Q：为什么会出现这样一个房地产全面上涨的局面？

孙：其实中国房地产整体来讲，上涨并不是非常迅速，是04年下半年全国抵制温州炒房团后价格才开始上涨的非常厉害。

决定一处房产价格的因素主要包括：地段、房产本身的价值以及开发商以营利为目的的宣传造势手段。一些开发商为了让自己的房产价格更高甚至利用不法的手段，例如上海七家房地产公司就上了黑名单，其中三家取缔了建设资格，他们就是使用非法手段，将房产的买家造空名字，为的是让其他买家觉得自己的房产销售状况良好，迎合消费心理，卖出更多的房产。房地产在国内90年代初的时候利润较低，现在利润高大部分就是炒作的结果。

Q：我们知道任何商品的价格还是应该符合供求关系的，你是如何看待这种价格极高的情况的，以及作为您个人如果投资会不会选择厦门？

孙：厦门岛内的房价较高是因为岛内的地太少，处于无地可建的情况，因此其房产价格达到5000多每平米，而且这个价格只会涨或者小幅波动而不会跌很多。如果说投资，那要根据资金的多少而定，资金较充裕那就投资厦门岛内的房产，资金有限那么可以说更会考虑开发区这边，由于我之前提到的跨海大桥的建立会使开发区比集美更有发展增值空间。

Q：那厦门的房价受到政治、政府政策的影响会很大吗？

孙：就政治因素来说对厦门的影响不是很大。

受政治因素影响较大的城市应该说是北京、上海、香港、广州这种国际大都市受到的影响较大，而厦门不会和受到太大的影响。

说到政策，那今年政府政策一直对房地产非常关注。在93年之前，外商圈地投资的很多，但是93—99年，出现很多的闲置地的情况，这就是政府管制的结果，在那一阶段，政府利用经济杠杆，紧锁银根，提高贷款利息，造成房地产以及其他行业的降温。就目前来讲，政府也在干涉房地产虽然力度不是很大，因为政府主要要考虑社会治安问题。现在房价很高，但是还有人买的起房子，就是因为有很多有钱人买房产，也并不是自己居住，而是作为投资等。真正需要房子的百姓却买不起房子，这很容易引起人们的不满，甚至造成严重的社会治安问题。

04年10月份后上海房地产崩盘说越演越烈，其实崩盘是在消费太少，银根紧缩的条件下产生的，但现在房价虽高还是有很多人购买，而且大部分不是上海本地人。现在上海政府有所控制，例如对买房者不再提供户口，除非是对上海有特殊贡献者。而目前厦门房产也是很多外地人购买，政府在这方面也进行了改革，规定只有150平米以上的采有户口提供，因此房产又逐渐向大户型转变。政府部门利用这个政策目的是提高厦门人口素质，但结果不理想，因为一般白领是无法购买如此高价的房产的，很多还是泉州、晋江的商人。因此，厦门很多房产的推广也逐渐转向泉州等地，他们其中有很多看重了厦门的居住条件。厦漳泉三地逐渐形成了福建的金三角，类似于珠三角、长江三角等。

访问结束了，我们走出了水吧，觉得自己对地产，对金三角有了更深的了解……

用数字说话———告诉你周围的校园经济

用数字说话

———告诉你周围的校园经济

自从2003年第一代拓荒者来到这片有人称为“文化沙漠”的崭新校园以后，漳州校区周围的以大学生为消费目标的“校园经济”可谓越来越红火。2004年7000多名新的入住，不仅热闹了原本有点冷清的校园，同

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时也热闹了漳州校区周围这片商圈，金三角商业中心的建成更是使其商业规模上了一个台阶。 目前漳州校区有学生12000多人，根据我们的消费调查，全校区同学一个月的消费总额约6，859，800RMB，若一个学年按九个半月计算，全年消费总额则多达65，168，100RMB。按我校管理学院某老师的估计，65，168，100RMB的消费可带动相关上、中、下游企业在内的6个亿的产业。据不完全统计，漳州校区周围就房屋（包括店面和住房）出租这一项每年就产生高达200至300万的经济效益。校园经济的辐射作用之大可见一斑。

校园经济是面向大学生、依托大学校园而发展起来的一种区域性经济，因此大学生的消费类型及比例，决定这一区域经济内各行业所占的比重。根据调查，漳州校区同学的日常生活消费主要集中在饮食、服饰和文化娱乐消费。而同学们诸如购买电脑、手机、MP3、自行车等的大宗消费，更是让相关商家感受到了强大的校园经济的魅力。

