其一，委托经营，省去麻烦

产权式酒店投资的基本形式为，业主拥有一套星级酒店客房的

产权之后，再委托开发商或专门的酒店经营公司出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红。这样，对于业主来说，省去了不少管理麻烦。

其二，提供包租，收益稳定

不少“产权式酒店”都提供相当诱人的包租服务，每年给予业

主固定百分比的回报率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。以“第一城”为例，其承诺的年投资回报率为6%，投资期限为3年至8年，以每份投资额15万元计算，投资者每年可获得的现金回报为9000元。基于此，业界普遍认为，“产权式酒店”的投资回报相对于其他类型物业而言，是比较稳定的，并且风险相对也小一些。另外，很多“产权式酒店”的开发商每年都会提供给业主一定时间的免费入住权，10～30天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当具有吸引力。

市场、法律、诚信——产权式酒店投资三大风险

虽然“产权式酒店”有以上种种优势，但亦蕴藏着诸多风险。

所以，作为投资者来讲，应避免受高额回报的诱惑，清醒认识到其风险的存在。对此，北京乾坤律师事务所合伙人刘欣律师分析认为，产权式酒店的风险有三类，即市场风险、法律风险和诚信风险。

市场风险

市场风险即在酒店经营过程当中，相关政策出台、大的市场变

动而带来的风险。比如，近期出台的一系列旨在抑制投资、打击投机的宏观调控，对于那些通过银行按揭投资产权式酒店的人来讲，就意味着加大了投资成本。再比如，在投资年限内，如果政府出台相关政策，对此类物业及投资模式进行明令禁止。另外，一些市场的变动，比如股市回暖、存款利率的提高以及其他投资渠道的日益健全，都会分流“产权式酒店”的投资人群，这样一来，便会引发一系列连锁反应，如下图：

专家认为，在现有的政策环境下，对于想长线获取稳定收益的

人士而言，可以考虑选择合适的项目投资，但对于想短期获取收益的买家而言，眼下并不适合投资。

法律风险

法律风险又分三个层面，首先是项目本身及操作方式不合法。

比如“五证”不全、不能办理产权证、项目本身就涉嫌违规、投资模式不合法等；其次是合同条款不合法。即合同条款的约定不够清晰，无法起到保障各方利益的作用；再次是担保机制不合法。即所提供的担保为无效担保。比如“碧溪”，当初提供的担保内容为，碧溪家居

广场的收入、碧溪酒店的收入和碧溪家居广场的产权。根据《担保法》规定，企业及商家的收入不能作为担保的内容。所以，前两条为无效担保。另外，根据有关规定，以产权作为担保内容的，必须到有房屋管理部门进行登记备案，即在产权证最后一页的“其他事项”或“他项权利”的条款中，做出“本产权已抵押给××债务关系”的登记。登记之后，其担保方能生效。据了解，“碧溪”的产权并未到相应部门做过登记，所以，第三条同样属于无效担保。这里需要提醒的是，部分以产权作为担保内容的开发商，虽然到相关部门做了登记，但往往会在产权证上注明抵押期限，比如半年、一年或者两年。这是开发商不想承担责任的表现。因为根据“高法”的司法解释，这个期限是无效的，债务人(开发商)只有在偿还完所有的债务之后，拿着作过抵押登记的产权证到相关部门进行注销，产权的抵押以及开发商与业主之间的债务关系才能算真正结束。

诚信风险

这种风险主要来自开发商。“产权式酒店”的开发商在出售酒

店的过程中，其实已经在收回成本，如果开发商恶意欺诈或经营公司在酒店营业中经营不善，由于酒店经营成本较高，一旦产生经营风险，投资者投资回报就没有任何保障。比如金色假日酒店，投资期限为20年，当初承诺10%～30%的丰厚回报，然而，真正兑现的只是千分之几、万分之几，甚至连千分之几、万分之几都兑现不了。稍加分析不难发现，造成“金色假日”无法兑现承诺的原因主要有两个方面，即

销售策略和经营水准。以该项目50平方米的“标间”为例，当时售价14万元。后来，同样是50平方米“标间”，总价却提高到42万元，那么，10%的年回报即为21万元。假设该“标间”每年可获得的租金收益为15万元，返回业主14万元之后，经营公司还盈余1万元。显然，若返给业主21万元，经营公司则亏损6万元。虽然，这个15万元的年租金收益只是假设，但说明一个问题，即在一定租金收益的前提下，回报较低时，能够兑现；而当回报高出实际租金收益时，承诺的回报便兑现不了。久而久之，便形成恶性循环。这是项目前期的销售策略为后期经营埋下的隐患。还有，当售价上调、实际回报增高时，如果经营公司具有较高的经营管理水准，令租金收益也相应提高，也能从一定程度上避免出现承诺无法兑现的情况。但问题在于，租金反映的是市场实际需求的承受能力，所以，即使酒店的管理水准提高，租金的上升幅度也远不及房价的上涨幅度。

与“金色假日”形成鲜明对比的是位于河北香河的“第一城”

和位于北京珠市口大街的“中欣戴斯酒店”。“第一城”年投资回报率为6%的现金及2.3%的消费代金卡；“中欣戴斯酒店”年投资回报率为8%，业主每年还可获得3天的免费入住期。与同类产品相比，“第一城”和“中欣戴斯”的投资回报率的确偏低，但其收益相对较稳定。基于此，专家提醒，产权式酒店的投资期限越长、承诺的回报越高，其风险也就越大。一般而言，投资回报率为在6%～8%为比较合理。