5.3存量房地产交易活跃。随着园区湖西地区地段的日趋成熟，广大购房者越来越看好园区的二手房市场。截至2003年12月底，园区二手房转让登记达963套，10．64万平方米，成交金额2．76亿元，分别为2002年的1．91倍、2．39倍和2．83倍，一年之内成交额涨了三倍。

六、苏州市酒店公寓走势分析

1、总体发展趋势

近年来，苏州商品房产品更新换代急剧加快，新潮设计层出不穷，其中，酒店服务式公寓尤为耀眼。我们认为，酒店式公寓的火爆有着十分深刻的背景。

首先，前两年流行的酒店公寓以小户型为主。它成功突破了“几万元进入市中心”的房屋交易瓶颈。在房屋单套面积越做越大的行情下，市中心房屋价格不断走高，而苏州酒店式公寓的房价大多在二十五元万左右，这就大大吸引不愿离开市中心的客户。此类产品前两年供不应求，2004年后基本达到供需平衡。 其次，第一次把房屋定位于酒店式服务公寓的“白领公寓”、“和乔丽晶”等项目，以中、大户型为主，在市中心人口频繁流动、居住区日益边远化、苏州快速向大都市迈进的情况下，它就向大量的高层管理人士及白领人士提供了一种全新的居住形态。目前此类产品客源稳定、投资回报率高，市场前景乐观。

再者，全装修公寓的设计日趋完善，功能与服务提升到一个全新的高度，从而既保证了酒店式公寓的使用功能，又突出了它的个性化，同时强调了私密感，又以产品紧缺的特点确保投资型客户的投资回报。

另外，从以下几个方面也可看出酒店式服务公寓有较大的发展空间：

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①苏州GDP进入全国前四名，作为上海的后花园，敞开门做生意，与其他国家的商贸往来会更加密切，随着苏州城市功能的完善，对酒店式公寓的需求亦会有个量的增加。 ②随着港澳台人士及与上海等周边大城市在生意往来日益频繁，都有利于港澳台人士购买、租用或投资苏州酒店式公寓。 ③经济活跃、网络时代的来临，激发大量的创业者加入到SOHO一族，他们对酒店式公寓的需求是相当大的；有人需求，就有人投资，相信本地的投资客亦有很大热情。

④国内与苏州有商务往来的公司或通过苏州与外国公司进行商务交往的企业，对苏州酒店式公寓亦有相当需求。

酒店式服务公寓作为房地产市场上的一种新型物业，具有十分独特的“个性”，既然存在于市场，就一定有其独特的地方。

酒店式服务公寓作为一种物业形态，其出现的时间不久，产品还处于增长发育期，市场还有足够的空间和时间。因而，我们认为，苏州酒店式服务公寓总体发展趋势是在短期内与房地产其它产品同生死、共存亡的趋时，在竞争中共同发展。

2、位置分布走势

从目前国外发达国家的成熟经验来看，酒店公寓主要分布在三个区域，其一是闹市中心，如CBD核心区、市中心，其二是城市轻轨、地铁或公交的车站附近，其三是以工作为导向、从业人员多数为年轻人的地区，如大学城附近，科技园附近IT产业人士的聚居地，电视台附近广告人的聚居地等等。这些区

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域对酒店公寓的需求较大、较集中，而远离闹市中心的偏远区域或城郊结合部则不适合大规模开发酒店公寓项目。 因此，我们物业选址应该还是在目前酒店式公寓相对集中的上述三个区域。同时考虑地段优势；物业的聚集优势，能够迅速积累足够的购买人气；交通便捷程度。综合以上因子，我们认为未来苏州酒店公寓位臵分布走势具体如下：

? 市中心核心位臵——观前街、石路及重要交通要道附近区域；

? 园区——东环路上的烂尾楼、老机场路附近及园区未来的行政经济中心湖东板块；

? 新区——狮山路附近、轻轨附近； ? 相城区——新行政中心附近；

? 吴中区——因发展较其它区域缓慢，该类产品的出现量不会很大。

3、产品发展趋势

3.1产品功能布局趋势。

居住形客源和办公型客源在需求上有着很大的差异，如何使这二种的功能需求更好的糅合在一起，是我们应该重视的一个问题。而且在功能需求上，二者也有着极大的不同，如何在居住功能和办公功能上取得平衡，是一个难以解决的问题。因此我们建议在规划时尽量能把居住区和办公区分开。80%区域为居住功能，20%区域为办公功能是未来酒店式公寓功能布局发展的大趋势。 3.2户型发展趋势。

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应该尽量规避目前烂尾楼通风差、光照不足、房间面积要么局促、要么浪费的弊端以及公摊面积过大的缺陷；缩小住宅的公摊面积，加强产品的通风性、光照度、增强空间的利用度以及提高房间的舒适度，减少每层的房间数等是未来酒店式公寓户型的发展趋势。还有就是户型设计推陈出新，复式房、夹层房、三层梯形房等新型房型将逐步进入市场，并领衔该类物业健康发展。 3.2面积发展趋势。

居住面积和办公面积有着本质的区别,面积向经济、实用、合理、多元化的方向发展；未来居住面积在40-50平方米之间较为多见，而目前以高档较高、以出租为主、适合中短期居住的酒店式服务公寓已经出现60~280平方米之间的如白领公寓、和乔丽晶等高档产品，近年来非常被市场看好。 3.3产品销售方式趋势。

目前苏州酒店式公寓缘于市场好的因素，销售方式过于简单，未能体现出产品的独特性带来的多种营销手段；就目前上海酒店公寓市场而言，许多酒店公寓公寓都采取了包租的形式，包租期为3-5年，投资回报率在6%/年左右。 3.3物业管理趋势。

高品质完善的物业管理也将会对酒店式公寓市场的发展起到决定性的作用，就目前苏州酒店式公寓市场的物业管理还没有达到很高的水平，相对出现了停车位不足，装修标准不合理，服务项目少等隐患。提供居家舒适、办公方便是酒店式公寓管理、服务的两大重点，未来酒店式公寓的物业管理将进步全面酒店管理化，完善服务，以期真正体现“酒店式服务，公寓化管理”的宗旨。 3.4内部配套趋势。

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