从总体上来看，饮食（三餐、零食等）消费在漳州校区同学们的日常生活消费中占着最突出的位置，其比例高达60.30％，即每月4，184，478RMB。由于地位位置等优势因素，关于这项消费，学校食堂和超市占了绝大部分的份额，大概占该项消费总量的64.15％。但是校外餐饮店也拥有着一个极可观的市场份额，其所有餐饮店一月的收入总额达1,500,000RMB,规模较大的10家店和规模较小的30家店几乎是平半分掉了这块诱人市场蛋糕。

服装、鞋类的消费是漳州校区同学们的第二大项日常消费支出，每月总计约1，125，000RMB. 与此巨大的购买力市场相匹配，漳州校区校园内外有70多家服装店，是该商业圈内店铺最多的一个行业。由于同学们对中档休闲服装的需求量是最大的，约占82.32%，而高档仅占6.09%，因此校区内外的服装店均属于中、低档。虽然中、低档服饰较高档服饰的利润要低，但由于学生的需求量大，因此该行业的总利润也应该不菲。

在漳州校区周围这个商业圈内，不乏书店、咖啡厅、KTV、酒吧等同学们文化娱乐消费的场所。虽然文化娱乐消费占同学们日常消费总量的14.50%,但校区外的几家书店的经营业绩并不是很好，与各种等级考试相关的书籍是销量最好的一类书，但由于该类书的需求总量不是很大，而且校内存在大量的二手转卖，所以该类书的销售并不能扭转书店经营业绩不佳的状态。与书店相反，咖啡厅、KTV、酒吧的经营业绩很是可观，个别商家平均每晚营业额可达1000RMB左右。由于可观的利润和较低的市场进入壁垒，咖啡厅等休闲场所是校区在校学生自主创业投资的主要项目，在10家左右的休闲场所中，有4家是校区同学自己创办的。

除了以上几大类的主要日常消费外，同学们诸如购买电脑、手机、MP3、自行车等的大宗消费是校园经济繁荣的另一个主要因素。就电脑销售而言，由于公寓宿舍设施的完善，为同学们使用个人电脑提供了可能，进而大大提高了电脑的销售量。从校区周围的各电脑店得到的信息，他们每一学年的电脑装配量在1200台左右，其中价位在3000至4500的机子占了整个市场的85％左右，粗略估计各店销售额总和可能高达5，000，000RMB。

自行车也是同学们的大宗消费之一，虽然其单价不能与手机、电脑等相提并论，但由于其需求量大，所以校区周围的自行车行业也可以说是呈现出一片欣欣向荣的景象。每一学年，该行业都有3000至4000辆的需求量，即700，000RMB左右的一个市场规模。与自行车一样，MP3、手机的购买也属于同学们的大宗消费之一，但是同学们几乎都是在厦门购买此类物品，所以这两项消费对漳州校区周围商圈的影响不大。 由以上的一些数据我们可以看出，漳州校区虽然远离市区，但是由这一万多来自五湖四海的学子所带动起来的校园经济已形成相当大的规模，同学们对这一方经济的发展起着举足轻重的作用。

成都校园经济分析

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http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2003年07月02日16:37 成都尺度地产顾问 杨婷

[提要] 21世纪全球经济表明，以假日经济、休闲经济、大学经济、会展经济为代表的后商业时代已经来临。其中，以教育与市场的结合、教育与商业的结合，教育与产业的结合为特征的大学经济，更以潜力巨大而成为国际经济学家与资本市场关注的焦点。 在经历了社区商业投资和专业市场投资的热潮后，因具有大量而稳定的消费群的校园经济带的房地产项目在成都消费者、投资者中掀起热潮。 虽然成都市有规定，在学校周围200米内不允许有营业性质的商业店铺出现

21世纪全球经济表明，以假日经济、休闲经济、大学经济、会展经济为代表的后商业时代已经来临。其中，以教育与市场的结合、教育与商业的结合，教育与产业的结合为特征的大学经济，更以潜力巨大而成为国际经济学家与资本市场关注的焦点。

在经历了社区商业投资和专业市场投资的热潮后，因具有大量而稳定的消费群的校园经济带的房地产项目在成都消费者、投资者中掀起热潮。

虽然成都市有规定，在学校周围200米内不允许有营业性质的商业店铺出现，但大学周边的经济带形成却是不争的事实。在本章研究中，将对成都市内五所高校周边所形成的校园经济带中的典型房地产项目（科华风情广场、第五大道、海棠月色、EAST校园广场、明珠时代）进行分析，以期通过对校园经济构成影响的因素进行解析，找出校园经济对本项目定位有相关支撑依据。

