资本盈利率：

年均投资回报率为35%以上（不计复利）。 六、 选址分析 1、选址宝坻的依据

（1） 宝坻区位优势独特。天津宝坻位于环渤海经济圈，处中国二大直辖市——北京、天津的中间地带。西北距北京市85公里，南距天津市73公里，东距唐山105公里。在150公里的半径内，除京津二大直辖市外，更有廊坊、保定、唐山、秦皇岛、承德、沧州、张家口七个中等城市环绕。150公里半径内总人口约为7,000万人，占全国人口的5.4%；国内生产总值为9,000亿元，占全国近10%。京沈、津蓟二条高速公路贯穿全区。

（2） 原生性资源丰沛。宝坻区自然原生性资源丰沛、地域开宽，区内河流纵横、地热丰富、雨水充足，生态环境优异，年际平均日照时数为2,620小时左右，历年平均无霜期为191天，有“北国江南”之美誉。

（3） 人文和政策环境优异。宝坻民风朴实，现任首脑及决策班子严谨、务实，极富创新力、远见力、行动力，与知识森林岛项目的核心团队有共同的价值观：追求卓越，远见未来！

2、结论

（1） 天津宝坻完全满足知识森林岛项目对经济环境、人文环境、生态环境、政策环境的要求。知识森林岛的内具价值和能量将在此获得足量释放。

（2） 知识森林岛项目落址宝坻可以最大限度地纳京津之气、借京津之势、而链海外。知识森林岛项目符合京津二地的战略规划，可以与京津二地形成高品质的互利、互动、共荣的格局。

第二篇：理念、演进及运作考量>>> 第一章 基本原则与理念 一、基本原则与理念

（1） 知识森林岛项目运作的基本原则是: 研判趋势，梳理价值，锁定需求，设计概念，构筑路径，以共有的价值、开放的心态链接相关资源，携手各类战略合作伙伴，互动多赢，共成辉煌。

（2） 创新是知识森林岛的生命源泉，在知识森林岛项目上，创新不仅局限在概念与路径（方

法）设计上，更贯彻在项目建设和项目营运的全过程。

（3）在知识森林岛运作理念里，法、规则、政策不仅是一种规范，更是一种资源，一种可资依托，亦永远依托的资源。 第二章 战略演进 一、战略演进设计

知识森林岛项目的整体战略演进由三个阶段构成。 第一阶段：概念设计，概念落地（定址）。

说明：概念设计共历时六年，目前已经全部完成，在考察了北京、上海、天津、青岛、珠海、嘉兴、无锡、常州、黄山等十四个城市后，最终定址在位于北京、天津二大直辖市中间地带的天津市宝坻区，相关协议和规划已获天津市人民政府、天津市规划与国土资源局、天津市宝坻区人民政府等相关部门的批准（以天津市人民政府二OO三年七月十七日签发的津政函[2003]88号为准）。概念已完成。

第二阶段：概念全球推广、全要素（资本、技术、需求、价值、人等）资源整合，项目建设启动、项目建设、项目建设完工验收。

说明：目前，知识森林岛项目正处在此一阶段，依计划，此阶段将历时四年半，计划于二OO八年六月三十日前结束。（估计完工日期为二OO七年十二月底） 第三阶段：后期创新经营，高品质扩张。

说明：知识森林岛概念设计中所涉及知识旅游、商务会展、时尚娱乐、休闲度假、总部商务、国内外经济技术交流等均属此阶段中的工作，该阶段自二OO八年一月一日或七月一日正式开始。 二、进展实录 二OO二年

十月七日至十二月七日 知识森林岛项目组成员分赴国内多个城市考察，展开项目选址的前期准备工作。

十一月十日 在南开大学经济学院召开国内首次“知识森林岛项目研讨会”，在津的产、官、学等社会各界的知名人士与会，对项目的概念、内涵和操作模式给予肯定。正式拉开了项目运作的序幕。

十一月十六日 公司领导正式向天津市宝坻区政府领导介绍知识森林岛项目，就合作达成初步共识，双方成立联合工作组，共同推进项目合作的进程。 十一月二十三日 知识森林岛项目组实地考察宝坻选址。

