产权式酒店项目投资综述
[摘要]产权式酒店起源于欧洲20世纪70年代,随着人们生
活水平的提高和旅游业的蓬勃发展,在我国也掀起了一股浪潮。中产阶级在追求高品位享受的同时,也把眼光投向了旅游房地产这一旅游业中的朝阳产业。可是因为其特殊的集融资方式和运营方式,以及国内对这一新兴产业的陌生所带来的各方面知识、技能和法律法规的欠缺,在这一类项目的投资中存在许多敏感而又棘手的问题。文章从它的起源和发展现状上作初步的了解,而后从对投资一个产权式酒店的市场定位分析、可行性研究、经营管理策略策划、风险分析以及必要的防范措施等方面作进一步的探究,最后掌握它所具有的蓬勃生命力并解决所需要面对的问题。
[关键词]产权式酒店;分期度假;投资价值;委托管理.
一、产权式酒店概念
“产权式酒店”,指由消费者或个人投资者买断酒店的产权,即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。每一个客房都各有独立的产权,投资者一般并不在酒店居住,而是像购买住房一样投资置业,将客房委托给酒店经营分取投资回报。同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。早在20世纪70年代欧美等发达国家就出现了这种酒店。国际产权式酒店权威机构——RCI中国区首席代表邹颜
伊先生认为,产权式酒店有望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点,前景非常光明。产权酒店20世纪90年代进入中国以来,在北京、上海、广州、昆明、海南等地取得了较大成功。它其实是一种小户型的旅游地产项目。
产权酒店,“酒店地产”这种全新投资理念被业内称为“第5种物业”,是一种地产商与酒店运营商相结合的运营模式。它是以商业项目立项,同时可以和普通住宅一样按套销售,但建筑规划与配套全部按照酒店的标准执行,又经由正规的酒店管理公司统一运营,最大化地保证投资收益的一种地产开发模式。
任何投资都存在风险,在房地产投资领域这个道理已经被无限地放大。同样,对于产权物业来说,如何防范风险、获取稳定的投资回报,也是摆在所有投资者面前最重要的事情。这两年,在产权商铺项目火爆销售的同时,由于在经营上的失误造成了投资者的收益无法兑现的失败案例也层出不穷。
投资产权式酒店的风险是较大的,所以投资产权式酒店应当非常慎重,对于这个新生事物,在投资之前就要全面了解,尽量对其经营等各方面做到心中有数。
二、产权式酒店发展概况
2004年,全球国际旅游者接待量达到7.51亿人次,比2003年增长9%;中国全年旅游业总收入达到6150亿元,比2002年增长10.5%。
2005年,中国旅游业和全球旅游业都进入了一个新的景气周期,期间入境旅游人数年均增长率为8%~10%,中国国内旅游人数年均增长率为5%~7%。
2006上半年入境旅游人数5973.20万人次,比2005年同期增长2.40%;入境过夜旅游者人数2356.81万人次,比2005年同期增长4.36%;全国旅游外汇收入146.83亿美元,比2005年同期增长4.10%。 产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合,整合了多种资源优势,是房地产和酒店的创新经营模式。10年前产权式酒店诞生于海南省,目前我国产权式酒店项目已发展到200多个,在北京也有很多产权式酒店项目在建。但是,因为目前我国的房地产业和酒店业都尚不很规范,产权酒店作为二者的结合产物更是处于发展初期,相应的法律、法规尚不明确。因此,今后服务将是未来产权式酒店乃至整个酒店业竞争的焦点。产权式酒店的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理,它们可以最大限度地挖掘酒店的潜力,合理运用酒店的资源,从而更为有效地保障投资者利益。
三、产权式酒店投资分析
产权式酒店与酒店式公寓除了立项不同之外,在客户类型上也有较明显的区别。据国际中心有关负责人介绍,产权式酒店投资客户的比例比酒店式公寓高许多。产权式酒店的最大卖点也是其投资价值。因为相对于投资股票、债券、期货等品种而言,投资产权式酒店
属于低风险、高收益,有望成为中产阶层的投资首选。所以在国际上,产权式酒店作为一种投资理财方式,受到众多家庭与企业的青睐。根据其用途,又可分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等。如今风行于夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地的产权式酒店即属于后者;而产权式商务酒店则主要分布在纽约、芝加哥、伦敦等地区。对于我国房地产市场来说,产权式酒店是一个地地道道的舶来品。但实现低风险高收益的前提条件是出租率,只有高出租率的保证,才能提高投资回报率并降低投资风险。而出租率直接与地理位置及天然资源、稀缺性﹑管理质量等休戚相关。
毋庸置疑,产权式酒店是一个值得考虑的中长期投资
产品,关键在于如何选择。选择一种投资,需考虑投资本金、回报率和回报保障。对投资者来说,最重要的是判断回报保障是否可靠。它对景观位置﹑地段区位的要求极为苛刻,酒店所拥有的资源要有一种独占性。所以,这类酒店一般应位于著名旅游城市或景色优美的旅游地区或国际知名的会务中心。首先要保证能拥有充足而稳定客源,让酒店出租率保持在50%以上,这样其客房年度利润分红除抵消分期付款费用外,才会有盈余。
地理位置一指酒店所在的景观位置,是否具有鲜明特色的或是拥有比别人所拥有品质更高一级的服务资源;二指所在区域位置,能否吸引大量度假商务、会议客人。优美的景观,才能够吸引足够多的人群。在海滩、沙漠、雪山的景观处,能用于建造酒店的立项并不多见。好的、排他性的地理位置,能看到最美的景色,这种产权酒店肯定