一． 商业+小户型成为校园经济带中市场认可度较高的房地产项目常规开发模式 校园聚集了大量稳定的学生、教师消费群，这已经是社会的共识。而这一消费群体的消费指向即是校园经济的机会点所在。就目前成都市五所高校经济带中的五个典型的案例来看，有四个项目选择了商业+住宅的开发模式，电子科大侧的“第五大道”选择了开发商业广场。

开发思路方面，主要考虑以较低总价的小户型住宅吸引学生消费者购买及小户型投资者购买，集聚人气，加快销售速率。另一方面，以商业物业提高项目整体利润率，同时也成为小户型产品的配套卖点，吸引高校消费者。

从销售情况来看，这五个典型案例的销售速率均高于市场同类产品的平均值，反映较好。

二． 小户型开发是高校市场需求的集中体现，目前尚有较大市场缺口 结合对某大学学生的需求调查，可以看出高校学生对租房需求的特征。

1） 绝大多数学生居住在校内学生宿舍，占总数的89%，但居住在学校的学生中仍有37%的学生有到外租房的愿望。并且，这一比例还将随着条件合适的房源的增加而上升。 2） 6成的学生选择与人合租以减小经济压力。

3） 73%的学生能够承受的租金水平为300元以下/月的房屋。 4） 77%的学生选择所需要的面积为40平方米以下。

5） 可接受的房源与学校的距离调查方面：98%的潜在租房学生选择的步行时间距离在20分钟以内房源。其中，63.3%的被访者选择了10分钟以内的时间距离。

不难看出，高校附近的小户型基本符合高校市场对租房房源的需求特征，其走势强劲是客观市场的必然。仍以某大学为例，该校共有师生近7万人，其中28%左右为教职员工

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及其家属。据市场调查数据推论，仅学生群体对小户型房源租房需求就有3万余套。虽然成都市场上小户型已经进入全面开发阶段，据尺度统计，2003年成都市场中新增小户型开发将达到50万平方米。但对于高校学生而言，市内其他区域的小户型吸引并不大。因为，绝大多数高校学生仍然锁定的是高校周边步行20分钟以内的房源。而目前成都各大高校旁的小户型仍然存在较大缺口。

三． 距校园越近，交通可达性越高，商铺经营状况越好

根据相关调查的结果及对各大高校周边商业的经营状况、与校园的距离两大因素进行分析，得出基本结论，即，商业与校园的距离与商业的经营状况成反比。

虽然商铺的经营状况是由经营的业种，经营者的管理水平，商业是否形成已集中口岸，道路是否构成交通枢纽??等多种因素综合作用的结果，但商业经营与校园的距离的关系更具普遍性和可比性。同时，也是定位于高校经济的商业能否成立的决定性因素。距离在很大程度上决定了消费者是否前往的可能性，如果没有消费者的到达，其所谓的营销手段、业种业态等都很难立足。

1） 学生消费者及教师消费者最常消费的区域集中在校园周边，15分钟步行距离内。其次是选择在市中心、校园内消费。

2） 距离校园大门越近的商铺，其经营状况普遍更好。

四．影响校园经济的商业容量大小的基本要素

商业物业在复合型房地产项目中往往是利润最大的一部分。按财务预算的角度，如果规划允许，商业物业份额越高，项目总体利润率也就越高。但是，盲目追求商业物业的量，往往成为房地产项目滞销，后期经营状况不理想的重要原因。判断校园经济容量对确定项目商业开发的合理体量起到重要支撑。

校园经济的商业容量究竟有多大？这的确是一个很难量化的问题。

如果就本次调查的五个不同校园经济带的典型案例的数据进行分析，科华广场15000平方米，第五大道30000平方米，海棠月色800平方米，EAST校园广场19100平方米，明珠时代30000平方米，这些数据很难与校园内学生教师的数量形成逻辑关系。同时，更因第五大道、海棠月色、EAST校园广场尚未正式经营而无法将商业物业的规模与经营状况结合而形成严密逻辑。

但是，结合成都五所高校的周边所形成的商业物业的总容量来看，可以得出基本方向性结论：

1） 校园师生总量大小、校园面积大小，与周边商业物业总容量成正比。

2） 市中心区域（二环路以内）高校周边往往还存在传统的商业圈，客观形成消费者购买投资的合力，其商业容量大于二环路以外区域较单纯的高校商业带商业容量。城区高校商业容量大于郊区高校商业容量。

3） 重点高校周边商业容量大于普通高校周边商业容量。 4） 综合性高校周边商业容量大于专业性高校周边商业容量。

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