十一月二十四日 公司、天津市宝坻区政府主要领导与南开大学的经济学家在蓝风大厦举行知识森林岛项目选址论证会，进一步达成合作的共识。

十二月八日 项目总控公司——香港华拓国际发展集团有限公司与天津市宝坻区政府签署合作协议，项目定址宝坻，规划用地21,800亩。

十二月二十七日 公司董事长丁文江先生向天津市副秘书长、市规划局局长陈质枫先生汇报《知识森林岛》项目陈质枫先生原则上同意，并指示宝坻区政府尽快将项目建设的报告呈报市政府。 二OO三年

一月六日 宝坻区人民政府以《关于我区兴建“知识森林岛”项目规划用地的请示》（宝坻政报[2003]1号）的政府文件，向天津市政府并陈质枫副秘书长提出第一份请示报告。 一月六日，陈质枫副秘书长（兼天津市规划和国土资源局局长）正式批复原则同意，并报呈夏宝龙常务副市长、主管城建的王德惠副市长签审，一月六日王德惠副市长、一月八日夏宝龙常务副市长均在请示报告上签署同意意见。

一月十九日 知识森林岛项目组向主管城建的陈质枫副市长、市政府陈宗胜副秘书长、计委李亚力主任、副主任张晓雁、刘剑刚、规划局张中夫副局长、宝坻区政府主要领导、南开大学经济学院周立群院长等领导和专家汇报知识森林岛项目和推进计划。

二月十一日 宝坻区人民政府按照天津市主管市长的意见，以《关于调整宝坻区乡（镇）级土地利用总体规划和编制宝坻区知识森林岛总体规划的请示》（宝坻政报[2003]6号）向天津市政府提出第二份请示报告。

二月二十六日至四月二十三日 天津市城市规划设计研究院受宝坻区人民政府和香港华拓国际发展集团有限公司的委托，完成了《天津宝坻知识森林岛总体规划》的编制工作。 五月十六日 天津市规划和国土资源局局长会议正式批复同意宝坻区人民政府的宝坻政报[2003]1号、宝坻政报

[2003]6号的请示报告，并以文件《关于报审＜宝坻区宝坻区乡（镇）级土地利用总体规划方案＞的请示》（规

国规字[2003]780号），向天津市人民政府提出报告，拟请天津市人民政府以“以市政府名义批准后实施”。

五月二十八日 中共中央政治局委员、天津市市委书记张立昌同志，汇同市委副书记、市人大主任房凤友、副市

长孙海麟等市委、市政府领导同志在宝坻区考察工作时，再次强调“珠江温泉城、知识森林

岛和华夏教育园都是

很好的项目，对宝坻乃至天津的经济社会发展将会产生重要的影响。因此，要积极配合、抓好服务、抓好落实。”

六月二十三日 天津市人民政府给市规划和国土资源局下发《关于宝坻区乡（镇）级土地利用总体规划方案的批复》（津政函[2003]57号）原则同意规国规字[2003]780号请示报告，并在批复的最后指出：“该方案是指导宝坻

区各乡、镇今后土地利用的重要依据，市规划和国土资源局要严格监督《方案》的落实。宝坻区人民政府要认真

做好组织实施工作，同时切实做好宝坻区城市总体规划、村镇和集镇规划与土地利用总体规划的衔接工作。”至

此，知识森林岛项目的总体规划已获天津市人民政府、天津市规划和国土资源局、天津市宝坻区人民政府的正式

批准，项目进入合理合法地征地和建设阶段。

七月三日 知识森林岛展开项目的整项详规设计及子项目详规设计。

七月十七日 天津市人民政府单独下发《关于宝坻区知识森林岛总体规划的批复》（津政函[2003]88号），对知识森林岛的性质、用地面积等再次予以明确批复。 十月十二日 北京执行总部正式投入运营。

十一月二十一日 与天津大学规划设计总院及其整合的国际著名规划设计机构签署控制性详规和修建性详规设计合作合同。

十二月二十五日 与天津市测绘院签署项目区土地测绘合同。 第三章 运作考量 一、商业模式

知识森林岛的创新不仅存在于概念和内涵里，亦表现在其科学的、颇具前瞻的商业模式上。“需求向导、定制化供给”是知识森林岛商业模式的核心。 1． 基本逻辑与原则

（1） 研判大势→梳理价值→构造概念→设计方案→锁定需求→“定制化”供给

（2）动（项目承建、概念推广）静（方案优化与再设计）结合、实（投入）虚（概念设计、 氛围营造）相济、以虚统实、以实养虚、虚实互动。

（3） 资源的定义：价值与需求、规则与法规、客户与战略合作伙伴、资本、管理技术、 承建技术、知识力、远见力、行动力、操控力、人。