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富顿中心底商 东三环劲松桥东北 3000 6-9元 底商 餐饮、超市、 从上表可以看出，写字楼商业的租金价格较高，原因在于写字楼整体环境好，产品档次高，具有良好的地理位置和展示性，经营范围广，符合绝大多数业态的硬件需求，更重要的是拥有稳定的商务客群，这是住宅和公寓底商无法比拟的。

其次是独体商业楼租金价格也较高，主要原因在于独体

商业的业态适应力强，尤其是餐饮业态，目前，北京市场上可以做餐饮的独体商铺是最被投资者看好的商铺形式之一；

3. 区域内商业物业规划分析

区域内竞争商业物业建筑情况一览表

项目 顺迈金钻 百环家园 商业面积 （平米） 20000 70000 单铺面积 （平米） 680 50-1500 商业建筑型态 一共四层商业 独立三层商业，临街商业 一期4万平方米，为住宅底商，以餐饮、购物娱乐为主；二期和三期为主题商业街，共约1.8万平方米。四期为富力广场10万平方米。 一层底商 写字楼底商两层 两层底商 住宅底商 富力城 160000 200-300 天之骄子 富顿中心 乐成国际 A派公寓

5000 3000 7000 1000 40-60 80-400 200-400 95-120 21

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珠江帝景 金港国际 后现代城 大成商业中心 沿海赛洛城 金都杭城 50000 2000 40000 80000 50000 20000 150-2000 50-100 90-150 40-200 60-160 200-600 地上两层裙楼、地下1层 一层底商 两层内部商街 两层内部商街 两层临街商业、斜街 两层临街底商 由上表可以看出一般住宅或写字楼项目底商楼层最高为2层，顺迈金钻项目商业共计4层，就经营状况来看明显区域内不如其他商业项目，空置率非常高。另外各项目单位分割面积根据业态不同大都控制在200平米以内。

第三部分 目标消费群体分析

一、 目标消费群体调研目的的阐述

由于考虑到区域环境及目标消费人群对商业项目发展的推动作用，我司对本项目所在区域目标消费人群进行了针对性调研，了解本地区主要消费人群的消费特点、消费习惯、消费水平、消费需求等。从而达到协助开发方确定项目商业总体发展方向，提供相对准确的市场信息和指导的目的，此次调研分析内容包括： ? 购物习惯及消费心理 ? 消费者对本项目的消费倾向 ? 研究方法：实地面访

? 被访消费人群范围：本次调研主要选取项目周边人流密集的四个地点进行消费人群的调研，具体如下：

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编号 1 2 3 4 调研地点 家乐福超市 九龙花园及周边居住社区 双井地铁站 百环家园及华腾园 研究人群 消费人群 周边居住人群 双井区域工作人群 周边居住人群 调研人数量 350 150 350 150

二、 研究区域人口与消费力分析 1. 研究区域人口分析

A. 研究区域人口总量

根据北京市统计局统计，北京市近一半的常住人口集中在近郊区。从人口密度看，本研究区域很大程度上受到CBD区域的影响，人口密度高于北京市城区的平均水平，我们根据北京朝阳区区政府、北京朝阳区总工会、双井街道办事处、广渠门街道办事处、劲松街道办事处等多方数据调研统计显示，本次研究区域内人口密度约为7.2万人/平方公里。

通过人口密度以及本研究区域市场范围，可知本项目区域内人口总量为：

P = 人口密度*π*研究范围半径2 =7.2× 3.142×2 2=90.5（万）

通过计算可知，所属区域人口密度较大，本项目所研究半径为2公里的区域内，约有固定及流动人口90万人，约占北京市总人口的6%。潜在居住、消费人群基数较大，是区域未来发展的有效保障。

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B. 研究区域人口职业分析

区域内人口职业情况表

本区域近年来由于受到CBD区域的强烈影响，所属区域居住人口中，演艺界人士、企业管理者、外企职工、律师、医生、记者、外籍人员等职业身份的人士逐年增多，总体来看，区域人均可支配性收入要高于北京市整体水平，这部分人也构成了区域中、高档楼盘以及中、高档商业的主力消费客群。而这部分人群由于消费力较强也将对本项目商业发展起到重要作用。

本区域内仍有相当一部分10年以上的旧有住宅物业，这部分住宅大部分是80-90年国有、事业企业对员工进行福利分房的产物，目前这些居住人群大多已下岗、退休，受到收入水平、年龄结构、消费习惯等影响，他们的消费主要集中于生活基础性消费。

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