。因此，随着城市的建设、综合体的运营，城市综合体得以迅速成为人流、财富、商机的聚集区域。

综合体通过一系列联动机制不断向周围扩散，以收入增加的形式对周围地区产生较大的乘数作用。扩散效应促成各种生产要素从综合体向周围商业不发达地区辐射，即通过综合体的扩散功能带动周边地区经济迅速发展，从而逐步缩小与周边地区的差距。在发展的初级阶段，聚集效应是主要的，当增长极发展到一定程度后，聚集效应削弱，扩散效应加强，综合体因此成为拉动城市发展的重要引擎和加速器。

城市综合体有利于快速形成城市中心，加速局部经济增长，从而实现中心城市的聚集和扩散功能，缓解外部力量对本区域经济的压力，减茗汤商业城市综合体域人才、资金、资源外流，吸引外部力量服务于本区域经济建设，达到完善城市功能，改变城市面貌，提升城市品位，发

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挥中心城市示范引领作用，营造良好的投资创业环境和宜居生活环境，为加快中心城市建设，霸州茗汤温泉水疗养生度假村有限公司超前思想，规划、开发“茗汤商业综合体项目”，致力于为在霸州工作的从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。 1.1.5总用地面积

本项目选址在霸州市区北段，项目总占地面积181787.85㎡，该地块由两块独立地块组成，其中兴华北路以东的鸵鸟基地地块占地33333㎡，茗汤温泉度假村地块（兴华北路-益津北路）的茗汤地块占地148454.85㎡。

1.1.6项目定位及规划设计

1、项目定位

项目定位为“霸州市最具地标性的大型城市综合体建筑集群”。 城市形象展示、具有地标性建筑特色（酒店、会展、广场）。 物业形态及功能上以满足商业为主，居住为辅，临街面多设置独立商铺。

2、功能定位

根据霸州市商业市场对门面房需求量大、销售好的状况,结合项目商业市场划行规市的规划特点,由普通百货模式向城市购物中心及城市综合体定位转型,凸显规划优势和商业前景价值,形成项目独有的竞争优势。

霸州虽已形成多个购物中心,但目前还没有一个多功能的高档商业城市综合体, ,周边商业行为较为零星杂乱,建设一个高档规模、设计合理的城市综合体,可树立当地商业形象,满足人们各层次商业及居住需求。

与周边竞争楼盘相比,本案在功能定位、建筑设计方面有非常独特的优势,完全突破传统意义上的建筑设计模式,除了考虑朝向、观景等要求外,

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更多地考虑了建筑本身的景观,将景观与功能很好地融为一体,成为霸州市中央商务区独特的风景线。

本案还考虑到中小企业及商务人士的消费需求,具有高级公寓、商务办公楼、酒店以及停车库、休闲场所等,做到设计合理,实现品位高档的目的。

3、规划布局

总体规划布局分为两基地六区。

鸵鸟基地: 北半部为酒店配套区，南半部为花园酒店公寓群。 茗汤温泉度假基地：东半部为欧式商业街区、南部中间地带为酒店区、西半部为购物中心区、北半部为旅游休闲商区。

4、功能规划说明

在项目用地利用城区主干路--益津路和兴华北路，规划了两条贯穿全区的空间景观带，即南北向的人文景观轴和东西向的自然景观带。

人文景观轴以城市形象展示功能为主，自然景观带则以市民休闲互动功能为主。通过公共园林空间在各区域进行渗透，营造一个聚会、休息、健身、游赏等多种形态的功能场所，可满足全区不同人群的生活方式，创造出全新的丰富的城市生活立体式全景体验。

在用地的核心地段规划国际会展中心（主馆、副馆）和两栋5A商务办公楼。利用弧形的建筑形态将其围合成市民亲水广场，成为两条空间景观带的中心景观，同时将其他几个节点区域连成一个有机的整体。

在双街的交汇处规划百米五星级酒店的地标性建筑。因其两侧临霸州城市中心重要的交通主干道——益津路和兴华北路交通便捷，同时该位置极强的昭示效果。通过对四周的建筑及环境进行巧妙和层次丰富的布局，使酒店区与项目其他区域融为整体，形成庞大而壮观的建筑集群效果。使项目在对外的形象的展示上极具震撼效果。

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项目繁华集合中心点——综合商业区。主要由外街（临街独立式店铺、SOHO公寓）、内街（商业步行街）和商业综合体三大部分组成。

临街的三层独立式商铺主要设置在项目地块的西南和东北侧，作为原拆迁商户的返建补偿。西南侧商业街转角处保留霸州县教育局建筑，所有商铺将沿凤凰路等主干路布置，形成带状的商业街。

临街独立式商铺以上为SOHO公寓，以补充项目住宅建面的不足。同时，通过对在商铺建筑的局部顶层平台做绿化景观处理，达到以“地面绿化”+“屋顶绿化”的立体绿化组合来加强凤凰路西南侧的景观效果。“寓建筑于景观，掩建筑于园林”。既丰富了绿化的层次效果，又抢出了一定的可利用的建筑面积，可达到经济效益和城市景观双赢的效果。

将传统的城市商业步行街，由单调的“线性空间”改为丰富的“合院空间”形式。通过“室内商业街”+“室外商业街”组合的方式，不但能延长商业的临街面，而且通过庭院小景观的设置， 内接外街，上上下下，室内空间，室外空间，半室外空间交错出现，再加上色彩斑斓的广告和琳琅满目的商品，无不将逛街的感觉进行到底。 1.1.7建设规模

霸州茗汤商业综合体项目规划总用地181784.85㎡，建筑面积771402.12㎡，其中地上建筑面积648971.97㎡，容积率3.5，绿化覆盖率7.7%。

项目拟分四期建设。 1.1.8项目进度安排

根据开发计划，本项目在2013年9月开始工程建设，到2016年1月底全部竣工。

其中一期工程于2013年9月开工建设，于2014年6月30日前竣工。

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