升值。如果处于重要城市、旅游城市,则酒店价值也自然加分。产权酒店是旅游的产物,旅游资源丰富的地方,酒店可以保持较高的出租率,这可以让业主相信具有投资价值。当然一个地方就算它的自然环境、地理条件都很适合投建酒店,我们还应该进行产权酒店模式可行性研究,就产权式酒店的每一个特性进行分析。它的管理问题、运营问题、风险防范问题等可以用来验证此地是否适合投建产权式酒店。 产权式酒店尽管有着诱人的高额投资回报,但投资风险也与收益并存。产权式酒店客房的产权虽然已经卖给了个人,但在一个很长的时间里,它不是小业主的居所,而是作为酒店客房经营的。这种出卖使用权换取所有权的方式实际隐含着很大的经营风险。为了增强投资者购买产权式酒店的信心,开发商一般会引进专业公司进行经营管理。如果该酒店管理公司具有一定品牌,以统一品牌形象面向市场,就可以积累定向的客源。

产权式酒店的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理,因为产权式酒店业权分散,业主众多且业主的类型庞杂,个人、企业、集团等都有可能杂混其中,所以关系很难协调。这就给酒店的管理带来了挑战。在作投资分析时必须要考虑到将来要交给谁管理、如何管理的问题。而且你所中意的管理集团它又是否看好你的项目愿意管理的问题。所以,在考虑到吸引投资者的同时,也要将未来的管理机构的要求考虑进来。建立一个好的营销基础设施,技术条件也是必要的,应充分利用当地的技术力量和人才市场。因为一国、一地区的科技文化教育水平,决定了它接受﹑消化新技术的能力。这些

相关的创新性因素可以提升区位的形象和品位,让管理者看到将来会得的利益,他们才会更乐意、更努力地进行管理运营。

但是,因为目前我国的房地产业和酒店业都尚不很规范,产权酒店作为二者的结合产物更是处于发展初期,相应的法律、法规尚不明确。因此,今后服务将是未来产权式酒店乃至整个酒店业竞争的焦点。而服务从更多的意义上来讲就是文化的交流。所以文化环境是影响投资环境因素中较为深层的背景因素,常常容易被忽视,但这一因素又确确实实在起着重大基础作用。当一个投资者到异国他乡去投资时,东道地的历史文化氛围、社会风俗习惯等,将会对投资者产生深刻而长久的影响,使得投资者不得不从产品花色品种到营销策略,从生产作息安排到企业组织管理方式,都要作相应调整。忽视文化因素的严重后果,可能带来的是对其投资产品的抵制,也许会在生产经营上碰到不必要的麻烦。

投资产权酒店与银行储蓄的比较来说,银行储蓄虽然利润很小却几乎没有什么风险,在我国除非是遇到政治环境的动荡才会出现储蓄的危险性;产权酒店投资属不动产投资,它的变现能力受众多因素的限制,业主在投资时也会考虑其流通和变现能力,也就是其退出机制的设计。这种良好的金融体系和金融管理与服务,无疑会增添投资环境的优势,增强投资环境的引资功能。在这样的环境中,投资者的资金运转灵活、出入便捷、渠道畅通,自然提高了投资效益。产权酒店大多是分期付款,可以通过转按揭的方式进行变现。一些产权酒店设

计可以转让和退出规则,替业主转让。这样就为客户的投资回报提供了保障,也会提高他们的投资信心和热情。 需要避免以下投资决策错误:

1.避免选择在非旅游区(城市)、非会务中心城市投建产权酒店。 2.避免选择客源无法保障、回报率定制过高的地方投建产权酒店。

3.避免选择投资不是由专业酒店管理机构提供管理的产权酒店。

4.避免选择投资规划不合理的、配套不齐全的单体产权酒店。 5.避免选择在当地酒店资源已经过剩的地区投建新产权酒店。

四、产权式酒店的前景展望

产权酒店经过了几十年的发展,已逐渐成为一种全球化的旅游投资工具,同时也是中产阶级兴起后的产物。在中国,产权酒店还只是一个新的旅游产品。不过旅游业的蓬勃发展将大大地促进我国酒店业的发展。同时随着人们生活水平的提高,分时度假也在国内兴起,而分时度假这种新的度假方式正在逐渐兴起,是产权式酒店存在的一个基础。

私人投资者购买产权酒店后,每年自己使用约15~20

天,其他时间则进行委托管理,用于对外经营。其每年酒店租金收益基本可抵消房产分期付款费用,购买者在一定年限缴完按揭贷款后,取

得房屋产权。机构投资者购买产权酒店后,一方面用于投资,另一方面用于员工休假、公司年会和接待宾客。很多企业家在海岛购买别墅或酒店,除了自己和家人度假之外,也作为激励员工的一种用途,定期给予优秀员工去海岛度假的激励制度,为企业带来惊人效益,这在西方国家尤为盛行。

北京作为全国政治、经济、文化中心,同时作为在国际上地位日益重要的现代化国际都市,其酒店业的发展突飞猛进带动了酒店式公寓的出现。不久前,中信国安集团投资的第一城面世,并以每平方米万元的价格销售产权式酒店现房。密云五星级世豪国际酒店推出了分时度假产权酒店,美妙时光产权酒店别墅开盘十余天销售超过30%。有关投资人士分析认为,以上三家产权式酒店均属于产权式度假酒店,走的都是“以会展、度假为主,旅游观光为辅”的酒店经营思路。可以相信,这一辐射效应正在蔓延全国,在经过理智评价后中华大地上会如雨后春笋般屹立起无数产权新秀。

[参考文献]

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