明确权属、担保及退出机制——规避风险三刃利剑

刘欣律师认为，造成以上种种风险的主要原因在于，信息的不

对称以及投资者对转让、出租、担保等专业投资知识的欠缺。所以，刘欣律师建议，投资者在选择投资产权式酒店前期，应通过各个渠道了解项目的相关情况，比如开发背景、项目是否已被抵押，等等。另外，还需要增加专业投资知识、增强风险防范意识，必要时，还应向专业人士咨询，听取专

家的意见或建议。除此之外，刘欣律师还特别强调投资者在前

期应注意以下问题。

一、明确房屋权属

现实情况中，很多“产权式酒店”的业主都没有房屋的产权。

有两种原因：一种是由于开发商资信不够或项目本身有问题，致使产权证无法办理；另一种是由于在办理产权过户时，业主需要缴纳各种税费，这样一来，就降低了投资收益，所以，很多业主不愿办理产权。另外，由于投资“产权式酒店”，大都以一定的年限为基准，即短期持有。所以，有的业主也嫌麻烦，就不愿办理。

就产权证的办理问题，虽然国家没有明文规定必须办理，但专

家建议，投资者在前期对项目的合法性以及开发商的资力，一定要有

一个冷静的分析和独立的判断过程。对于欲长期持有物业的投资者来讲，应结合自己的投资计划，如果觉得办理产权证能降低投资风险，那就必须得办理。

二、看担保机制是否健全

担保机制是否完善是投资者能否获得稳定收益的关键所在。所

以，在投资前期一定要了解是由谁提供的担保？担保公司的资金实力如何？另外，还应特别关注担保形式是什么？因为，担保分为一般责任担保和连带责任担保。两种不同的担保方式所反应出的对投资人的利益保障也是不一样的。如果是一般责任担保，当债务人(开发商)无法向债权人(业主)偿还债务时，债权人需先向法院提起诉讼，胜诉之后，如果债务人仍不能偿还债务，可以向保证人即担保公司主张权利；如果是连带责任担保，那么，当债务人无法偿还债权人的债务时，债权人可以选择起诉，也可以选择直接向保证人主张权利。除此之外，还应注意担保的内容是什么？因为，有的只保本金，有的只保收益，当然，也有收益和本金都保的。

仍以“第一城”为例，由“中信国安集团”以150亿的资金为

其作担保，给人的感觉是相对较安全的，并且，其担保形式为“全程连带责任担保”，担保内容包括本金和收益。基于此，业界普遍认为，在同类产品中，“第一城”的担保机制应该算是比较健全的。

三、看是否有完善的退出机制

专家提醒，所投资的物业有没有完善的退出机制，对于投资者

而言也非常重要。这牵涉到约定的投资期满之后，如果不想继续投资的话，能否“全身而退”的问题。比如“第一城”以10万元为一个投资单位，最低投资期限为3年；“中欣戴斯酒店”以6万元为一个投资单位，投资期限为2年。以上两个项目如果投资期满，投资者可以等值转售给经营公司。所以，相对而言，还是比较安全的。但市场上不乏一些同类项目，不仅投资期限较长，10～20年不等，而且也没有很好的退出机制，对于这类项目，建议大家投资时要提高警惕。

除以上三点之外，专家还给投资者提出如下几点建议，一、看

项目所在位置，最好是在旅游景点或闹市区；二、关注投资方和开发商的品牌、资金实力、口碑；三、关注经营管理公司的实力及管理能力；四、了解开发商以何种方式来实现投资回报，像“第一城”是每半年向业主返一次收益，如果时间过长，比如1年或1年以上，投资者就需要谨慎考虑。